Zadania

Gmina ma miesiąc na wykonanie pierwokupu

Fotorzepa, Seweryn Sołtys
Grunt staje się własnością gminy z chwilą złożenia u notariusza oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu przyznanego jej w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Zawiadomienie przez notariusza niedoszłego nabywcy o tym, że gmina skorzystała z prawa pierwokupu, jest czynnością techniczną. Nie przesądza ani o skuteczności oświadczenia gminy, ani o dochowaniu terminu do jego złożenia. Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 9 września 2009 r.[b](sygn. V CSK 43/09)[/b]
[srodtytul]Stan faktyczny[/srodtytul] W sprawie chodziło o niezabudowaną nieruchomość o pow. ponad 16 ha położoną w Katowicach w dzielnicy Giszowiec. Jej użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo Remontowo-Budowlane Bytom SA zawarł w listopadzie 2007 r. z PGD Finanse i Ubezpieczenia Polska Grupa Dealerów sp. z o.o. i jawna warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości – pod warunkiem, że gmina miasto Katowice nie skorzysta z przysługującego jej, na podstawie art. 109 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=8E47975FC4C2B6233D233E020714E508?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link], ustawowego prawa pierwokupu. Cena ustalona została na 3 mln 123 tys. zł. Nabywca zapłacił zaliczkę w wysokości 20 proc. ceny. Zgodnie z umową warunkową resztę ceny nabywca przed umową definitywną miał przekazać poleceniem przelewu do depozytu notarialnego ustanowionego w dniu zawarcia umowy, a notariusz wypłacić ją sprzedającemu.
[srodtytul]Zapłata po transakcji[/srodtytul] Na wykonanie prawa pierwokupu art. 109 ustawy z 1997 r. daje gminie miesiąc, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u tego notariusza, który zawiadomił go o treści umowy. Przedstawiciel prezydenta Katowic przed upływem tego terminu stawił się u notariusza, złożył takie oświadczenie oraz zobowiązanie do zapłaty całej ceny w terminie 14 dni na konto sprzedającego i o dobrowolnym poddaniu się gminy egzekucji stosownie do art. 777 § 1 pkt 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CECDDC2669C7897F63DEED3B677F4E1C?id=70930]k.p.c.[/link] na wypadek niewywiązania się z tego obowiązku. Taki akt notarialny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności jest podstawą do przymusowego ściągnięcia należności za pośrednictwem komornika sądowego, tak samo jak wyrok sądowy. Jednocześnie w akcie notarialnym znalazł się wniosek o wpis gminy jako użytkownika wieczystego w księdze wieczystej nieruchomości. W postępowaniu wieczystoksięgowym niedoszły nabywca oponował przeciwko wpisowi. Jednakże sąd I instancji dokonał wpisu, a sąd II instancji oddalił apelację od tego postanowienia. [srodtytul]Liczy się termin oświadczenia[/srodtytul] Spółka będąca niedoszłym nabywcą przegrała także przed Sądem Najwyższym. Sąd ten oddalił jej skargę kasacyjną, akceptując tym samym wyroki wydane w I i II instancji. Sędzia Barbara Myszka zaznaczyła, iż w sprawie tej występuje kilka zagadnień prawnych. Pierwsza to zachowanie miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu. Spółka, powołując się na [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=189D7A1331D68482751E7442CEFB621A?id=70928]kodeks cywilny[/link], twierdziła, że gmina nie zmieściła się w miesięcznym terminie, bo dla wykonania prawa pierwokupu oświadczenie musi dojść do wiadomości zainteresowanych. Odnosząc się do tego zarzutu, sędzia stwierdziła, że [b]ustawa z 1997 r. nie normuje ustawowego prawa pierwokupu gminy w sposób wyczerpujący i w zakresie w niej nieunormowanym trzeba do niego stosować przepisy k.c. o pierwokupie[/b]. Jednakże ta kwestia jest unormowana wyczerpująco i odmiennie w art. 110 tej ustawie. [b]Jest to oświadczenie woli jednostronne, niewymagające dojścia do wiadomości osoby trzeciej. To, kiedy dojdzie do jej wiadomości, nie przesądza o skuteczności tego oświadczenia.[/b] Za chybione uznał SN twierdzenie, że warunkiem skutecznego skorzystania z prawa pierwokupu jest, stosownie do art. 488 k.c., równoczesne uiszczenie ceny. Sędzia Myszka zaznaczyła, że w nauce prawa i orzecznictwie SN dominuje pogląd przeciwny. Natomiast złożenie oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu rodzi obowiązek zapłaty. Bezpodstawny okazał się też zarzut naruszenia art. 660 k.c. Spółka twierdziła, że wbrew temu przepisowi gmina w umowie, która wskutek wykonania prawa pierwokupu miała dojść do skutku, zmieniła istotne elementy umowy warunkowej, a mianowicie sposób zapłaty. – Nie sposób przyjąć – mówiła sędzia Myszka – że z powodu drobnych zmian powodujących, iż druga umowa nie jest wiernym odwzorowaniem pierwszej, mogłaby ona nie dojść do skutku. Można podać wiele przykładów, gdy konieczne będzie inne unormowanie sposobu zapłaty ceny, np. gdy według pierwszej umowy część ceny będzie pokryta wskutek potrącenia. Drobne odstępstwa od treści umowy warunkowej nie stoją w sprzeczności z art. 600 § 1 k.c. – stwierdziła sędzia. [ramka][b]Kodeksowa definicja[/b] [b]W art. 600 § 1 kodeksu cywilnego, odnoszącym się także do ustawowego prawa pierwokupu przyznanego gminie przez ustawę z 1997 r.[/b], zapisano, że przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego (sprzedawcę) z osobą trzecią (nabywcą), chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL