fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Kredytobiorca z poręczycielem na licytacji mieszkania

Andrzej Lulka, radca prawny, partner odpowiedzialny za Departament Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel
Fotorzepa, Kuba Kamiński Kub Kuba Kamiński
Po przejściu przez jakie procedury bank może zabrać mieszkanie osobie, która nie spłaca rat kredytu hipotecznego? Kiedy dochodzi do przymusowych wyprowadzek kredytobiorców? Czy poręczyciel niespłacanego kredytu też może stracić swój lokal?
[b]Rz: Czy można stracić mieszkanie, opóźniając się z płatnościami rat do banku?[/b]
[b]Andrzej Lulka:[/b] Osoba, która ma kłopoty ze spłatą kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zabezpieczonego hipoteką, musi się liczyć z możliwością utraty lokum. Powinna też pamiętać, że odpowiedzialność za wierzytelności zabezpieczone hipoteką nie ogranicza się wyłącznie do wartości zakupionego na kredyt mieszkania. [b]Do czego jeszcze ma prawo bank?[/b]
W sytuacji gdy klient nie spłaca kredytu, bank będzie miał prawo w drodze egzekucji dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z całego majątku dłużnika, a więc m.in. z pensji. Wolna od egzekucji jest tylko ta część wynagrodzenia, która odpowiada kwocie minimalnego wynagrodzenia ustalonej zgodnie z ustawą z 10 października 2002 roku – obecnie 1276 złotych. Bank może też zaspokajać roszczenia z majątku ruchomego dłużnika oraz jego rachunków bankowych. Jeśli wyegzekwowanie roszczeń z tych źródeł nie będzie możliwe, wówczas sięgnie po zabezpieczoną nieruchomość. [b]Na jakiej podstawie?[/b] Jak przewiduje art. 65 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku (tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)[/link] – zwanej dalej UstKwHip – wierzyciel hipoteczny, czyli w tym przypadku bank, może dochodzić zaspokojenia z hipoteki ustanowionej na nieruchomości, na zakup której udzielił kredytu hipotecznego. Może to zrobić bez względu na to, czyją własnością jest w danej chwili nieruchomość obciążona hipoteką, i ma pierwszeństwo przed osobistymi wierzycielami właściciela nieruchomości. [b]Kiedy może dojść do egzekucji, jakie są procedury?[/b] Przymusowe zaspokojenie wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką może nastąpić jedynie wskutek przeprowadzonego postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z art. 75 UstKwHip zaspokojenie roszczeń wierzyciela hipotecznego z nieruchomości jest dokonywane zgodnie ze stosownymi przepisami [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] (dalej jako k.p.c.), chyba że z nieruchomości dłużnika prowadzona jest egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Tak więc jedyną możliwością dochodzenia przez bank zaspokojenia roszczeń z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką jest prowadzenie postępowania egzekucyjnego na zasadach określonych w k.p.c. Nie będzie zatem możliwe zastrzeżenie w umowie zawartej przez bank z klientem możliwości przepadku na rzecz banku przedmiotu zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu, którego spłata została zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki (czyli mieszkania). Argument powyższy znajduje uzasadnienie w orzecznictwie. Jak ustalił Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 5 września 1996 roku (sygn. akt: I ACr 286/96), zakaz umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia ustanowiony w art. 312 zd. 1 kodeksu cywilnego i art. 75 UstKwHip jest normą generalną znajdującą zastosowanie nie tylko do zastawu i hipoteki, lecz także do przewłaszczenia na zabezpieczenie. [b]Co będzie podstawą wszczęcia egzekucji z nieruchomości kredytobiorcy?[/b] Zgodnie z art. 921 § 1 k.p.c. prowadzenie egzekucji z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu położona jest dana nieruchomość. Podstawą wszczęcia egzekucji jest wniosek wierzyciela oraz przedstawiony przez niego tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że banki – dochodząc swych roszczeń od klientów – mogą korzystać z przywilejów znacznie ułatwiających i skracających czas egzekwowania należności. Jak przewiduje bowiem art. 96 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=165971]ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 72, poz. 665 z późn. zm.)[/link], zwanej dalej PrBank, bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny na podstawie ksiąg bankowych lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych. [b]Co to oznacza w praktyce?[/b] To, że bankowy tytuł egzekucyjny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności może być podstawą egzekucji, ale pod warunkiem, że dłużnik złożył pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a roszczenie objęte bankowym tytułem egzekucyjnym wynika bezpośrednio z czynności bankowej lub jej zabezpieczenia. Procedura nadawania bankowemu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności jest bardzo szybka. Jak przewiduje mianowicie art. 97 ust. 3 PrBank, sąd powinien rozpoznać wniosek banku o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu najpóźniej w terminie trzech dni od jego złożenia. [b]A gdy mieszkanie z długami należy do kilku osób, które są kredytobiorcami?[/b] W przypadku, gdy nieruchomość obciążona hipoteką należy do małżonków na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, do spadkobierców albo do wspólników spółki cywilnej, wierzyciel hipoteczny powinien uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim tym osobom. [b]Potem komornik wzywa wszystkich do spłaty długu?[/b] Zgodnie z art. 923 k.p.c. wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 925 § 1 k.p.c. doręczenie dłużnikowi wezwania ma co do zasady skutek zajęcia nieruchomości. [b]Jeśli dłużnicy nie zapłacą w tym terminie?[/b] Jeżeli wezwanie komornika nie przynosi rezultatu, wówczas przystępuje on do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ostatecznym celem egzekucji z nieruchomości jest jej sprzedaż w drodze licytacji publicznej. Jak przewiduje art. 952 zd. 2 k.p.c., termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocniena się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję z nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomościach. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. [b]Co dzieje się z pieniędzmi uzyskanymi z licytacji nieruchomości?[/b] Suma uzyskana z egzekucji z nieruchomości zostaje podzielona pomiędzy wierzycieli według sporządzonego przez komornika planu podziału. Artykuły 1025 i 1026 k.p.c. regulują sposób zaspokojenia poszczególnych należności według określonych kategorii i pierwszeństwa zaspokojenia. [b]A jeśli po zaspokojeniu banku zostają pieniądze, to otrzymuje je były właściciel?[/b] Jak przewiduje art. 1035 zd. 1 k.p.c., gdy suma uzyskana w wyniku egzekucji z nieruchomości trafi na rachunek depozytowy sądu, komornik sporządza projekt jej podziału, przedkładając go do zatwierdzenia sądowi. Jeżeli po zaspokojeniu banku i ewentualnych innych wierzycieli oraz pokryciu kosztów egzekucji z sumy uzyskanej w wyniku egzekucji coś zostanie, pieniądze te wracają do byłego właściciela nieruchomości sprzedanej w wyniku egzekucji. [b]Czy przeprowadzenie egzekucji komorniczej i sprzedaż na licytacji mieszkania oznacza automatycznie eksmisję osoby, która nie była w stanie spłacić kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania?[/b] Po nowelizacji k.p.c., która obowiązuje od lutego 2005 r., eksmisja bez zapewnienia lokalu jest co do zasady zakazana. Jak przewiduje bowiem art. 1046 § 4 k.p.c., komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, powinien się wstrzymać z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowy lokal lub gdy dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie spełniające kryteria określone w art. 1046 § 6 k.p.c. (m.in. co najmniej 5 mkw. powierzchni na osobę). [b]Czy osoba poręczająca spłatę kredytu też może się obawiać eksmisji, ale ze swojego mieszkania?[/b] Tak, poręczyciel odpowiada przed bankiem tak jak kredytobiorca – całym swoim majątkiem. Musi się więc liczyć także z tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń nie tylko z jego wynagrodzenia, rachunków bankowych czy rzeczy ruchomych, ale również z nieruchomości. [ramka][b]Warto wiedzieć upadły kredytobiorca[/b] >> Wchodząca w życie z końcem marca 2009 r. [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=294186]nowelizacja prawa upadłościowego[/link] wprowadza możliwość ogłoszenia upadłości wobec osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, której niewypłacalność powstała wskutek wyjątkowych i niezależnych od niej okoliczności (tzw. upadłość konsumencka). >> Zgodnie z art. 336 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169085]Prawo upadłościowe[/link] sumy uzyskane ze zbycia rzeczy i praw obciążonych rzeczowo, w tym hipoteką, powinny być przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na zbytych rzeczach lub prawach. >> Nowe prawo przewiduje dosyć istotny instrument ochronny dłużnika będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, wobec którego została ogłoszona upadłość. >> W sytuacji gdy w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły (czyli np. dłużnik hipoteczny, który nie mogąc spłacać rat kredytu, ogłosił upadłość), z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego za okres 12 miesięcy. Ma to stanowić formę zabezpieczenia potrzeb upadłego i jego najbliższych w związku z utratą mieszkania.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA