Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Jego istota polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków osobie fizycznej lub prawnej na czas określony – 99 lat (wyjątkowo może być na krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Przepisy dotyczące użytkowania wieczystego gruntów zostały zawarte w kodeksie cywilnym oraz w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2015 r. poz. 1774).
Jak klasyfikować
Ustawa o rachunkowości (dalej: uor) traktuje prawo użytkowania wieczystego jako odrębny środek trwały. Artykuł 3 ust. 1 pkt 15 uor stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności: nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
Spółka nabywa zazwyczaj prawo użytkowania wieczystego gruntu razem z nieruchomością. W ewidencji należałoby wyodrębnić nieruchomość i prawo użytkowania wieczystego gruntu. Jeśli akt notarialny zakupu nieruchomości nie przewiduje podziału ceny na cenę za budynek/budynki i za prawo do użytkowania wieczystego, to spółka może to zrobić sama. Korzystając z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego, spółka jest w stanie ustalić proporcję ceny rynkowej za grunt i za budynek.
Zgodnie z uor środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartością początkową środka trwałego, a zatem także prawa użytkowania wieczystego i budynku, jest jego cena nabycia, ustalona zgodnie z art. 28 ust. 2 i 8 uor >patrz ramka.
Parametry wyceny
- Cena nabycia to cena zakupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przypadku importu powiększona o obciążenia o charakterze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski.