fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Stawki nie zawsze są naliczane zgodnie z prawem

Rzeczpospolita
Spółdzielnie mieszkaniowe na różny sposób tłumaczą przepisy związane z rozpoczęciem ściągania kosztów eksploatacyjnych od spółdzielców – zarówno przed, jak i po oddaniu lokalu do dyspozycji mieszkańców. W pierwszym przypadku decyzja spółdzielni może okazać się niezgodna z prawem
Do „Rz” zgłosił się czytelnik (imię i nazwisko do wiadomości redakcji), który kilka lat temu podpisał ze spółdzielnią umowę przedwstępną na wybudowanie mieszkania, a następnie przeniesienie jego własności. SM postawiła budynek i przekazała swoim przyszłym spółdzielcom klucze, ale tylko w celu wykończenia lokum. Jednocześnie okazało się, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie wyda pozwolenia na użytkowanie całego budynku, gdyż w trakcie realizacji inwestycji SM naruszyła prawo budowlane. Mimo to władze spółdzielni zaczęły pobierać od swych przyszłych członków opłaty eksploatacyjne w wysokości kilkuset złotych miesięcznie. I tak już płacą od kilku lat. – Czy spółdzielnia ma do tego prawo? – zastanawia się czytelnik.
Takich sytuacji jest sporo, a w dodatku trudno jednoznacznie interpretować przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w powiązaniu z prawem budowlanym czy kodeksem cywilnym dotyczące opłat eksploatacyjnych, a ściślej od kiedy należy ich dokonywać. Inaczej, gdy umowy przedwstępne z SM były zawierane kilka lat temu, a więc w innych realiach ustawowych.
– Art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym np. pięć lat temu przewidywał, iż członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, od chwili postawienia im lokali do dyspozycji zobowiązani są dokonywać opłat eksploatacyjnych, przy czym nie był istotny w tym wypadku fakt, że spółdzielnia nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku – wyjaśnia Marcin Jasiński, radca prawny z Kancelarii GLN.
Tymczasem, jak zauważa Jasiński, w świetle obecnego brzmienia tego artykułu odpowiedź na pytanie, czy spółdzielnia jest uprawniona do pobierania opłat eksploatacyjnych, gdy członek spółdzielni czeka na ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, nie jest już tak oczywista.
– Wskutek orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 r. i zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 lipca 2007 roku, nie można dziś ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Pominięto więc w treści art. 4 ust. 3 osoby czekające na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jako zobowiązane do wnoszenia opłat eksploatacyjnych w tym okresie – opowiada Jasiński.
Od kiedy więc trzeba płacić? – Zdaniem Michała Wysockiego z kancelarii prawnej Wysocki i Partnerzy spółdzielnia mieszkaniowa, zgodnie ze wspomnianym już wcześniej art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna pobierać opłaty eksploatacyjne dopiero po postawieniu lokalu do dyspozycji spółdzielcom. Zapewnia on, że owo „postawienie do dyspozycji” nie jest tożsamym pojęciem ze zwykłym przeniesieniem posiadania.
– Postawienie lokalu do dyspozycji oznacza ustanowienie własności lokalu i przeniesienie jej na rzecz spółdzielcy, o czym mówi art. 155 § 1 i art. 336 kodeksu cywilnego oraz art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ponadto spółdzielnia musi posiadać zgodę na użytkowanie budynku – wyjaśnia Michał Wysocki. Dodaje, że stawianie na równi obu pojęć – pozostawienia do dyspozycji i przeniesienia posiadania należy uznać za nieprawidłowe.
Samo natomiast przeniesienie posiadania ogranicza się do wydania kluczy i zezwolenie na czasowe przebywanie w lokalu. – Niemniej przeniesienie posiadania odgrywa istotną rolę, gdyż to od tej chwili liczą się choćby terminy dochodzenia praw z rękojmi czy też niewłaściwej realizacji umowy, co wynika z art. 471 oraz art. 568 § 1 kodeksu cywilnego – tłumaczy Michał Wysocki.
Poważny problem powstaje, gdy spółdzielnia mieszkaniowa postawiła rzekomo do dyspozycji lokal swojemu członkowi wcześniej niż doszło do wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Odbywa się to najczęściej w formie podpisania przez spółdzielcę protokołu zdawczo-odbiorczego oraz przekazaniu kluczy. Jednak w takiej sytuacji spółdzielcy zgodnie z prawem budowlanym wciąż nie mogą użytkować swoich lokali lub nie są ich właścicielami, gdyż nie mogą korzystać w pełnym zakresie z przysługujących im praw, na przykład zameldować się. Zdaniem Michała Wysockiego, spółdzielnia nie ma prawa do naliczania opłat eksploatacyjnych w takiej sytuacji.
– Gdy jednak SM żąda opłat, mimo że nie doszło do przeniesienia własności lokalu lub wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na użytkowanie tego lokum, warto zastanowić się nad możliwością odstąpienia od umowy o wybudowanie spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 491 § 1 k.c. Oczywiście najpierw należy wyznaczyć spółdzielni odpowiedni termin wypełnienia zobowiązań, jakie na niej ciążą, zgodnie z zawartą wcześniej umową. W takim przypadku rozliczenie nakładów nastąpi zgodnie z art. 226 §1 k.c. – opowiada Michał Wysocki. – Przed podjęciem ostatecznej decyzji trzeba oczywiście w sposób uważny przeanalizować postanowienia tej umowy.
Co zaś mogą uczynić osoby, które płacą i nie mogą doczekać się, kiedy lokum faktycznie zostanie oddane im do dyspozycji? Niestety, nie ma w tym wypadku jednoznacznej odpowiedzi. – Warto rozważyć np. możliwość wstrzymania się od dokonywania tych opłat jako świadczenia wzajemnego do czasu uzyskania przez spółdzielnię decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku bądź przy założeniu, iż opłaty eksploatacyjne będą dalej wnoszone, wystąpić do spółdzielni z roszczeniem o naprawienie szkody, wywołanej nieudostępnieniem na przyrzeczony czas lokalu do pełnego korzystania – sugeruje Marcin Jasiński. Oczywiście, w tym ostatnim wypadku trzeba wykazać fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez spółdzielnię, szkodę, jaką „spółdzielca” poniósł z tego tytułu oraz że istnieje związek między niewykonaniem zobowiązania przez spółdzielnię a powstałą szkodą. – Pojęcie szkody rozumiane jest natomiast w prawie polskim jako różnica między stanem, jaki osiągnąłby majątek wierzyciela, gdyby świadczenie zostało spełnione przez dłużnika prawidłowo, a rzeczywistym stanem tego majątku na skutek nienależytego wykonania zobowiązania – tłumaczy Marcin Jasiński.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA