Nieruchomości

Umowa zamiast połączenia wspólnot

Po likwidacji PGR przekazano nieodpłatnie całą infrastrukturę: kotłownię, oczyszczalnię, wodociągi, place, drogi, sieci elektryczne i wodno-kanalizacyjne spółdzielni. Właściciele wykupionych lokali w 1994 r. podpisali ze spółdzielnią (każda wspólnota osobno) umowy o zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi. Zarządzanie spółdzielnią, kotłowniami, wodociągami, oczyszczalnią i kilkunastoma wspólnotami z prowadzeniem kasy na miejscu jest kosztowne i trudne. Wszystko byłoby prostsze, gdyby wspólnoty połączyły się w jedną. Czy to możliwe?
(nazwisko znane redakcji) - Na podstawie obowiązującego prawa - ustawy o własności lokali oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami - można stwierdzić, że istnieje możliwość stworzenia jednej wspólnoty na bazie wielu wspólnot sąsiadujących ze sobą.
Wspólnota mieszkaniowa to grono wszystkich właścicieli lokali, zarówno wyodrębnionych (stanowiących odrębne nieruchomości i mających własne księgi wieczyste), jak i niewyodrębnionych, znajdujących się w budynkach usytuowanych na terenie jednej nieruchomości gruntowej. Jeżeli zatem na sąsiadujących ze sobą działkach gruntu istnieją odrębne wspólnoty mieszkaniowe, to po scaleniu tych działek powstanie jedna nieruchomość i jedna wspólnota mieszkaniowa. Scalenie działek może być przeprowadzone zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dział III, rozdział 2 - Scalanie i podział nieruchomości, art. 101 - 107). Scalenia gruntów dokonuje gmina na wniosek właścicieli większości gruntów podlegających scaleniu. Zgodnie z art. 102 ust. 1 ustawy szczegółowe warunki scalenia określa plan miejscowy, zgodnie zaś z ust. 3 i 4 tego artykułu o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem, a zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą, o której mowa w ust. 3, za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych. Scalenie działek gruntu jest więc możliwe, ale czy celowe? Z jednej strony zarządzanie większym organizmem, jakim byłaby wspólnota powstała po scaleniu działek, byłoby łatwiejsze, gdyż łatwiej gospodaruje się większą kwotą pieniędzy. Z drugiej jednak strony zarządzanie to mogłoby być trudniejsze, w szczególności na etapie planowania remontów, gdyż uzgodnienie nierównomiernego rozdziału pieniędzy pomiędzy budynki, zawsze powoduje kontrowersje i spory. Scalenie działek nie wpłynie na zarządzanie spółdzielnią, kotłowniami, wodociągami, oczyszczalnią i innymi elementami infrastruktury. Jest co prawda teoretycznie możliwe scalenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z działkami zawierającymi infrastrukturę, jednakże w takim przypadku konieczne byłoby rozwiązanie problemu przeniesienia własności infrastruktury na właścicieli lokali, co może się wiązać z opodatkowaniem transakcji. Podatek od nabycia praw własności mógłby uczynić transakcję całkowicie nieopłacalną. Wydaje się, że rozwiązaniem łatwiejszym, prostszym, a równie skutecznym byłoby (zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy) zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, której treścią byłoby wspólne zarządzanie wszystkimi nieruchomościami, w tym tworzenie wspólnego funduszu remontowego i wspólne rozliczanie kosztów. Taka umowa zapewniłaby takie korzyści, jak przy scaleniu nieruchomości, byłaby zaś prostsza w realizacji, a także dawałaby możliwość łatwego powrotu do stanu poprzedniego.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL