Zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest szerszy niż się zwykle przypuszcza, ponieważ opodatkowaniu podlegają również budowle. O ile zgłoszenie do opodatkowania gruntów i budynków na ogół nie jest problematyczne, o tyle z budowlami jest zgoła inaczej.

Czytaj także: Jeden budynek, różne stawki amortyzacji

Regulacje dotyczące opodatkowania budowli są przedmiotem licznych sporów z organami podatkowymi. Wielu małych i średnich przedsiębiorców uważa, że problemy związane z tym zagadnieniem ich nie dotyczą. Podczas gdy prawie każdy, kto wykorzystuje w działalności gospodarczej nieruchomości, jest również właścicielem budowli.

Na podstawie decyzji

Podstawą zapłaty podatku od nieruchomości przez osobę fizyczną jest decyzja ustalająca zobowiązanie (osoby prawne rozliczają podatek inaczej). Jednak to podatnik inicjuje opodatkowanie, zgłaszając podstawy opodatkowania organowi. Zawiadomienie następuje tylko raz, w związku z powstaniem obowiązku podatkowego. Następnie podatnicy zobowiązani są do informowania o zmianach mogących mieć wpływ na wysokość podatku. Na podstawie zgłoszeń organy corocznie wymierzają i aktualizują wysokość podatku.

Przykład

Pan Jan Borowski nabył w kwietniu 2017 r. grunt, który zgłosił do opodatkowania. Na podstawie zawiadomienia organ ustalił zobowiązanie na rok 2017. W styczniu 2018 roku organ wydał decyzję wymierzającą podatek na ten rok bez udziału podatnika. Grunt został zbyty w maju 2018 r., o czym pan Borowski poinformował organ. Wygaśnięcie obowiązku podatkowego zostało uwzględnione poprzez zmianę decyzji na 2018 r.

Żeby jednak ujawnić wszystkie podstawy opodatkowania, podatnicy muszą wiedzieć co podlega opodatkowaniu, a to wcale nie jest takie proste. Problem stanowią właśnie budowle, których ustawowa definicja przysparza wielu trudności.

Definicja

Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) budowla to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

To oznacza, że na zbiór obiektów stanowiących budowle w rozumieniu u.p.o.l. składają się dwa rodzaje przedmiotów:

1) obiekty budowlane niebędące:

? budynkami (obiekty budowlane trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach);

? obiektami małej architektury (niewielkie obiekty, np.: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski, piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki);

2) urządzenia budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: p.b.). obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Urządzeniem budowlanym jest zaś urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 3 pkt 9 p.b.).

Gdzie szukać wskazówek

Definicja budowli w u.p.o.l. wskazuje w gruncie rzeczy na każdy obiekt wzniesiony przy użyciu wyrobów budowlanych, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Można więc wysunąć wniosek o konieczności opodatkowania niezliczonych kategorii otaczających nas obiektów. Na szczęście pod wpływem wielu lat orzecznictwa sądów administracyjnych obiekty podlegające opodatkowaniu można zamknąć w pewne ramy.

Za budowlę w rozumieniu przepisów u.p.o.l. „należy zatem uznać taki obiekt budowlany, który został jednoznacznie wskazany w definicji budowli bądź w innych przepisach ustawy z 1994 r. Prawo budowlane. Obiekt ten (budowla) musi przy tym stanowić całość techniczno-użytkową" (wyrok WSA w Gdańsku z 20 lutego 2018 r., I SA/Gd 1776/17).

Z ww. wyroku wynika, że opodatkowaniu podlegają te obiekty, które zostały wprost wymienione w prawie budowlanym. Dlatego na potrzeby ustalenia czy jest się właścicielem obiektu podlegającego opodatkowaniu najlepiej zapoznać się poniższym zestawieniem. Jest to zbiór wskazań budowli, o których mowa w przywołanym wyroku WSA.

art. 3 pkt 3 prawa budowlanego - definicja budowli

Obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

art. 3 pkt 9 prawa budowlanego – definicja urządzenia budowlanego

Przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

art. 3 pkt 5 prawa budowlanego – definicja tymczasowych obiektów budowlanych

Strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i  wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

załącznik do prawa budowlanego dotyczący kategorii obiektów budowlanych

Stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, baseny, zjeżdżalnie, hale sportowe i widowiskowe, myjnie samochodowe, obiekty magazynowe (chłodnie, hangary, wiaty), zbiorniki przemysłowe (silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych), obiekty związane z transportem wodnym (porty, przystanie, sztuczne wyspy, baseny, doki, falochrony, nabrzeża, mola, pirsy, pomosty, pochylnie), obiekty gospodarki wodnej (zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne), sieci (elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe), wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych, stacje paliw, place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi.

art. 29 prawa budowlanego - wykaz obiektów niewymagających pozwolenia na budowę

Przydomowe oczyszczalnie ścieków, zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe, boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne oraz telekomunikacyjne, kanalizacja kablowa, ogrodzenia.

Przykład

Pan Jan Borowski zgłosił do opodatkowania grunt związany z działalnością gospodarczą. Na tego rodzaju nieruchomościach rzadko nie występują budowle, dlatego wobec pana Jana wszczęto kontrolę podatkową. Kontrolujący ujawnili niezgłoszone do opodatkowania:

? ogrodzenie;

? parking;

? blaszaną wiatę magazynową.

Związek z działalnością gospodarczą

O ile pozostałe przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości (grunty i budynki) dotyczą zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorców, o tyle opodatkowanie budowli obciąża jedynie działalność gospodarczą. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych uzależnia bowiem opodatkowanie budowli od uznania ich za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Związek ten w rozumieniu u.p.o.l. jest przy tym znacznie szerszy niż się na ogół wydaje podatnikom. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. budowle związane z działalnością gospodarczą to budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. To oznacza, że ogrodzenie usytuowane na działce przed prywatną posesją przedsiębiorcy nie wymaga zgłoszenia. Natomiast wszelkie budowle wchodzące w skład przedsiębiorstwa podlegają opodatkowaniu, niezależnie od tego czy są w danej chwili wykorzystywane. Związek nieruchomości i obiektów budowlanych z działalnością gospodarczą osób fizycznych to skomplikowane zagadnienie, które wymaga szerszego omówienia w osobnym artykule.

Przykład

Pan Jan Borowski posiada majątek prywatny, na który składa się grunt oraz wybudowany na nim budynek mieszkalny wraz z ogrodzeniem. Opodatkowaniu podlega grunt oraz budynek. Pan Borowski posiada także grunt wchodzący w skład jego przedsiębiorstwa. Taki grunt powinien być opodatkowany wraz z budowlami.

Od kiedy płacić

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości wiąże się z pewnego rodzaju odroczeniem. W przypadku nabycia budowli obowiązek podatkowy powstanie z początkiem kolejnego miesiąca. Jeżeli jednak obowiązek podatkowy jest związany z powstaniem budowli, to podatek zacznie obciążać kieszeń właściciela dopiero od następnego roku. Taki sam skutek ma rozpoczęcie użytkowania obiektu przed jego ostatecznym wykończeniem. Obowiązek podatkowy powstanie wówczas niezależnie od ukończenia budowy. Na samo zgłoszenie budowli do opodatkowania podatnik ma przy tym 14 dni od dnia nabycia.

Przykład

Pan Jan Borowski 22 września 2018 r. nabył grunt zabudowany wiatą. Tego samego dnia ogrodził nowo nabytą działkę płotem. Podatek za wiatę będzie naliczany od 1 października 2018 r., a za ogrodzenie od 1 stycznia 2019 r. Na zgłoszenie obu budowli do opodatkowania pan Jan ma czas do 8 października 2018 r.

Ile to kosztuje

Podstawą opodatkowania dla budowli jest wartość początkowa niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. Jeżeli budowla została ulepszona lub zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych nastąpiła aktualizacja wyceny środka trwałego, to podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym miało miejsce ulepszenie lub aktualizacja wyceny środków trwałych.

W przypadku budowli, których podatnik nie amortyzuje, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Podatek od budowli wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania rocznie.

Przykład

Pan Jan wprowadził nabytą w czerwcu 2018 roku wiatę do ewidencji środków trwałych z wartością początkową 70 000 zł. We wrześniu budowla została zmodernizowana, w związku z czym podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych zwiększyła się do 90 000 zł. Podstawa opodatkowania w 2018 r. to 70 000 zł. Skutki modernizacji pan Jan odczuje dopiero w 2019 r., płacąc podatek naliczany od wartości rynkowej ustalonej na 1 stycznia tego roku (90 000 zł). Ogrodzenie nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych, dlatego pan Jan zgłosił je do opodatkowania wskazując wartość rynkową.

> Wartość rynkowa może być oszacowana przez biegłego

Nieamortyzowane budowle podlegają opodatkowaniu według wartości rynkowej ustalonej przez podatnika. Organ podatkowy może ingerować w tę wielkość w dwóch przypadkach:

- gdy podatnik w ogóle jej nie wskaże;

- gdy wartość nie odpowiada wartości rynkowej.

Oszacowanie wartości rynkowej przez organ następuje na podstawie opinii biegłego, która może wskazywać wartość o wiele wyższą niżby się mogło podatnikowi wydawać. Dlatego zawsze warto samodzielnie ujawniać budowle z własnym oszacowaniem wartości rynkowej. Organ wcale nie musi jej kwestionować, jeżeli wskazanie wygląda rozsądnie. Natomiast brak podania wartości budowli gwarantuje udział biegłego, którego opinia rzadko bywa korzystna dla podatnika. Ponadto, niewskazanie wartości rynkowej wiąże się z koniecznością obciążenia podatnika kosztem powołania biegłego, podczas gdy przy zaniżeniu wartości rynkowej ma to miejsce jedynie wówczas, gdy wartość oszacowana przez biegłego przewyższa wskazaną przez podatnika kwotę o 33 proc.

Forma zgłoszenia

Osoby fizyczne dokonują zgłoszenia na wzorze ustalonym przez radę gminy, ponieważ deklaracje w różnych miejscowościach wyglądają inaczej. Formularze można pobrać na stronach urzędu miasta (gminy) lub uzyskać w siedzibie organu podatkowego. Elektronicznie można składać deklaracje tylko w miejscowościach, w których rada miasta (gminy) wydała stosowną uchwałę, co jest jeszcze rzadkością.

Specyficzny charakter

Analizując składniki majątku przedsiębiorstwa na potrzeby podatku od nieruchomości, warto zwrócić uwagę na specyficzny charakter podatku od nieruchomości, z którym wiążą się poniższe korzyści.

1) Podatek od nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu, nawet jeżeli zostaną wydane decyzje za lata wstecz.

2) Zwiększenie zobowiązania w przypadku osób fizycznych nie wiąże się z koniecznością uiszczenia odsetek.

3) Po ujawnieniu budowli na potrzeby podatku od nieruchomości często okazuje się, że podatnicy nie uwzględniali ich na potrzeby amortyzacji w podatku dochodowym. Stawki amortyzacyjne dla budowli przekraczają 2 proc., a co za tym idzie korzyść ujawnienia środka trwałego na potrzeby podatku dochodowego przekracza koszt w podatku od nieruchomości.

Przykład

Pan Jan Borowski zgłosił do opodatkowania grunt niezabudowany budynkiem. Następnie ujawnił przed organem podatkowym usytuowanie na nim następujących obiektów:

? parking o wartości 60 000 zł;

? ogrodzenie o wartości 7 000 zł;

? wiata o wartości 18 000 zł;

? zbiornik szamba o wartości 6 000 zł;

? tablica reklamowa trwale związana z gruntem o wartości 9 000 zł.

Organ podatkowy zwiększył podatek za 2018 r. o 2 000 zł (100 000 zł x 2 proc.). Stawka amortyzacyjna dla ujawnionych obiektów w klasyfikacji środków trwałych (291 pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane) wynosi 4,5 proc. To oznacza, że ujawnienie środków trwałych w podatku dochodowym zwiększy koszty uzyskania przychodu łącznie o 6 500 zł

(2 000 zł podatku + 4 500 zł odpisów amortyzacyjnych).

Uwaga! Niektóre urządzenia budowlane na potrzeby amortyzacji mogą być wykazywane jako:

- osobne obiekty inwentarzowe;

- zwiększenie wartości związanego z nimi budynku.

Zgodnie z objaśnieniami do KŚT w skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się także obiekty pomocnicze obsługujące dany budynek, przykładowo: chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie. Obiekty pomocnicze obsługujące więcej niż jeden budynek należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem. Jednak w podatku od nieruchomości budowle trzeba zawsze wykazywać jako osobne podstawy opodatkowania.

* * *

Trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej, na potrzeby której wykorzystywane są nieruchomości bez budowli. Dlatego przedsiębiorcy niezgłaszający budowli do opodatkowania ściągają na siebie uwagę kontroli podatkowej. Skutkiem ujawnienia budowli podczas kontroli może być zwiększenie podatku za sześć lat (2013 – 2018). Niezgłaszanie do opodatkowania budowli może się również wiązać z odpowiedzialnością karną skarbową.

Szczególnej uwagi wymagają urządzenia budowlane, które występują powszechnie w działalności zwykłych przedsiębiorców. Objęcie tego rodzaju obiektów budowlanych opodatkowaniem często jest zaskoczeniem dla podatników, którzy nie wiedzą, że należy je zgłaszać jako budowle. ?

Autor jest głównym specjalistą w Urzędzie Miasta Szczecin

Podstawa prawna: ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 1445 ze zm.), art. 3 pkt 1, 3, 5 i 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 1202 ze zm.)