Poradniki

W jaki sposób zarządzać wspólnotą mieszkaniową

Fotorzepa, Dariusz Majgier DM Dariusz Majgier
Sami właściciele decydują o formie administrowania ich budynkiem. Do wyboru mają kilka rodzajów gospodarowania
Czy tego chcemy czy nie, kupując mieszkanie od dewelopera albo wykupując lokal od gminy na odrębną własność, stajemy się członkiem wspólnoty. Powstaje ona bowiem z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisu do księgi wieczystej.
[srodtytul]Małe lub duże[/srodtytul] Wspólnota zawiązuje się z chwilą, gdy w budynku (budynkach położonych na tej samej działce) jest dwóch co najmniej właścicieli, np. deweloper oraz nabywca mieszkania.
Mogą być one: małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem lokali, drugie – minimum osiem lokali. W zależności od rodzaju wspólnoty stosuje się do nich różne przepisy. Duże wspólnoty rządzą się [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CCB89C827C69898EA887F97E7E87E1BF?id=128489]ustawą o własności lokali[/link], a tylko w sprawach w niej nieuregulowanych kodeksem cywilnym. Małe wspólnoty obowiązują przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=568860898957E96CE7DB7DF89F31D187?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] o współwłasności. Mogą jednak podjąć decyzję, że wolą ustawę o własności lokali i jej przepisy będą stosować. Decyzje w dużej wspólnocie podejmuje się w formie uchwał, przyjmuje się je większością głosów. Głosuje się zaś (co do zasady) posiadanymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Im właściciel ma większy lokal tym i większy udział w nieruchomości wspólnej, a więc i siłę przebicia we wspólnocie. Uchwały podejmuje się na zebraniach albo poprzez indywidualne zbieranie głosów pod ich projektami, czyli pukając od drzwi do drzwi. [srodtytul]Dobry gospodarz [/srodtytul] Jak powołać zarząd lub znaleźć dobrego administratora? Przed tym dylematem wcześniej czy później staje każda wspólnota mieszkaniowa. Ma trzy możliwości: zarząd powierzyć, wybrać albo też określić swój własny sposób zarządzania nieruchomością wspólną – inny, niż przewidują to przepisy. Zarząd powierza się osobie fizycznej (np. mającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. spółdzielni mieszkaniowej) na podstawie art. 18 ustawy. Niezbędna do tego jest umowa notarialna. Taki zarząd występuje np. w nowych budynkach stawianych przez deweloperów. Zazwyczaj ustanawia się go na kilka lat, a sprawuje go pracownik dewelopera. Wspólnota może także zarząd wybrać (art. 20 ust. 1 ustawy). Może on być jedno- i wieloosobowy. W jego skład mogą wchodzić osoby fizyczne, wybrane z grona właścicieli, jak też osoby z zewnątrz. Wybrany zarząd może zlecić danej osobie bieżące zarządzanie nieruchomością. Sam jednak zachowuje większe uprawnienia, reprezentuje np. wspólnotę na zewnątrz i w jej imieniu realizuje podjęte uchwały itd. Pamiętaj! Zazwyczaj niezbędna jest licencja na zarządzanie nieruchomością. Muszą ją mieć osoby, którym właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną lub zarządca, któremu zlecono administrowanie. Nie muszą jej mieć właściciele lokali, chyba że zarządzają także nie swoją nieruchomością. [ramka][srodtytul]Bez odrębnego majątku[/srodtytul] Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Ma jednak zdolność sądową. Może więc pozywać do sądu albo być pozywana. Nie posiada też odrębnego majątku. Cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli. I to oni odpowiadają za jej zobowiązania, ale tylko do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli tak naprawdę wartości swoich mieszkań. Wszystko, co wspólnota nabywa (przez zarząd, pełnomocnika wspólnoty), jest współwłasnością właścicieli lokali. Najlepiej zobrazuje to przykład. Wspólnota kupiła działkę budowlaną, nie będzie ona jednak jej własnością, ale w ułamkowych częściach współwłasnością wszystkich właścicieli. Podobnie będzie też ze sprzedażą działki wspólnoty. Pieniądze z tego tytułu będą należeć w częściach ułamkowych do wszystkich właścicieli.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL