Firma

Kto ma nieruchomość, zdobędzie pieniądze

Fotorzepa, Dariusz Majgier DM Dariusz Majgier
W trudnych czasach bardzo przydatny może być leasing zwrotny. Firma sprzedaje halę czy magazyn, ale dalej z nich korzysta, wnosząc miesięczną opłatę. Uzyskane ze sprzedaży środki przeznacza zaś na inwestycje czy bieżące potrzeby
Zasadniczą różnicą między leasingiem a kredytem jest to, że przedmiot leasingu pozostaje własnością firmy leasingowej, co stanowi dla niej podstawowe zabezpieczenie. A to sprawia, że w czasach dekoniunktury gospodarczej leasing jest dostępniejszą dla firm formą finansowania inwestycji.
Mogą to potwierdzać ostatnie dane. Jak podaje Andrzej Sugajski, dyrektor generalny Związku Polskiego Leasingu, w pierwszym kwartale 2009 roku rynek leasingu w naszym kraju skurczył się o 37 proc., natomiast w tym samym czasie leasing nieruchomości wzrósł o 4 proc. – Warto jednak pamiętać, że umowy leasingu nieruchomości są zawierane zazwyczaj na więcej niż dziesięć lat. Perspektywa, w jakiej rozpatruje się opłacalność takiej transakcji, wykracza zatem znacznie poza okres zawirowań koniunkturalnych – twierdzi Andrzej Sugajski.
W Polsce leasing nieruchomości nie jest jeszcze zbyt popularny. Jego udział w całym rynku leasingowym wynosi ok. 10 proc., podczas gdy na zachodzie Europy jest to często ponad 20 proc. – Z moich obserwacji wynika, że największym zainteresowaniem cieszy się leasing powierzchni biurowych i biurowo-magazynowych. Pytania o tego typu obiekty otrzymujemy zarówno od dużych korporacji, jak i małych oraz średnich przedsiębiorstw – mówi Mariusz Kurzac, prezes zarządu ING Lease Polska. Z powodu kryzysu firmy leasingowe zaostrzyły ostatnio warunki finansowania. – Dziś najważniejsze jest, aby firma była w stanie wywiązywać się ze swoich zobowiązań w dłuższej perspektywie – podkreśla Mariusz Kurzac. Zdaniem Małgorzaty Kędzierskiej, analityka rynku nieruchomości w portalu Wynajem.pl, najważniejszą zaletą leasingu jest uwolnienie zamrożonego kapitału (leasing zwrotny). W przypadku obecnych problemów z płynnością finansową nabiera to jeszcze większego znaczenia, bo umożliwia pozyskanie środków na kolejne inwestycje, np. na zakup gruntów. – Trzeba pamiętać, że leasing nie służy zaspokajaniu bieżących potrzeb firmy, tylko potrzeb inwestycyjnych – mówi Małgorzata Kędzierska. Zalety leasingu w sytuacji, gdy firmy tracą dostęp do kredytów bankowych i coraz trudniej im pozyskać kapitał na giełdzie, dostrzega także Bogusław Półtorak, główny ekonomista portalu Bankier.pl. – Nawet firmy, które mają w kryzysowych czasach pełne portfele zamówień, mają kłopot ze sfinansowaniem swoich potrzeb. W przypadku firm produkcyjnych, i nie tylko takich, coraz popularniejszy staje się leasing zwrotny nieruchomości. Pozwala on uwolnić środki finansowe zamrożone w nieruchomościach i wykorzystać je w działalności podstawowej – mówi Bogusław Półtorak. Leasing zwrotny może dotyczyć powierzchni magazynowych, biurowych lub handlowych. Jego plusem jest nieco mniejsze znaczenie wyceny nieruchomości niż przy klasycznej sprzedaży. – Pozwala to uniknąć niebezpieczeństwa niedoszacowania majątku z powodu trudnej sytuacji na rynku nieruchomości w przypadku korzystania z opcji odkupu. Podstawową korzyścią z leasingu zwrotnego jest podtrzymanie płynności w firmie, poprawa jej kondycji finansowej, a pośrednio także zdolności kredytowej – wylicza Bogusław Półtorak. Tomasz Puch, dyrektor w dziale rynków kapitałowych Jones Lang La Salle, jest jednak sceptyczny w ocenie rozwoju leasingu nieruchomości w Polsce. – U nas nigdy nie była to zbyt popularna forma finansowania i nie było zbyt wielu transakcji tego typu. Nie sądzę także, aby obecna sytuacja na rynku doprowadziła do większych zmian – mówi Tomasz Puch. [ramka][b]Co warto wiedzieć[/b] [b] Na czym polega leasing nieruchomości?[/b] Jest to przekazanie prawa do korzystania z danej nieruchomości w zamian za wnoszone opłaty. Firma leasingowa nabywa przedmiot leasingu i przekazuje go klientowi w użytkowanie. Umowa leasingowa ma podobną konstrukcję do umowy najmu, lecz wzbogacona jest o prawo do kupienia nieruchomości po z góry ustalonej cenie po zakończeniu umowy. Leasing nieruchomości zwykle zawierany jest na dłuższe okresy, nawet do 15 lat. Przedmiotem umów są hale produkcyjne, budynki biurowe, budynki przeznaczone pod wynajem, magazyny. Firmy leasingowe finansują zakup bądź refinansują koszt nabycia czy wytworzenia istniejącej nieruchomości. [b] Czym różni się leasing operacyjny od leasingu finansowego?[/b] W leasingu operacyjnym właścicielem danego dobra jest firma leasingowa i jako właściciel dokonuje jego amortyzacji. Firma opłacająca czynsz leasingowy w całości uznaje go za koszt uzyskania przychodów. Umowa zawierana jest na okres nie krótszy niż 40 proc. czasu amortyzacji. Dla nieruchomości minimalny okres umowy wynosi dziesięć lat.W przypadku umowy leasingu finansowego nie ma wymogu związanego z minimalnym okresem umowy. Na podstawie umowy spełniającej warunki określone w przepisach podatkowych odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający. Każdy czynsz leasingowy składa się z dwóch elementów: spłaty kapitału i spłaty odsetek. Konstrukcja ta przypomina kredyt bankowy i poza sprawą własności niewiele się od niego różni. [b] Jaki jest sens leasingu nieruchomości, skoro firmy leasingowe pożyczają pieniądze w banku i dokładają swoją marżę, a umowa leasingowa przypomina kredyt?[/b] Banki niechętnie finansują zakup nieruchomości dla firm. Zwykle ich oczekiwania co do kondycji klienta są duże. W przypadku kłopotów ze spłatą kredytu odzyskanie przez bank pożyczonych środków jest czasochłonne. Firma leasingowa jest właścicielem danego dobra i nie ma większego problemu z odzyskaniem swojej własności; droga prawna jest krótka. Transakcje takie z punktu widzenia strony finansującej są więc znacznie bezpieczniejsze. A to zachęca do podjęcia ryzyka i zmniejsza wymagania wobec klientów. [b] Na czym polega leasing zwrotny nieruchomości?[/b] Typowa umowa wygląda następująco. Klient posiadający nieruchomość, często z obciążoną hipoteką, sprzedaje ją firmie leasingowej. Jednocześnie zawiera umowę, na mocy której dalej korzysta z nieruchomości. Firma leasingowa z ceny nieruchomości potrąca udział własny klienta, spłaca ciążące na nieruchomości zobowiązania i otrzymuje comiesięczny przychód z tytułu czynszu leasingowego. Po okresie, na jaki zawarta była umowa, nieruchomość zostaje sprzedana dotychczasowemu użytkownikowi po cenie ustalonej w momencie zawarcia umowy. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości klient może przeznaczyć na różne cele związane z prowadzoną działalnością: spłatę zobowiązań, zwiększenie środków obrotowych czy też na kolejną inwestycję. Dzięki zawarciu umowy odzyskał wcześniej wyłożone pieniądze i może nimi swobodnie dysponować, spłacając zobowiązania leasingowe z bieżących przychodów. Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy leasingowej (opłaty notarialne, sądowe, wyceny) obciążają klienta, podobnie jak koszty związane z eksploatacją (podatek od nieruchomości). [b] Jakie jest ryzyko w leasingu nieruchomości?[/b] Najbardziej realne jest ryzyko upadku firmy leasingowej. Ale biorąc pod uwagę to, że według prawa upadłościowego przedmioty przekazane w użytkowanie na podstawie umów leasingowych nie wchodzą w skład masy upadłościowej, a prawo do wykupu zostaje zachowane, oraz to, że właścicielami firm leasingowych w zdecydowanej większości są banki będące instytucjami zaufania publicznego, można założyć, że poziom tego ryzyka jest minimalny. Leasing jest umową nazwaną, a prawa i obowiązki stron reguluje kodeks cywilny. Zatem i ryzyko zawarcia niekorzystnej umowy jest niewielkie. Wydaje się, że największe ryzyko – przy szybko zmieniających się warunkach prowadzenia działalności gospodarczej – związane jest z długim okresem finansowania. Firmy w Polsce często nie są w stanie przetrwać na rynku ponad dziesięć lat, a taki jest przeciętny czas trwania umowy leasingowej. [i]Źródło: Jerzy Krok, Leasing Broker[/i][/ramka] [ramka][b]Leasing nie jest panaceum na wszystko[/b] [b]Aleksander Loster, starszy konsultant w Cushman & Wakefield[/b] Jeszcze do niedawna leasing nieruchomości uważany był za droższy i mniej elastyczny od kredytu sposób finansowania. Jednak w czasach ograniczania dostępu do kredytów przez banki i podwyższania marż leasing może okazać się dobrym rozwiązaniem. I to nie tylko z uwagi na swoją relatywnie większą dostępność. Również dlatego, że marże firm leasingowych są obecnie porównywalne z bankowymi.Dlatego leasing może okazać się atrakcyjną alternatywą dla kredytu bankowego i – co najważniejsze – realną szansą dla firm posiadających nieruchomości na pozyskanie długoterminowego finansowania. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że leasing nie jest panaceum na wszelkie bolączki wynikające z utrudnionego dostępu do kredytu. Nie każda nieruchomość i nie każda branża będą wystarczająco atrakcyjne dla firm leasingowych. Istotnym ograniczeniem jest też wielkość finansowania oferowanego przez leasingodawców. Na ogół dotyczy ono mniejszych transakcji na rynku nieruchomości, od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów złotych.Pozostaje też problem elastyczności umowy, a raczej jej braku, gdyż umowa leasingu w zasadzie nie daje możliwości skrócenia terminu, w przeciwieństwie do umowy kredytowej, która zazwyczaj przewiduje opcję wcześniejszej spłaty. Choć i pod tym względem można znaleźć wyjątki.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL