Materiał powstał we współpracy z NEPI Rockcastle

Rok 2022 to dla tradycyjnych sklepów czas odzyskiwania pozycji po okresie pandemii oraz biznesowej reakcji na trudną sytuację międzynarodową. W jakiej formie kończą ten rok centra handlowe jako branża?

W lepszej, niż się spodziewaliśmy. Taka opinia dominowała w naszym środowisku biznesowym podczas niedawnych Międzynarodowych Targów Nieruchomości Komercyjnych. PKB oraz konsumpcja w Europie Środkowej i Wschodniej wykazują dużo większą dynamikę niż w Europie Zachodniej czy w USA. Nasz rynek jest bardzo dobrze postrzegany, choć tuż za polską granicą toczy się wojna. Migracja odcisnęła piętno na makroekonomii i demografii. W Rzeszowie przybyło 30 proc. mieszkańców, w Warszawie 10–15 proc. Te osoby muszą gdzieś mieszkać i robić zakupy. Ma to pozytywny wpływ na nasz biznes.

Na jakie wyzwania trzeba było odpowiadać?

Bardzo różne. Wszystkich zaskoczył nagły wzrost cen nośników energii, ale branża jest tak skonstruowana, że budżetujemy takie koszty na dłuższy okres, więc rok 2022 kształtuje się na poziomie cen z roku 2021. Z zadowoleniem przyjęliśmy decyzję rządu o zamrożeniu cen energii dla małych i średnich firm, co pozwoli przejść przez skokowy wzrost cen w przyszłym roku. Mamy już doświadczenie: w pandemii musieliśmy przecież walczyć o najemcę i wzrost obrotów. Teraz o obroty nie trzeba się już martwić, są wyższe niż w roku 2019. Ale musimy prowadzić walkę po stronie kosztowej. Ważne jest to wszystko, co wpływa pozytywnie na portfele klientów.

Dekoracje wewnętrzne świecą się od 9.00 do 21.00. Dekoracje zewnętrzne zapalają się o godz. 17.00 i

Dekoracje wewnętrzne świecą się od 9.00 do 21.00. Dekoracje zewnętrzne zapalają się o godz. 17.00 i zostają wyłączone o godz. 22.00. W niedziele niehandlowe są wyłączane. Na zdjęciu: Centrum Handlowe Bonarka w Krakowie

mat. pras.

Na ile te tendencje są globalne?

Rynek Europy Zachodniej odbudowuje się dużo wolniej. Środkowo-wschodnia część kontynentu radzi sobie lepiej niż w roku 2019, a zachodnia dopiero zbliża się do tamtego poziomu. Odbicie w naszej części Europy jest dużo szybsze, bo rynek jest młodszy, jest mniejsza konkurencja oraz odmienne przyzwyczajenia zakupowe. Mamy też większą dynamikę wzrostu gospodarczego. Wszystko to przekłada się na lepsze parametry. Dziewięć krajów, w których operuje NEPI Rockcastle, wyróżnia się pozytywnie na tle całej Europy. Widać tendencję, że im bardziej na południe, czyli im wcześniejszy etap rozwoju branży centrów handlowych, tym odbicie jest szybsze.

Co jest największym osiągnięciem w mijającym roku?

Ludzie szybko przyzwyczajają się do nowych okoliczności i uczą się w nich funkcjonować. Jako firma nauczyliśmy się podejmowania szybkich decyzji i działania pod presją. Rok 2022 to też okres znaczącego rozwoju naszego portfolio, prowadziliśmy rozbudowy i modernizacje, np. Bonarki, zyskaliśmy bardzo wielu nowych najemców – aż 21 w Focus Mall w Zielonej Górze. Odwiedzalność galerii wraca do normy. Docenia nas też branża, zdobyliśmy złote i srebrne statuetki w polskim i europejskim konkursie branżowym.

Od trzech lat, za sprawą pandemii i wojny, trudno mówić o stabilnych warunkach do inwestowania.

Firmy, które miały dość płaską, zdecentralizowaną strukturę, decyzje mogły podejmować szybciej i przyniosło to dobre efekty. Czego nauczyliśmy się na przyszłość? Żeby nigdy nie przyjmować rzeczywistości za taką, jaką chcielibyśmy, żeby była. Musimy przygotowywać się na czarne scenariusze i modelować je nie po to, żeby zaklinać przyszłość, tylko po to, żeby wiedzieć, jak się zachować w różnych sytuacjach. Tego nauczył nas zarówno covid – jak reagować na lockdowny, jak i wojna, kiedy przygotowywaliśmy protokoły postępowania na wypadek inwazji. Nauczyliśmy się odpowiadać na nową rzeczywistość. Nie ma powrotu do tego, co było wcześniej.

Czy nowa sytuacja wymusza stosowanie innych instrumentów?

Wiele osób przepowiadało śmierć centrów handlowych w zderzeniu z covidem i rozwojem e-commerce. Ci, którzy się nie dostosowali, wypadli z rynku, choćby takie firmy jak Promod czy Orsay. Firmy, które poszukiwały nowych rozwiązań, które już przed pandemią korzystały z e-commerce, były gotowe do działania, bo miały dodatkowy kanał dystrybucji. Takie firmy urosły – jak choćby LPP, która dziś posiada własną, świetnie działającą platformę e-commerce. Drugi przykład to CCC, z ich inwestycjami w Modivo e-obuwie i salony w galeriach komplementarne z ich e-ofertą. Świetnie się nam z nimi współpracuje. Rynek nie lubi próżni, ale wymusza zmiany. Lista wiodących sprzedawców 15 lat temu jest zupełnie inna niż dziś. Badania IMF pokazują, że linia rozwoju e-commerce mierzona na podstawie transakcji kartami płatniczymi pięła się w górę szybko w czasie pandemii, ale obecnie wróciła do wcześniejszego trendu. W Polsce jest to nawet poniżej tych założeń. Wg przewidywań na ten rok sprzedaż e-commerce spadnie globalnie o 2,7 proc. Obroty naszych najemców w III kwartale wzrosły o 18 proc. To pokazuje, jak chętnie klienci wrócili do galerii handlowych.

Wspominał pan o obrotach najemców, a jak to się przekłada na wyniki NEPI Rockcastle?

W Polsce wskaźnik odwiedzin w galeriach zbliża się do poziomu z roku 2019, a to był przecież jeszcze czas, kiedy częściowo funkcjonował handel w niedziele. W całym regionie obroty naszych najemców wyraźnie przebiły 2019 r., zbliżając się często do wyników dwucyfrowych. Są kraje, w których urosły powyżej 20 proc. Liczba klientów jest mniejsza, ale ich indywidualne wydatki rosną. Trzeba oczywiście wziąć pod uwagę inflację, która zaburza dane liczbowe, ale mimo to powrót klientów jest imponujący. Świadczy o tym także historycznie niski wskaźnik pustostanów. Zaczęliśmy rok z 4 proc. wolnych powierzchni, a kończymy z ok. 2,6 proc.

Czy w tych trudnych warunkach można myśleć o społecznej odpowiedzialności biznesu, wartościach ESG? Realizować ambitne strategie, np. zrównoważonego rozwoju?

To bardzo ważny element działania naszej firmy. Zarząd i rada nadzorcza ustaliły konkretne, wyrażone cyfrowo, cele ESG. Top management firmy jest mocno zmotywowany do działań w tym obszarze. Po raz pierwszy określiliśmy osobny budżet przeznaczony wyłącznie na ich realizację i będzie to budżet rosnący w przyszłości. Po wybuchu kryzysu energetycznego wiemy, że zmiany są nieodwracalne. Świat z tanimi nośnikami energii się skończył. Zarówno w interesie naszych akcjonariuszy, właścicieli obligacji, jak też najemców i klientów, w interesie przyszłych pokoleń, jest zmiana modelu, w którym żyjemy. W Rumunii do końca przyszłego roku każdy nasz obiekt będzie miał własne źródło odnawialnej energii. Oszczędzamy wodę i energię w polskich centrach, w Zabrzu postawiliśmy kogenerator, z gazu produkujemy prąd oraz ciepło, będziemy instalować kolejne farmy fotowoltaiczne w Polsce i na Litwie. Kwestią czasu jest to, żeby każdy z naszych obiektów miał własne źródło czystej energii. Do 2030 r. chcemy być energetycznie niezależni. Do roku 2025 grupa planuje rezygnację z oddawania odpadów na wysypiska oraz ma ambicję osiągnąć wskaźnik recyklingu wynoszący co najmniej 60 proc.

Jaka jest rola najemców i klientów w tym procesie?

Prowadzimy politykę zero waste i dzielimy się doświadczeniem z naszymi klientami. Wszystkie nasze galerie mają zielone certyfikaty, wprowadzamy do umów z najemcami tzw. zielone załączniki, żeby lepiej wspólnie zarządzać konsumpcją energii. To jest kierunek, od którego nie ma odwrotu. Pod hasłem #ResponsiblyTogether działamy i promujemy akcje edukacyjne, projekty oraz dobre praktyki. Instytucje finansowe także oczekują, że będziemy spełniać kryteria ESG, bo to dziś oznacza niższy koszt finansowania. W przyszłości może decydować o tym, czy finansowanie w ogóle zostanie uruchomione. Najemcy też mają swoich inwestorów i być może za kilka lat nie będą chcieli podpisywać umów z galeriami, które nie spełniają kryteriów ESG. Wychodzimy więc temu naprzeciw i mamy ambitne plany.

A jak przebiega współpraca ze społecznościami lokalnymi, w których znajdują się obiekty NEPI Rockcastle?

Nasze centra handlowe są zawsze otwarte na współpracę. Sprawdziło się to podczas pandemii, w której mocno włączyliśmy się w akcje pomocowe. Na co dzień w wielu naszych obiektach działają punkty obsługi klienta magistratów, aktywnie wspieramy ośrodki kultury, organizując np. w centrum Solaris w Opolu „Kulturalne środy” czy wydarzenia artystyczne i wystawy w Olsztynie. Udostępniamy też nasze centra organizatorom pozarządowym organizującym różne inicjatywy prospołeczne, zdrowotne czy też działające na rzecz poprawy klimatu. W tym roku zorganizowaliśmy akcję sadzenia 24 tys. drzew z Dotlenieni.org.

Jeszcze niedawno ESG to były działania poprawiające wizerunek firm. Dziś mają zmieniać świat?

Tak jak w przypadku zużycia energii: te działania przyspieszają niezbędną rewolucję. Zgodnie z porozumieniem paryskim i tak musielibyśmy odejść od paliw kopalnych, ale musi to być jakościowa zmiana na plus. Mamy do czynienia z rewolucją w sposobie wyrażania wartości firmy. To już nie tylko rentowność, EBIDTA, ale też umiejętności oddawania udziałowcom, klientom, społecznościom lokalnym, tkance miejskiej wartości wygenerowanej na ich rzecz. To wyzwanie stoi przed wszystkimi.

Jak te wyzwania i ambitne zamierzenia przełożą się na biznesowe plany NEPI Rockcastle w przyszłym roku?

Nasz plan to umocnienie pozycji dominującego gracza w regionie Europy Środkowo- -Wschodniej. Finalizujemy dwie duże transakcje w Polsce: to Copernicus w Toruniu i Forum Gdańsk. Jesteśmy też w trakcie rozbudowy i przebudowy wielu naszych galerii, np. Bonarki. Skończyliśmy już przebudowę centrum w Zielonej Górze, Solarisa w Opolu i Platana w Zabrzu. Poza Polską dzieje się równie dużo: w Rumunii w trakcie rozbudowy jest Promenda Mall, także tam rozpoczęliśmy budowę całkiem nowego centrum handlowego w mieście Krajowa, przygotowujemy się do budowy obiektu w Płowdiwie w Bułgarii. Na koniec 2023 r. będziemy mieć ok. 60 nieruchomości. Przygotowaliśmy się na wydatki, które zorientowane są w dużej mierze na modernizację i ulepszanie istniejących galerii. Będziemy w przyszłym roku bardzo zajęci, ale to dobrze, bo warunkiem rozwoju jest jakościowy skok do przodu. Zależność jest prosta: im lepsza, nowocześniejsza galeria i bardziej zrównoważona, tym większy sukces najemców, a im większy jest ich sukces, tym bardziej przekłada się to na nasze wyniki.

A jakie nowości czekają klientów w 2023 roku, jeśli chodzi o nowe sklepy i marki?

Przy budowaniu strategii marketingowej bardzo ważne jest, by stale odświeżać ofertę. Kilka tygodni temu w Krakowie otworzyliśmy Primark, co okazało się wielkim sukcesem, także w Budapeszcie podpisaliśmy umowę z tą firmą. W Rumunii nowością jest Lefties i wprowadzenie e-obuwia do Mega Mall. Rozmawiamy z Nike na temat otwierania „sklepów flagowych” w całej naszej sieci w dziewięciu krajach. Adidas także rozpoczął ekspansję „flagshipów”. Rozmawiamy o nowych pomysłach Sport Direct i Uniqlo. Dużo się dzieje, przychodzą nowe marki, a te, które istnieją, szukają nowych lepszych powierzchni. Cały nasz rynek trzyma się bardzo mocno. Oczywiście kilka marek wypadło, ale per saldo jest ich więcej, z czego się bardzo cieszymy, bo nasi klienci oczekują nowości i świeżości. Chcemy spełniać te oczekiwania.

Także w zakresie tzw. retailtaintment, czyli rozrywki oferowanej przez centra handlowe?

Oczywiście! Poświęcamy tej sferze dużo uwagi. Najlepszym przykładem jest galeria w Wilnie, w której zbudowaliśmy basen, co okazało się wielkim sukcesem. Oprócz tego jest tam park rozrywki dla dzieci o powierzchni 4,5 tys. mkw. Widzimy, że jest to kierunek, w którym warto podążać, i będziemy to robić.

Materiał powstał we współpracy z NEPI Rockcastle