Nieruchomości

Siła wyższa to – marna wymówka dewelopera

Piotr Kunicki, prawnik w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, doktorant w INP PAN
Archiwum
Jeśli budowa osiedla się przedłuża, przyczyny powinny zostać wpisane do dziennika budowy i potwierdzone przez nadzór budowlany. Wyjaśnienia typu siła wyższa mogą świadczyć o problemach firmy
[b]Rz: Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera w czasach kryzysu?[/b]
Piotr Kunicki: Transakcja kupna lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym poprzez zawarcie umowy deweloperskiej nigdy nie jest w 100 procentach bezpieczna. Praktyka gospodarcza pokazuje, że nie jest możliwe zabezpieczenie się przed wszystkimi sytuacjami, a szczególnie gdy wynikają one z braku rzetelności drugiej strony umowy. Dlatego najlepiej, gdy umowa deweloperska zawarta jest w formie aktu notarialnego, w którym zawarty jest wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej.
[b]Jakie zapisy są kluczowe, jeśli chodzi o bezpieczeństwo klienta?[/b] W umowie deweloperskiej w obecnych czasach należy zwrócić szczególną uwagę na możliwość przeciągania w czasie budowy inwestycji. Wszelkie okoliczności zaistnienia tzw. siły wyższej powinny być rzeczywiście okolicznościami, na które deweloper nie miał jakiegokolwiek wpływu, których nie mógł przewidzieć i ograniczyć ich skutków. Takimi okolicznościami nie będzie w szczególności brak uzyskania pozwolenia na budowę czy też decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Okoliczności powodujące możliwość niezawinionego przedłużenia realizacji inwestycji powinny zostać wpisane do dziennika budowy i potwierdzone przez nadzór budowlany. Tylko w takim przypadku kupujący będzie miał pewność, że przyczyny przedłużenia realizacji inwestycji podawane przez dewelopera w rzeczywistości wystąpiły i miały wpływ na terminowość prac budowlanych i administracyjnych, a nie stanowią wyłącznie prób zatajenia problemów finansowych dewelopera. [b]Jak zabezpieczyć wpłaty, by nie przepadły w razie kłopotów firmy?[/b] Najlepszym zabezpieczeniem wpłacanych na rzecz dewelopera środków finansowych jest możliwość ich wpłacania na specjalnie prowadzony na potrzeby inwestycji rachunek powierniczy. W sytuacji gdyby deweloper zbankrutował przed zakończeniem inwestycji i przeniesieniem na kupującego odrębnej własności lokalu, środki finansowe – w razie niemożliwości zakończenia inwestycji w trakcie postępowania upadłościowego – zostałyby zwrócone kupującemu. Tak nie musi być jednak zawsze. Stopień bezpieczeństwa zależy również od zasad prowadzenia rachunku powierniczego, określanych każdorazowo przez bank w odrębnej umowie rachunku powierniczego. Kupujący powinien zostać poinformowany o tych zasadach. Nie wszyscy deweloperzy proponują jednak tego rodzaju rozwiązania. [b]W jaki sposób zabezpieczyć się przed ewentualnymi karami, jeśli zawieramy umowę z deweloperem, nie mając pewności, że bank udzieli nam kredytu?[/b] Kupujący powinien zagwarantować sobie w umowie prawo odstąpienia od umowy i otrzymania zwrotu ewentualnie wpłaconej pierwszej raty, gdy bank odmówi mu finansowania. Należy jednak zaznaczyć, że wyrażenie zgody na takie postanowienie jest suwerenną decyzją dewelopera. Trzeba wziąć pod uwagę, że brak dokonania pierwszej wpłaty – o ile umowa wyraźnie nie stanowi inaczej – nie powoduje wygaśnięcia umowy deweloperskiej. Brak płatności według ustalonego harmonogramu płatności spowoduje wyłącznie naliczanie odsetek ustawowych przez dewelopera za zwłokę w płatności. Swoje wynagrodzenie i naliczone odsetki deweloper będzie mógł skutecznie dochodzić przed sądem. [b]Jak powinna być określona cena za mieszkanie: za mkw. czy jako jedna kwota?[/b] Jako cena brutto z tytułu nabycia lokalu, ewentualnie również komórki lokatorskiej lub prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym i związanym z tym prawem do udziału we współwłasności tego lokalu. Jeżeli cena została obliczona jako iloczyn ceny jednostkowej za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, należy zbadać, czy w umowie deweloperskiej nie ma postanowień, według których cena za lokal wzrośnie, gdyby ostateczna powierzchnia lokalu okazała się większa, niż projektowana. [b]A jeśli jest taki zapis w umowie?[/b] Kupujący powinien mieć prawo odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych pieniędzy w całości. Takie samo uprawnienie powinno przysługiwać kupującemu, gdyby deweloper zastrzegł sobie możliwość waloryzacji przysługującego mu wynagrodzenia. Poza tym, jeżeli lokal będzie kupowany przy wykorzystaniu kredytu bankowego, należy dążyć do wykreślenia wszelkich postanowień umownych umożliwiających zmianę ceny. W przypadku bowiem, gdy deweloper podniesie ją jednostronnie, odstąpienie od umowy będzie skomplikowane wobec zaciągniętego już kredytu. [b]Jak ustalać terminy płatności?[/b] Zazwyczaj terminy te związane są z konkretnymi datami, jednak dobrze jest, gdy kolejne płatności następują z chwilą ukończenia przez dewelopera określonych etapów budowy, np. po ukończeniu fundamentów, po ukończeniu kładzenia dachu, po ukończeniu wykończenia elewacji budynku, po oddaniu w posiadanie lokalu kupującemu, przy zawarciu aktu notarialnego. Takie uregulowanie terminów płatności na rzecz deweloperów zostało prawnie usankcjonowane we Francji i wielu innych krajach Unii Europejskiej. [b]W jaki sposób najlepiej określić datę zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania?[/b] Równie istotne jest zwrócenie uwagi na terminy odbioru lokalu oraz zawarcia aktu notarialnego ustanawiającego i przenoszącego odrębną własność lokalu na kupującego. Daty te powinny być na tyle precyzyjnie określone, żeby kupujący mógł mieć pewność, że do określonego dnia otrzyma lokal oraz odrębną własność lokalu. Za wystarczające należy uznać postanowienie, według którego deweloper zobowiązuje się przekazać posiadanie lokalu kupującemu nie później niż do określonego dnia, a zawarcie aktu notarialnego nastąpi w terminie np. 90 dni od dnia przekazania posiadania lokalu kupującemu. Aby te postanowienia były skuteczne, w umowie powinny również zostać zastrzeżone kary umowne za każdy dzień zwłoki dewelopera w wykonaniu powyższych zobowiązań. Tylko bowiem w takim przypadku kupujący będzie miał pewność, że deweloperowi będzie zależało na terminowym przekazaniu posiadania lokalu oraz zawarciu aktu notarialnego.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL