fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Lokaty i inwestycje

Kawałek biura albo kilka metrów działki

Hamilton May
Zbiorowe kupowanie nieruchomości staje się coraz bardziej powszechne. W ten sposób każdy drobny inwestor może stać się właścicielem ziemi, a nawet biurowca czy centrum handlowego
– Realizowane projekty w oparciu o grupowy kapitał dziś są najczęściej w fazie rozruchu. Po 2013 r. może się spodziewać pierwszych realizacji w wypłat zysków, które ostrożnie wycenianie są na poziome min. 30 - 40 proc. w skali rocznej – wylicza Tomasz Błeszyński, doradca i pośrednik na rynku nieruchomości. Jego zdaniem, obecnie warunki budowania portfela inwestycyjnego są dobre ze względu na  dużą podaż nieruchomości w różnych cenach i lokalizacjach. Sami inwestorzy chętnie szukają nowych sposób na lokowanie oszczędności. - Jedynym mankamentem jest brak możliwości powiększenia kapitału po przez finasowanie zewnętrze, gdyż sektor bankowy jest bardzo ostrożny w finansowaniu rynku nieruchomości – zauważa Błeszyński.

Za niewielkie kwoty

Niedawno na rynek rzucono nowy pomysł - powołano serwis crowdfunders.pl, który ma na celu finansowanie różnorodnych przedsięwzięć przez społeczność Internautów.
Łukasz Madej, właściciel ProDevelopment Group, przekonuje, że dzięki Internetowi wielu drobnych inwestorów może wspólnie zrealizować nawet duże projekty inwestycyjne, takie jak np. zakup biurowca, hotelu czy nawet sfinansownie jego budowy. - W oparciu o crowdfunding, duża grupa Internautów dysponujących zwykle niewielkimi kwotami, może wspólnymi siłami zgromadzić wymagany kapitał, np. kupić duży grunt lub nawet bank gruntów, sfinansować budowę hotelu, biurowca czy wreszcie nawet kupić biurowiec albo centrum handlowe – opowiada Łukasz Madej. - Rentowność z inwestycji zależy od aktualnej sytuacji i perspektyw w danych branżach w jakich dokonuje się inwestycji – dodaje.
Właściciele serwisu crowdfunders.pl proponują dziś zbiorowy zakup krakowskiego biurowca klasy A, o pow. ok. 2,8 tys. mkw., zbudowanego w 2007 r. przy ul. Bratysławskiej (Krowodrza). Obecnie budynek jest wynajęty w 40 proc. Jego ofertowa cena wynosi 22 mln zł. Sprzedawca dopuszcza możliwość kupna poszczególnych pięter przez osobne podmioty, do wzięcia są więc powierzchnie o wielkości ok. 350 mkw., w cenie  7 - 10,5 tys. zł.  Współudziałowcy biurowca będą czerpać zysk z jego wynajmu.
- Jeżeli nie zbierzemy wystarczającej liczby zainteresowanych, opcją „mini" jest zakup tylko jednego piętra. Zakładamy jednak, że głównym źródłem następnych projektów  inwestycyjnych będą użytkownicy serwisu – opowiada Łukasz Luzar, pomysłodawca serwisu crowdfunders.pl.
Jak ma wyglądać transakcja oparta na tej koncepcji? Łukasz Luzar proponuje powołanie spółki celowej albo wykorzystanie mechanizmu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.
-  W ciągu niecałych dwóch tygodni ponad 130 zainteresowanych wstępnie zadeklarowało niemal 100 tys. zł. Jednocześnie szukamy firm, które będą zainteresowane zmianą swojej siedziby, tak żeby osiągnąć 80 proc. powierzchni wynajmu za pomocą listów intencyjnych, jeszcze przed finalizacją transakcji – zapewnia Luzar.

Trudna ocena

Jednak taka inwestycja, zdaniem pośredników i analityków, budzi wiele pytań i wątpliwości. Osoby zainteresowane inwestowaniem grupowym muszą najpierw ustalić, kto i w jaki sposób będzie oceniać rentowność proponowanych do sprzedaży projektów, jaka może być ich stopa zwrotu oraz w jaki sposób będzie zagwarantowana współwłasność nieruchomości osobie, która zainwestowała np. kilka tysięcy zł. Istotne jest także kto będzie zarządzać obiektem i w jaki sposób inwestorzy mogą na wpływać na to, co dzieje się z nieruchomością. Również nie jest bez znaczenia fakt, czy łatwo będzie sprzedać swoje udziały i z jakim zyskiem.
–Trudno utrzymać optymalne koszty, bezpieczeństwo prawne - w tym podatkowe - oraz sens samej inwestycji przy takiej konstrukcji gdzie kilkaset osób wpłaca drobne kwoty. Ta formuła może się sprawdzać, jeśli grupa fanów np. finansuje wydanie książki swojego ulubionego pisarza czy przygotowanie gry komputerowej – tak, by ominąć udział kosztownych wydawców. Ale takie osoby nie liczą na odzyskanie swoich pieniędzy z zyskiem. Jeśli ktoś chce inwestować drobne kwoty w duże obiekty czy  projekty, sprawdzonym rozwiązaniem jest zakup akcji w ofercie publicznej lub na rynku wtórnym – na giełdzie – sugeruje Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions.
Również zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, kupowanie „kawałka" budynku w nadziei na zyski jest mało efektywne. - Rynek nieruchomości jest szczególnie wrażliwy na cykle koniunkturalne. Co kupić, za ile i kiedy odsprzedać projekt to podstawa udanej inwestycji. Nie jest tajemnicą, że wiele projektów biurowych zostało wstrzymanych, a inne borykają się z brakiem najemców, stawki podlegają dużym negocjacją, a i tak niektóre projekty są obłożone zaledwie w maks. 40 proc. Poprawa obecnej sytuacji nadejdzie nieprędko. Zakup pojedynczej powierzchni biurowej ze względów czysto inwestycyjnych (długoletnia stopa zwrotu), jak i praktycznych, jest dla indywidualnego inwestora nieopłacalny i kłopotliwy. Pojedynczy lokal biurowy czy jego kilka metrów nie zawsze łatwo potem sprzedać na rynku wtórnym, po wtóre towarzyszyć nam będzie stała niepewność o jego wynajem, co do stawki, solidności najemcy i konkurencji na rynku. Poza tym, zarządzanie takim obiektem przy tylu współwłaścicielach też może być uciążliwe, kosztowne i nieefektywne – opowiada Tomasz Błeszyński.
Źródło: ekonomia24
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA