fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Zapytaj eksperta - wykup mieszkania i garażu

Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
Wynajmuję lokal mieszkalny od gminy oraz garaż, który stoi na naszej działce. Zamierzam oba te lokale wykupić i mój wniosek o wykup gmina zaakceptowała. Według jakich zasad powinny być określone moje udziały w nieruchomości wspólnej?
(nazwisko do wiadomości redakcji) – W art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca stwierdza, że „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.
Z kolei w art. 3 ust. 3 zdefiniowany został udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział to „siła głosu” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał, więc duży udział daje właścicielowi większe prawo wpływania na decyzje wspólnoty. Z drugiej jednak strony duży udział generuje wysokie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które obciążają właściciela lokalu.Aby jednak czytelnik miał jasność sytuacji, posłużę się przykładem. Otóż na nieruchomości gruntowej o powierzchni 500 mkw. znajdował się czterorodzinny gminny budynek oraz wolno stojący garaż, z którego korzystał najemca lokalu nr 1 na podstawie zawartej z gminą umowy. Gmina postanowiła lokal nr 1 wraz z garażem najemcy sprzedać. Wykonano inwentaryzację nieruchomości. Każdy z czterech lokali miał powierzchnię 60 mkw., do każdego przynależała piwnica o powierzchni 10 mkw., natomiast powierzchnia garażu wynosiła 20 mkw. Lokalom przyporządkowano udziały w nieruchomości wspólnej – lokalowi nr 1 – 9/30, a pozostałym po 7/30. Właściciel lokalu nr 1 zajmowany lokal wraz z garażem i udziałem 9/30 wykupił (pozostałe pozostały własnością gminy) i podjął się zarządzania nieruchomością wspólną, co gmina zaakceptowała.Okazało się, że dach garażu wymaga pilnej naprawy, której koszt miał wynieść ok. 3 tys. zł. Właściciel lokalu nr 1 przygotował uchwalę wspólnoty wyrażającą zgodę na remont dachu, określając koszty – 900 zł własne i 2100 zł gminne. Przedstawiciel gminy odmówił zaakceptowania uchwały, twierdząc, że z garażu nie korzysta, a więc nie może ponosić kosztów jego remontu.Sprawa trafiła do sądu, który w trybie art. 64 kodeksu cywilnego stwierdził, że gmina uchwałę musi zaakceptować. Istotną okolicznością było to, że transakcję kupna-sprzedaży lokalu przygotowywała gmina, która powinna przewidzieć skutki sprzedaży garażu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu.Dobry zarządca nieruchomości zastosowałby w tym przypadku zupełnie inną technikę sprzedaży. Po prostu należało garaż wyodrębnić jako lokal użytkowy i zbyć najemcy (jeśli taka była wola gminy) dwa lokale – mieszkalny z udziałem oraz użytkowy wraz z gruntem. Wtedy sytuacja byłaby klarowna. Należy zauważyć, że ustawodawca stwierdził, iż garaż może, ale nie musi być pomieszczeniem przynależnym do lokalu. Gdyby znajdował się w piwnicy, to niewątpliwie byłoby uzasadnione uznanie go za pomieszczenie przynależne, chociaż dla właściciela lokalu nie byłoby to korzystne – gdyby chciał sprzedać garaż, musiałby najpierw uzyskać zgodę wspólnoty na podział swojego lokalu na dwa odrębne (art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali). Z tego względu wydaje się w pełni uzasadniony pogląd, aby garaże zawsze zbywać jako odrębne lokale.Sprzedaż lokalu wraz z garażem wolno stojącym jako pomieszczeniem przynależnym powoduje komplikacje przy ustalaniu wymiaru podatku od nieruchomości, który muszą płacić wszyscy właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej. W omawianym przykładzie powierzchnia gruntu do opodatkowania wynosi 500 mkw., z czego 20 mkw. wymaga opodatkowania wielokrotnie wyższą stawką. Gdyby wszystkie lokale zostały sprzedane, to jeśli garaż nie będzie wyodrębniony, obowiązek podatkowy ciążyć będzie na wszystkich członkach wspólnoty. Nie wydaje się możliwe, aby uznali za prawidłowe obciążanie ich podatkiem od gruntu znajdującego się pod garażem. Tego problemu by nie było, gdyby garaż został zbyty jako odrębny lokal. Wspólnota płaciłaby podatek od 480 mkw. powierzchni gruntu, a od 20 mkw. płaciłby tylko właściciel garażu.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA