Wywłaszczenia po polsku. Prawo do własności to pusty slogan

Wywłaszczenia są możliwe tylko wtedy,gdy praw niezbędnych nie można nabyć w drodze umowy – mówi Zbigniew Niemczewski, partner w kancelarii Solski i Partnerzy.

Publikacja: 13.10.2022 21:20

Wywłaszczenia po polsku. Prawo do własności to pusty slogan

Foto: mat. pras.

Senat odrzucił nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), procedowaną z inicjatywy pełnomocnika ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Miał rację?

Bez wątpienia. Zgodnie z treścią art. 112 ust. 3 ugn wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, gdy nie można ich nabyć w drodze umowy. To nie jest ten przypadek.

Czyli rząd chce zmienić ustawę, żeby oszczędzić sobie problemów z negocjacjami z właścicielami nieruchomości?

Nie tylko. Rząd przedstawił projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego jednym z głównych założeń jest likwidacja zasady korzyści wyrażona art. 134 ust. 3 i 4 ugn. W znacznym uproszczeniu zasada ta mówi, że dla celu określenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej, w celu ustalenia wysokości przysługującego odszkodowania, określa się jej wartość z uwzględnieniem takiego jej przeznaczenia, które generuje wyższą wartość rynkową.

To w takim razie w przypadku budowy CPK, który nie jest jedynie lotniskiem, ale łączy się także z siecią linii kolejowych i dróg, gdyby przestrzegać obecnego prawa, budżet państwa poszedłby z torbami?

Cele publiczne realizowane są głównie ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz oczywiście środków UE i innych zagranicznych. Powyższe zasady ustalania wysokości i wypłaty odszkodowań, zwłaszcza w kontekście planowanej budowy CPK oraz inwestycji towarzyszących, okazałyby się mocno dotkliwe dla finansów publicznych. Wszak większość terenów podlegających wywłaszczeniu to tereny rolne, a to w odniesieniu do nich stosowana jest zasada korzyści. Należało zatem coś zmienić, ale w taki sposób, aby zmianę można było uzasadnić zasadami sprawiedliwości społecznej i równego traktowania.

I wymyślono program nabyć dobrowolnych.

Program ten opiera się na takich samych zasadach jak projekt masowych wywłaszczeń. Wartość nieruchomości „dobrowolnie” zbywanej określana jest dokładnie tak samo. W programie tym zasadniczo nie toczą się żadne negocjacje. Właściciel zgłasza nieruchomość, otrzymuje wycenę, rzadko może wnikliwie zapoznać się z operatem szacunkowym i w ocenie CPK powinien z radością przystać na zaproponowane warunki transakcji, z których, to trzeba podkreślić z całą mocą, zna jedynie cenę nabycia i przybliżony termin zapłaty, a nie zna pozostałych warunków zawarcia transakcji, które pewnie znajdą się w przedstawionym do podpisu akcie notarialnym. A to przecież również na przykład termin wydania nieruchomości (większość z właścicieli musi na nowo organizować swoje centra życia, kupować lub budować domy, przenosić firmy – to wszystko trwa) jest dla właścicieli niezwykle istotny.

Stąd gmeranie w ustawie.

Uzasadnienie celowości tej zmiany zajęło jego autorom mniej niż jedną stronę, a gdyby wliczyć w to krytyczne rozważania na temat zasady korzyści zawarte w punkcie 1 uzasadnienia, niecałe dwie strony. Wśród przytoczonych argumentów mamy: „błędne jest założenie o stworzeniu w wyniku przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny jakiejkolwiek korzyści inwestycyjnej dla jej właściciela”. Oraz że w praktyce obrotu prawnego niejednoznaczny charakter przepisów dotyczących zasady korzyści […] prowadzi do nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej adresatów norm ustawowych.

Czy tylko ja mam wrażenie, że szyjemy prawo pod bieżącą potrzebę?

Podobnie jak w wielu innych, tak i w tym przypadku projektodawca próbuje wytłumaczyć odbiorcom normy nie to, w jaki sposób faktycznie zachowują się właściciele nieruchomości oraz ci, którzy prawa do niej chcą pozyskać, ale to, w jaki sposób sprzedający i nabywcy powinni się zachowywać. Zdaniem projektodawcy bowiem właściciel nieruchomości winien przymknąć oczy i pominąć w rozważaniach nad propozycją ceny sprzedaży fakt, że za chwilę, tuż po transakcji, nieruchomość, którą dotychczas mógł dysponować, zmieni swoje przeznaczenie i z pola kukurydzy przeistoczy się w pole inwestycyjne.

To także biegły ustalający cenę nieruchomości powinien robić to z zamkniętymi oczami?

Obaj zatem powinni zapomnieć o tym, w jaki sposób faktycznie ustalane są ceny transakcyjne, nie tylko nieruchomości, ale również innego rodzaju dóbr, których cenę sprzedaży i nabycia możemy swobodnie negocjować.

Czyli wracamy do pytania o to, czy państwo stać na te negocjacje czy nie.

Projektodawcy zdają się całkowicie pomijać i lekceważyć brzmienie art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wskazuje, że wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie wówczas, kiedy praw niezbędnych nie można nabyć w drodze umowy. Umowa zaś powinna być negocjowana na równych dla jej stron warunkach, gdyż jedynie wówczas możliwe jest, jak o tym trafnie stanowi art. 151 ust. 1 ugn, uzgodnienie wartości rynkowej prawa, a taka właśnie stanowić ma podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Senat odrzuca w całości tę ustawę. Czy widzi pan taką możliwość, że da się przeprowadzić ten proces na zasadach, które nie pokrzywdzą żadnej ze stron?

Uczestnicząc w postępowaniach wywłaszczeniowych od wielu lat i od wielu lat czytując operaty szacunkowe, nie mam szczególnych złudzeń dotyczących tego, w jaki sposób po nowelizacji ustalane będą wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczanych nieruchomości.

CV

Zbigniew Niemczewski, partner w kancelarii Solski i Partnerzy. Specjalizuje się w problematyce wywłaszczeń i odszkodowań z tytułu wywłaszczenia lub ograniczenia praw do nieruchomości, tematyce użytkowania wieczystego oraz łagodzeniu i rozwiązywaniu konfliktów. Podejmuje się prowadzenia mediacji w sprawach związanych z gospodarowaniem nieruchomościami i prowadzeniem procesów inwestycyjnych. Jest członkiem Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej.

Senat odrzucił nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), procedowaną z inicjatywy pełnomocnika ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Miał rację?

Bez wątpienia. Zgodnie z treścią art. 112 ust. 3 ugn wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, gdy nie można ich nabyć w drodze umowy. To nie jest ten przypadek.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Za wywłaszczony dom dostanie się mniej pieniędzy
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Jaka umowa najmu z cudzoziemcem
Nieruchomości
Zamieszanie wokół opodatkowania najmu
Nieruchomości
Budowa domu bez konfliktów sąsiedzkich
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Resort mięknie w sprawie daniny