Nieruchomości

Upadłość spółdzielni na innych zasadach

Piotr Zimmerman, prawnik z kancelarii Wardyński i Wspólnicy, specjalista prawa upadłościowego
Nieznane, Raf Rafał Guz
Rz: Coraz częściej dochodzi do upadłości spółdzielni mieszkaniowych, czego przed laty w ogóle nie było. Na czym polega jej specyfika?
Piotr Zimmerman: W wypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej ogólne zasady równego zaspokojenia wierzycieli ulegają znacznemu osłabieniu na rzecz preferencyjnego potraktowania osób, którym służą spółdzielcze prawa do lokali, zarówno lokatorskie, jak i własnościowe. Mamy tu do czynienia z preferencjami interesu spółdzielcy nad prawami wierzyciela. Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że wraz ze sprzedażą nieruchomości podmiotowi niebędącemu spółdzielnią mieszkaniową własnościowe prawa do lokali przekształcają się w odrębną własność, a prawa lokatorskie w najem. Dla osób, którym służy prawo lokatorskie, ustawa przewiduje także roszczenie o przekształcenie tego prawa we własnościowe. Celem pełnego zabezpieczenia praw tych osób wprowadzono możliwość realizacji wymienionych uprawnień pomimo ogłoszenia upadłości.
Tym samym efekt postępowania upadłościowego spółdzielni mieszkaniowej stanowi przede wszystkim realizacja potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni, a nie zaspokojenie wierzycieli. Jaka jest rola syndyka w takiej upadłości? Syndyk lub zarządca zawierają i wykonują m.in. umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe, przeniesienie na członka spółdzielni własności lokalu, co do którego służy mu własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 i 17), lub też wynajmuje lokal (art. 40), i analogiczne umowy dotyczące praw do garaży (art. 17). Kogo obciążają koszty postępowania? Koszty postępowania związanego z podziałem i rozgraniczeniem nieruchomości, koniecznym dla wyodrębnienia poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, a w nich odrębnych lokali, mogą być znaczne. Koszty postępowania upadłościowego ponosi upadły. Finansowane są zatem z masy upadłości. Takie rozwiązanie dodatkowo pogłębia wybitnie niekorzystne usytuowanie zwykłego wierzyciela w postępowaniu upadłościowym spółdzielni mieszkaniowej. Gdyby zaś przekształcenie wymagało uprzedniego dokończenia budowy lokali, konieczne jest rozliczenie dodatkowych kosztów inwestycji w sposób określony w ustawie o spółdzielczości mieszkaniowej, a zatemz udziałem przyszłych mieszkańców. Jaka jest pozycja kandydatów, którzy mają umowy ze spółdzielnią, a mieszkań jeszcze nie? Zupełnie inaczej wygląda sytuacja wierzycieli spółdzielni, którzy zawarli z nią umowy o wybudowanie lokalu zarówno spółdzielczego, jak i własnościowego. Jeżeli do dnia ogłoszenia upadłości osoba taka nie uzyskała przydziału mieszkania (i nie ustanowiono jego odrębnej własności), to zakres jej praw w postępowaniu jest identyczny jak każdego innego wierzyciela. Zwłaszcza że z żadnego szczególnego przepisu nie wynika ich jakikolwiek związek z lokalem, który mają nabyć, chociażby był on już wybudowany, a nawet oddany we władanie nabywcy. Prawo domieszkania powstaje bowiem dopiero z chwilą zawarcia umowy o przydział lub umowy sprzedaży lokalu. Wcześniej spółdzielcy służy tylko roszczenie o zawarcie umowy. Takie roszczenie w razie ogłoszenia upadłości w celu likwidacji majątku dłużnika przekształca się z mocy prawa w roszczenie pieniężne i podlega zaspokojeniu w odległej III kategorii. Czy można jakoś ograniczyć ryzyko upadłości spółdzielni? Nie ma takiej możliwości. Ryzyko utraty pieniędzy wpłaconych na mieszkanie można jednak ograniczyć. Pierwsza metoda to umowa zobowiązująca do wybudowania lokalu mieszkalnego, zawarta w formie aktu notarialnego i w pisana do księgi wieczystej. Taki wpis wprawdzie nie zapewni pierwszeństwa przed wcześniej wpisanym do hipoteki wierzycielem (najczęściej bankiem kredytującym), ale istotnie wzmocni pozycję wierzyciela w postępowaniu upadłościowym. A gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości przez syndyka -zapewnia zaspokojenie się z kwot uzyskanych ze sprzedaży (pod warunkiem że sumy te będą wyższe od należności wcześniej wpisanych wierzycieli hipotecznych). Drugim sposobem ograniczenia ryzyka jest rachunek powierniczy o charakterze zamkniętym. Pieniądze wpłacone na poczet zakupu mieszkania spoczywają na rachunku przez cały okres budowy i dopiero po jej zakończeniu przelewane są na rachunek spółdzielni (lub innego dewelopera), a budowa w takim wypadku zostaje sfinansowana z kredytu bankowego. Jeżeli nawet taki sposób wiąże się z większymi kosztami - to wzrost ceny lokalu jest nieporównywalnie mniejszą niedogodnością niż ryzyko utraty całości środków zaangażowanych w budowę mieszkania w razie upadłości spółdzielni.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL