Obecnie obserwujemy coraz większe zainteresowanie gruntami. Zarówno inwestorzy, jak i klienci indywidualni, traktują zakup ziemi jako lokatę kapitału, co wpływa mocno na ceny i dostępność działek. Tych jednak nie przybywa. Jednakże „Raport nieruchomości gruntowych w Polsce” przygotowany przez Adama Parzusińskiego, prawnika i eksperta od inwestycji w nieruchomości gruntowe, od lat zajmującego się sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami w branży nieruchomości, wskazuje, że istnieją rozwiązania, które mogą załatać dziurę w dostępności ziem, oraz przedstawia dane i procesy zachodzące na rynku nieruchomości gruntowych.

Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. To niewiele, biorąc pod uwagę wysoką atrakcyjność inwestycji w grunty oraz fakt, że to właśnie ziemia jest najmniej podatna na koniunkturę, należy liczyć się z tym, że atrakcyjne parcele przyciągną przedsiębiorców gotowych ulokować swoje fundusze w ziemi i w ten sposób stworzyć dla siebie tarczę inflacyjną.

Dlaczego warto inwestować w grunty?

Sięgnijmy do kompendium wiedzy o aktualnej sytuacji w branży nieruchomości - „RAPORT nieruchomości gruntowych w Polsce”. Raport można pobrać bezpłatnie na stronie www.hectares.pl

Adam Parzusiński z Hectares Management, wyszczególnił w nim najbardziej istotne zalety inwestycji w ziemię:

Bezpieczeństwo - zakup nieruchomości gruntowych to przede wszystkim bezpieczna lokata zainwestowanych pieniędzy. Stabilność inwestycji - ziemia się nie starzeje, nie ma roku budowy, z biegiem czasu nie traci na wartości (a nawet ją zwiększa przy dobrym zarządzaniu).Rentowność - możliwości rozwoju inwestycyjnego ziemi jest wiele: np. zabudowa, dzierżawienie, dzielenie ziem, rozwój infrastruktury, przekształcenie. Ograniczone zasoby ziemi - to gwarancja wzrostu wartości gruntu.Koszty - w przypadku inwestycji w ziemię, nie ma kosztów utrzymania, kosztów ubezpieczenia lub eksploatacji. Próg wejścia w inwestycje też jest niższy w porównaniu z innymi typami nieruchomości.Mnogość możliwości - grunt można zakupić pod inwestycję lub na cele własne. W przyszłości może być miejscem zamieszkania lub zabezpieczeniem przyszłości dzieci.Inwestycja dla każdego - inwestycje w grunty można zacząć z niskim lub wysokim kapitałem, może być to długo lub krótkoterminowa inwestycja.

Zasadność inwestycji w ziemię potwierdza także Marek Szubzda, współwłaściciel ogólnopolskiego biura nieruchomości Express House: “Słabnąca wartość pieniądza zmusza inwestorów do ucieczki w dobra, pozwalające utrzymać jego wartość. Lokata w nieruchomość zawsze jest bezpieczną inwestycją w długim okresie. Zmieniające się rynki, zwłaszcza związane z handlem internetowym, logistyką, łańcuchami dostaw itp. wygenerowały i coraz bardziej generują, potrzebę na nieruchomości obsługujące te sfery. Do takich nieruchomości należą m. in. centra logistyczne, hale (różnej wielkości i przeznaczenia), magazyny itp. Dlatego dziś na wartości i znaczeniu zyskują grunty z przeznaczeniem na tego rodzaju budynki. Ważne przy wyborze takiego gruntu jest jego lokalizacja - należy uwzględnić dostęp do drogi szybkiego ruchu (w pobliżu jakiś węzeł komunikacyjny), możliwość dojazdu dużymi ciężarówkami, ograniczona ilość domów w najbliższym otoczeniu (ciężarówki zawsze wszystkim przeszkadzają) - najlepiej żeby to były tereny przemysłowe, gdzie nie ma domów i nie powstaną w przyszłości. Dobrze również, gdy działka jest uzbrojona, ponieważ to generuje dodatkowe koszty i czas, ale to też zależy od czasu przewidzianego na inwestycję, ponieważ znacznie taniej kupimy działkę bez mediów, czy dobrego dojazdu i uzupełniając te deficyty już po zakupie, znacznie zyskamy na jej wartości. W krótkim okresie warto inwestować w działki z możliwością budowy domu/szeregówki/bloku w mieście lub dobrze skomunikowanych przedmieściach dużych miast, ponieważ jest to obecnie towar deficytowy, a deweloperzy potrzebują takich terenów do realizacji inwestycji, w celu zaspokojenia wciąż ogromnych potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.”

Jak mówi Krzysztof Matysiak z Miltons Nieruchomości:Stare powiedzenie jest aktualne dużo bardziej niż kiedykolwiek: „Inwestujcie w ziemię, już jej nie produkują”. Miasta są już przepełnione i jest dość drogo. Brakuje działek pod nowe inwestycje. Kupujący zmuszeni są szukać alternatyw, a ziemia gwarantuje stabilny wzrost wartości.”

Potwierdza to również Ewelina Machnica, ekspert rynku nieruchomości gruntowych: “Inwestycja w ziemię to aktualnie najpewniejsza, bezpieczna i stabilna lokata kapitału. Przede wszystkim inwestując w tego typu nieruchomości, czyli grunt o większej powierzchni, już z samego faktu podlegania takiego gruntu ustawie o obrocie ziemią rolną, po zakupie jesteśmy zobligowani do nie zbycia go przez okres 5 lat. W tym czasie można wykonać czynności, które podniosą jego wartość np. wystąpić o warunki zabudowy, zaplanować wstępny projekt podziału, uzbroić działkę czy po prostu zrekultywować teren. Inwestycja w działki jest jednak na tyle wygodna, że nawet jeśli nie zrobimy na zakupionym gruncie zupełnie nic, to po kilku czy nawet kilkunastu latach jego wartość na pewno wzrośnie.”

Na co zwracać uwagę przy inwestycjach w grunty?

Czynników, na które należy zwrócić uwagę inwestując w grunty, jest sporo i wszystkie wymagają szczegółowej analizy. Począwszy od sprawdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, planowanej rozbudowy infrastruktury (w tym nie tylko dróg, ale także sieci wodno-kanalizacyjnej), poprzez dostęp do mediów, popularność lokalizacji, bliskość terenów zielonych, a kończąc na dokładnej kalkulacji inwestycji.

Sebastian Wielgus, pośrednik nieruchomości White Wood Nieruchomości wskazuje jednak na trzy najbardziej istotne czynniki, które musi uwzględnić inwestor: “Przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. W chwili obecnej grunty o przeznaczeniu budowlanym wydają się najlepszą lokatą długoterminową. Na przykładzie Gdańska - rynku na którym działam od ponad 10 lat - w czasie, w którym ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 100%, niektóre ceny działek wzrosły nawet o 300%, mimo że ich możliwości zabudowy nie uległ zmianie.”

Wskazuje on także na szczegółowo opisany w wymienionym już wcześniej „RAPORCIE Nieruchomości gruntowych w Polsce” trend suburbanizacji:

Źródło: Raport nieruchomości gruntowych w Polsce.

“Przez pandemię - pracę zdalną, wzrosła chęć posiadania większej przestrzeni. Niska dostępność działek w mieście oraz wysoka cena gruntów, powoduje nieosiągalny zakup, dlatego zainteresowanie zyskały działki oddalone o nawet kilkanaście kilometrów od miasta i ta tendencja jest zauważalna w całej Polsce.

W chwili obecnej ze względu na rozgrzany rynek, największym zainteresowaniem cieszą się grunty z gotowymi pozwoleniami na budowę. Deweloperzy są gotowi zapłacić zdecydowanie więcej za działkę, na której inwestycje mogą rozpocząć już „jutro”, niż za działkę gdzie prace będą w stanie rozpocząć po zakończeniu prac przygotowawczych i uzyskaniu wszystkich pozwoleń, co w Gdańsku trwa ok. 12 miesięcy, a w niektórych przypadkach dłużej.

Wykupywanie w dużych miastach całych bloków/kamienic (co jest bardzo trudne), a następnie ich burzenie i stawianie na tym terenie bardziej opłacalnych budynków, pokazuje jak duży jest głód powierzchni możliwej do wysokiej zabudowy. Terenu w mieście nie przybędzie, w perspektywie długoterminowej tego typu praktyki staną się codziennością.”

Aleksandra Wastag Specjalista ds. analizy i chłonności gruntów z GRUPA PARTNER Nieruchomości zwraca uwagę na szczególną staranność.

Co wstrzymuje klientów przed inwestycjami w grunty?

Najczęstszym czynnikiem wstrzymującym klientów przed inwestycją w ziemię jest brak wiedzy i obawa, że inwestycja przyniesie straty. Wielość aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę w trakcie przygotowań do zakupu ziemi, konieczność przeprowadzenia analiz, zapoznania się z dokumentami i planami zniechęca dużą część klientów.

Adam Parzusiński uspokaja: “Rynek potrzebuje ekspertów z doświadczeniem w gruntach. Dobra informacja jest taka, że tacy specjaliści są na rynku. Teraz ich wieloletnie doświadczenie jest nieocenione, szczególnie dla inwestorów.” Potwierdza to również Przemysław Nowak, ekspert nieruchomości gruntowych działający w woj. podkarpackim: “Głównymi powodami które powstrzymują Klientów od inwestycji w ziemię jest brak specjalistycznej wiedzy do przeprowadzenia ich analiz. Przeciętny Kupujący błądzi po omacku bo nie wie gdzie taką wiedzę można zdobyć, co przekłada się na ich obawy że podejmą złą decyzję. Nie bójmy się skorzystać z porady fachowców”

Wtóruje im Adam Jasiński, właściciel poznańskiego biura nieruchomości AJ Real Estate: “Zakup odpowiedniego gruntu może być jak przejście przez pole minowe. Nie dość, że występuje w przepisach prawa sporo ograniczeń związanych z nabyciem gruntu to jeszcze jest duży problem z dostępem do ofert w rozsądnych cenach. Klienci zarówno indywidualni jak i deweloperzy, poszukują aktualnie takich gruntów, gdzie otrzymają możliwie szybko zgodę na zabudowę terenu, bez zbędnych komplikacji. Biorąc to wszystko pod uwagę i uzbrajając się w cierpliwość, która pozwoli łatwiej zostać właścicielem działki, warto zlecić cały proces zakupu działki fachowemu pośrednikowi.”

Źródło: Raport nieruchomości gruntowych w Polsce.

Proces zakupu działki, jest wieloetapowy i znacząco różni się od zakupu mieszkania. Patrycja Sudwoj-Boleńska, wspólnik Starnawska&Boleńska Nieruchomości zwraca także uwagę na inne kwestie, wstrzymujące potencjalnych inwestorów przed ulokowaniem kapitału w ziemi: “Do głównych czynników, które powstrzymują klientów przed inwestycyjnym zakupem ziemi, zaliczyłabym z jednej strony brak wiedzy, a z drugiej strony niedostrzeganie w tej formie inwestycji tak rentownego przedsięwzięcia jak w przypadku zakupu mieszkań. Pierwsza z przyczyn jest zrozumiała i zasadna. Przy nabywaniu gruntu mamy do czynienia z wieloma aspektami, które powinniśmy dokładnie zweryfikować i przeanalizować, aby nie narazić się na potencjalne kłopoty i stratę pieniędzy. Warto skorzystać z usług specjalistów w tym zakresie i zainwestować w sposób bezpieczny, świadomy i zyskowny. Drugi z powodów wydaje się mniej trafny. W moim przekonaniu jego podłożem jest rosnąca w ostatnich latach popularność modeli inwestycyjnych polegających na flipowaniu, czyli przerabianiu klasycznych mieszkań na „gotowce inwestycyjne” (np. 3 kawalerki wydzielone w 60-metrowym mieszkaniu), lub na najmie długo- czy krótkoterminowym. Dostępne są liczne kursy i szkolenia, które pomagają zacząć w taki właśnie sposób zarabiać na nieruchomościach. Dużo pisze się o dochodzie pasywnym, a flipowanie często przedstawiane jest jako szybki i bardzo intratny sposób pomnażania pieniędzy. Takiego „marketingu” nie mają inwestycje w ziemię.”

Podsumowuje to bardzo trafnie Najlepszy pośrednik nieruchomości w rankingu Otodom w Polsce Katarzyna Czerwiak z GRUPA.PRO z Krakowa: “Grunty są jak ogry - mają wiele warstw. Są potencjałem a nie gotowym produktem jak dom. Jest wiele zmiennych, które mogą zdecydować o rzeczywistym zaspokojeniu potrzeby, dla której zostały zakupione. Z kolei liczba aspektów do weryfikacji działek, wymaga od pośrednika o wiele bardziej specjalistycznej wiedzy niż w przypadku innego typu nieruchomości.”

Odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie w wiedzę z zakresu inwestycji w nieruchomości gruntowe są szkolenia organizowane przez markę Hectares dla Pośredników w obrocie nieruchomościami i Inwestorów indywidualnych. Jednym z sztandarowych szkoleń którego kolejna edycja rusza w marcu tego roku jest szkolenie:  LAND Developer - ekspert od nieruchomości gruntowych. Jest to jedyny na rynku tak kompleksowy program edukacyjny na którym można poznać m.in procesy w transakcjach nieruchomości gruntowych, poznać procesy analizy chłonności działki. Pełny program można przeczytać na www.szkolenie.hectares.pl

Skąd pomysł na takie szkolenia? Jak tłumaczy Adam Parzusiński: “Warto profesjonalizować rynek. Chcemy podzielić się swoją wiedza i doświadczeniem - know how z kilku set transakcji gruntowych oraz kilkunastu projektów deweloperskich. Odważnie zdefiniowaliśmy rolę eksperta od nieruchomości gruntowych i mamy ambicję zrzeszać najlepszych”

Czego szukają i w jakie działki inwestują klienci?

Chcąc odpowiedzieć na pytanie, w jakie działki inwestują klienci, najpierw należałoby się przyjrzeć, jakie działki są pożądane i poszukiwane. Warto wspomnieć, że cykl życia ogłoszenia działki trwa średnio 19 tygodni, gdzie jeszcze rok temu był on dłuższy o 5 tygodni. Oznacza to, zdecydowanie większy ruch na rynku gruntów, co przekłada się na ich większą zbywalność.[1] Więcej danych na ten temat można przeczytać w Raporcie.

Ekspert od nieruchomości gruntowych - Przemysław Nowak zwraca uwagę, że ”W dzisiejszych czasach, kiedy wszyscy żyją szybko, a każdy szanuje swój czas, najlepiej sprzedają się nieruchomości - sprawdzone, czyli poddane analizie pod względem położenia, przeznaczenia, możliwości inwestycyjnych, uregulowanego stanu prawnego”

Jednakże Daria Rzepiela z GRUPA PARTNER Nieruchomości wskazuje, że “Klienci chętnie inwestują w grunty z potencjałem zysku który wspólnie określamy poprzez analizę i badanie gruntu. Nieruchomość gruntowa z potencjałem to dla nich dobra długoterminowa lokata kapitału, dlatego zwracają uwagę na dobrze rozwiniętą infrastrukturę w pobliżu gruntu oraz odległość od dużych aglomeracji, które obecnie bardzo zyskują na znaczeniu.”

Chociaż eksperci wskazują na pragmatyczne podejście do inwestowania w grunty, nie należy zapominać o warstwie emocjonalnej, szczególnie ważnej dla inwestorów indywidualnych.

“Marzenie o własnym domu, które w czasie pandemii stało się jeszcze popularniejsze niż dotąd, można realizować nie tylko poprzez zakup gotowego budynku, ale i działki budowlanej. Działki bywają też formą inwestycji, dla osób, które postanowiły ulokować kapitał w nieruchomościach, także działkach, w ostatnim czasie nie brakowało. W efekcie w serwisie Otodom w ubiegłym roku szukano działek o 10% częściej niż w roku 2020, a duże zainteresowanie nimi przełożyło się na szybko rosnące ceny. Te wzrosty były w ubiegłym roku w wielu miejscach dwucyfrowe. Nadal jednak zakup działki za miastem i wybudowanie na niej domu może być pod względem finansowym konkurencyjne wobec kupna mieszkania w centrum. Zjawisko suburbanizacji, które obserwujemy w Polsce od lat dziewięćdziesiątych nie ustępuje, a w czasach coraz popularniejszej pracy zdalnej obserwujemy wręcz eksplorowanie terenów coraz bardziej oddalonych od największych aglomeracji. Trend ten zapewne utrzyma się, tym bardziej, że od stycznia możliwe jest stawianie domów do 70 mkw. bez pozwolenia, co może ułatwić wykorzystywanie niestandardowych rozwiązań, takich jak domy modułowe” - mówi Marcin Kawecki, General Manager Otodom.

Z kolei Paweł Ślęczek z Nowodworski Estate odnosi się do swojego regionu i podkreśla, że: ”Najszybciej sprzedają się grunty położone w miejscowościach turystycznych. Najlepszym przykładem są miejscowości położone nad jeziorem Czorsztyńskim (woj. małopolskie), gdzie mamy również piękny widok na Tatry, dostęp do wielu atrakcji, a także trzy sezony turystyczne, letni, z atrakcjami wodnymi na jeziorze, zimowy dla narciarzy i snowboardzistów oraz najnowszy, rowerowy. Klienci, z którymi rozmawiam, poszukują niezależności, możliwości pracy zdalnej przy jednoczesnej dostępności do aktywnego wypoczynku. Jedni inwestują w krótkoterminowy najem, który również się tu rozwija, inni poszukują wyłącznie dla siebie, aby uciec z miasta w dowolnym momencie. Co ciekawe, drugi dom w Czorsztynie to nie jest luksus a lokata kapitału. Klienci wiedzą, że cena samej nieruchomości to wzrost 20-30 proc. rocznie zatem praca zdalna i wypoczynek łączą się tutaj z dobrą inwestycją”. Natomiast ekspertka z podkarpacia,  Paulina Kosturek-Migacz wskazuje, że: “Największą grupę naszych klientów, stanowią Ci którzy planują wykorzystać grunt pod budowę domy w perspektywie przyszłych 10 lat. Szukają działek do 10 ar w stosunkowo niskich cenach do 100 tys zł. W założeniu ich jest korzystanie z terenu zakupionego jako grunt rekreacyjnie, a docelowo sprzedaż lub budowa domu. Drugą grupą są klienci szukających gruntów inwestycyjnie pod zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną, ale w tym wypadku w grę wchodzą duże areały i przestrzeń”.

Eksperci z rynku obserwują rosnący od lat popyt na działki. W raporcie mówi również o tym Alicja Palińska z Nieruchomości-online.pl: “Obserwując liczbę kontaktów z ogłoszeniodawcami  na portalu Nieruchomosci-online.pl, można powiedzieć, że segment działek charakteryzuje się największym zainteresowaniem wśród poszukujących. To zainteresowanie nie słabnie od kwietnia 2020 r., a w II kwartale 2021 r. nawet przerosło te związane z mieszkaniami – ponad 85 proc. ankietowanych potwierdziło, że popyt na działki w ciągu ostatniego kwartału wzrósł. Według podobnej grupy (77 proc.), zainteresowanie zakupem własnej ziemi nie minie też w III kwartale. Przy jednoczesnym największym prognozowanym spadku podaży ofert z tego segmentu, może to skutkować dalszym wzrostem cen (prognozuje tak prawie 82 proc. pośredników).”

Rosnąca inflacja, widmo kryzysu, chęć zabezpieczenia przyszłości oraz bezpieczne ulokowanie posiadanego kapitału stawia przed inwestorami szereg wyzwań. Eksperci nie tylko doradzają inwestycje w grunty, ale także podkreślają, że działki inwestycyjne (rolne, budowlane z potencjałem, znajdujące się na obrzeżach większych aglomeracji) to skuteczna ochrona środków przed inflacją. Potwierdza to również Kamil Lipiński z Soinvest:Zważywszy na fakt iż podaż nieruchomości gruntowych w dobrych lokalizacjach jest ograniczona, inwestycja w grunt może być dobrą lokatą, a ograniczenie podaży na rynku będzie powodowało wzrost wartości tego typu nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że jak każda inwestycja, ta także niesie ze sobą pewne ryzyka. Większość z nich możemy jednak wyeliminować poprzez staranne wybranie przedmiotu inwestycji, sprawdzenie potencjału lokalizacji, możliwości uzbrojenia działki w media a także weryfikacja stanu prawnego. Decydując się na lokowanie oszczędności w nieruchomości gruntowe, warto także zastanowić się nad horyzontem czasowym swojej inwestycji, bo od niego może zależeć nasz wybór. To tylko potwierdza, że pomimo że inwestycja w ziemię jest opłacalna, to wymaga znajomości rynku oraz przeprowadzenia ekspertyz.”

Analitycy gruntowi posiadają nie tylko wiedzę z wielu dziedzin i narzędzia, aby sprawnie i z korzyścią dla inwestycji przeprowadzić inwestorów przez zawiłości związane z zakupem gruntów, także tych o skomplikowanej sytuacji prawnej. Przede wszystkim posiadają oni umiejętności pozwalające ocenić i przedstawić rekomendacje dotyczące konkretnego gruntu oraz zaopiniować rozwiązania, które z korzyścią dla inwestora pozwolą rozpocząć budowę. Inwestycję w grunt, który zabezpieczy kapitał, a w przyszłości przyniesie zysk, może zatem przeprowadzić ekspert, tak aby inwestor pozostał zwycięzcą, z tarczą w ręku.

RAPORT Nieruchomości gruntowe w Polsce”. Raport można pobrać bezpłatnie na stronie www.hectares.pl

Materiał Promocyjny: Hectares Management marka należąca do GRUPA PARTNER Nieruchomości Spółk z o.o. to marka na rynku nieruchomości, która specjalizuje się w audytach Due Diligence nieruchomości gruntowych, pośrednictwem w sprzedaży i inwestowaniem w nieruchomości gruntowe w Polsce. Zajmujemy się zarządzaniem projektami, ryzykiem i zmianą oraz doradztwem prawnym przez wykwalifikowanych prawników i ekspertów ds. nieruchomości. Więcej na temat usług i rozwiązań znajdziesz na stronie www.hectares.pl

[1] Źródło: Raport Nieruchomości Gruntowych w Polsce 2021: www.hectares.pl