Nieruchomości

Kto zapłaci za docieplenie budynku

Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej, do której należy kilka budynków. Niedawno zarząd naszej spółdzielni rozpoczął prace termomodernizacyjne w jednym z nich. Dziwimy się, bo mieszkańcy tego budynku czekają tylko na zakończenie prac remontowych, aby utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Co zrobić, żeby na pozostałych członków spółdzielni nie spadł obowiązek spłaty docieplenia tego budynku? - pyta czytelnik.
Odpowiada Krzysztof Dziewior - Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego – Według mnie istnieją jedynie dwie możliwości ochrony interesu spółdzielni i ich członków przed nieodpowiedzialnością zarządu. Pierwsza to spisanie ze wszystkimi posiadającymi jakiekolwiek prawa do lokali w danej nieruchomości umowy cywilnoprawnej, z której powinny wynikać wzajemne zobowiązania. A w przypadku braku zgody – uzyskanie sądowego nakazu zawarcia takiej umowy, w której byłyby zabezpieczone interesy obydwu stron.
Druga możliwość to jednorazowe podniesienie stawki eksploatacyjnej o należną wpłatę na fundusz remontowy danej nieruchomości, wynikającą oczywiście z potrzeb, poprzez odpis zgodnie z zapisami art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie należy zapominać o właściwych kalkulacjach i terminach powiadomień o wysokości opłaty eksploatacyjnej oraz ich ewentualnej kontestacji przez niektórych członków spółdzielni. Wariant drugi stwarza zobowiązanie wynikające z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i w przypadku przechodzenia lokalu we własność odrębną spłata tej należności jest wymagana jednorazowo przed podpisaniem aktu notarialnego. Jeżeli lokal w tej nieruchomości już ma status odrębnej własności w ramach księgi rachunkowej spółdzielni, wystąpi automatycznie zobowiązanie nieruchomości względem spółdzielni z tytułu niespłaconych zobowiązań wynikających z eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości. Uważam, że należność z tytułu jednorazowego podniesienia stawki eksploatacyjnej nie powinna być w trakcie jej regularnej spłaty oprocentowana. Jeśli spółdzielnia zaciąga kredyt bankowy na potrzeby remontowe danej nieruchomości, kredyt ten należy zabezpieczyć hipoteką na tej nieruchomości, oczywiście w trybie przewidzianym w art. 44 i 45 ustawy jak wyżej, a pod ewentualną egzekucję wskazać fundusz remontowy tej nieruchomości.W banku PKO BP trwa opracowywanie zasad kredytowania spółdzielczych remontów, oceny występującego ryzyka oraz uzyskania przez kredytującego gwarancji spłaty. Większość spółdzielni mieszkaniowych w Polsce ma wolne środki obrotowe pochodzące z funduszu zasobowego przy jednoczesnym występowaniu niedoboru środków zgromadzonych na funduszach remontowych poszczególnych nieruchomości spółdzielni. Sytuacja taka zdarza się często nawet przy występowaniu pilnych potrzeb remontowych w tych nieruchomościach. Prowadzona przez spółdzielnie gospodarka zasobami mieszkaniowymi powinna, według mojej oceny, zmierzać w kierunku przejściowego finansowania niedoborów funduszy remontowych nieruchomości pożyczkami wewnętrznymi albo kredytami bankowymi. W tym względzie na zarządzie spółdzielni mieszkaniowej spoczywa obowiązek właściwego pod względem prawnym zabezpieczenia potrzeb remontowych poszczególnych nieruchomości zarówno w fazie wykonawczej, jak i w zakresie znalezienia źródeł finansowania. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r. uniemożliwiła prowadzenie w sposób legalny modernizacji nieruchomości finansowanych wkładami własnymi członków, a także skutecznej egzekucji poniesionych wcześniej nakładów remontowych niefinansowanych kredytem bankowym. Problemy te wynikają z zapisów art. 12 i art. 17.14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 7 i 9 ustawy z 14 czerwca o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sam fakt ustawowego zapisu o konieczności wnoszenia środków na fundusz remontowy posiadaczy odrębnej własności lokali nie zabezpiecza wystarczająco, moim zdaniem, gospodarki finansowej spółdzielni w przypadku kredytowania robót remontowych przez bank lub spółdzielnię, gdy nieruchomość na mocy uchwały właścicieli lokali wychodzi ze spółdzielni w postaci wspólnoty mieszkaniowej z niespłaconymi pożyczkami (kredytami). Przestrzegałbym przed tworzeniem parafunduszy finansujących pilne potrzeby remontowe poszczególnych nieruchomości z racji ich bytu wyłącznie w obrocie prawnym samej spółdzielni i braku przełożenia ewentualnych należności i zobowiązań w stosunku do odrębnego bytu ekonomicznego, jakim jest wspólnota mieszkaniowa.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL