Odszkodowanie to czynność o charakterze jednostronnym i z reguły nie podlega ona opodatkowaniu VAT. Zasadą jest bowiem, że opodatkowane tym podatkiem są jedynie czynności o charakterze wzajemnym, czyli takie, w ramach których jedna ze stron za wynagrodzeniem wykonuje określone świadczenie na rzecz konkretnego biorcy. Nie stanowią natomiast czynności opodatkowanych zdarzenia, w których występuje tylko jedna strona, a brak jest drugiej strony świadczenia (beneficjenta).

Wbrew woli właściciela

Czynność bezumowna jest to czynność, co do której pomiędzy jej stronami nie została zawarta umowa wyrażająca wolę jakiegokolwiek świadczenia. Czynność taka nie wynika z żadnego tytułu prawnego wskazującego obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia. Bezumowne użytkowanie nieruchomości ma miejsce w sytuacji, gdy do używania nieruchomości dochodzi wbrew woli jej właściciela. W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu jego własności. Zapłata wynagrodzenia wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela nieruchomości szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądana kwota pieniężna nie jest tym samym należnością, ale odszkodowaniem.

Rekompensata za niemożność używania

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest wynagrodzeniem za usługę. Pomiędzy właścicielem nieruchomości a korzystającym nie istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełnione byłoby świadczenia wzajemne. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia szkody wynikłej z bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie jest należnością za wykonanie usługi, lecz rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania nieruchomości w okresie bezumownego korzystania. Tym samym bezumowna czynność dokonywana bez zgody właściciela (wyraźnej lub dorozumianej) nie jest usługą w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zapłata odszkodowania z tego tytułu nie stanowi więc należności za jej wykonanie. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należne od korzystającego z nieruchomości bez tytułu prawnego i bez zgody właściciela nie podlega zatem opodatkowaniu VAT.

Przykład

Spółka ABC jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Z działki bezumownie korzysta inny podmiot. Spółka podejmuje wszelkie czynności, których celem jest odzyskanie nieruchomości: wzywa korzystającego z nieruchomości do jej zwrotu, a nawet wytoczyła powództwo sądowe o wydanie nieruchomości. Pomiędzy spółką ABC a korzystającym z nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne. Świadczenie spółki nie jest oparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia. Tym samym przysługujące właścicielowi roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT. Odszkodowanie takie powinno zostać udokumentowana w drodze wystawienia dowolnego dokumentu księgowego (np. za pomocą noty obciążeniowej).

Przyzwolenie

Odmienne skutki podatkowe wywoła bezumowne korzystanie z nieruchomości, gdy odbywa się ono za cichą zgodą właściciela. W takim przypadku występuje domniemany stosunek prawny, w ramach którego właściciel udostępnia nieruchomość. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku, gdy właściciel nieruchomości toleruje, że inny podmiot korzysta bez tytułu prawnego z jego nieruchomości i jednocześnie nie podejmuje czynności zmierzających do odzyskania swojej własności. Korzystanie z nieruchomości odbywa się w takiej sytuacji za domniemaną zgodą właściciela. Ponieważ właściciel przyzwala na korzystanie z nieruchomości, opłaty, których żąda, są wynagrodzeniem za świadczenie usług dzierżawy/najmu. Innymi słowy: bezumowne korzystanie z nieruchomości za cichą zgodą właściciela jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Przykład

Spółka XYZ zawarła umowę dzierżawy lokalu użytkowego. Mimo że umowa wygasła, spółka nadal nalicza opłaty za korzystanie z nieruchomości. Właściciel nie zawarł wprawdzie z korzystającym nowej umowy dzierżawy, ale nie wezwał go do opuszczenia lokalu. Tym samym można uznać, że spółka XYZ toleruje to, że podmiot trzeci nadal korzysta z jej nieruchomości. W tym konkretnym przypadku używanie nieruchomości odbywa się za domniemaną, dorozumianą zgodą właściciela. Takie używanie należy traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Autorka jest doradcą podatkowym, kierownikiem zespołu VAT w ECDDP sp. z o.o.