Budowa bez urzędowych problemów

W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z uchwalaniem co najmniej kilkunastu aktów prawnych, które istotnie wpłynęły na rynek. Dlatego przygotowując się do inwestycji budowalnej, należy przeprowadzić gruntowną weryfikację jej stanu faktycznego i prawnego.

Publikacja: 24.08.2022 07:24

Budowa bez urzędowych problemów

Foto: Adobe Stock

Problemów może spodziewać się każdy, niezależnie od tego, czy jest osobą fizyczną, deweloperem czy innym przedsiębiorcą.

Jak mówi adwokat Jacek Ziembiński z Kancelarii Sadowski i Wspólnicy, jeszcze w tym roku ma zostać uchwalona duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadzi znaczne zmiany w strukturze aktów planowania przestrzennego.

– Najistotniejsze wydaje się powiązanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym (zamiennik obecnych studiów uwarunkowań) i wymóg zgodności decyzji z tym planem co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych - wyjaśnia adwokat.

Czytaj więcej

Ogłoszono ważną nowelizację prawa budowlanego

Z kolei adwokat Mirosław Kęs z kancelarii MJK Kancelarie Adwokackie, proponuje trzy kroki zabezpieczające inwestora.

Po pierwsze, ustalenie, czy treść księgi wieczystej nieruchomości odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jak wyjaśnia adwokat, gdy inwestor stwierdzi np. brak wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej, albo że prawo błędnie wpisano w księdze wieczystej, lub prawo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia – powinien przewidywać, że zajdzie konieczność wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Krok drugi to sprawdzenie, czy działka przeznaczona jest na cele budowlane i pod jaką zabudowę. – Informacje te będą wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku wskazana jest weryfikacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – mówi adwokat. W jego opinii już na tym etapie może się okazać niezbędne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotne jest bowiem, aby inwestycja nie naruszała istniejącego ładu przestrzennego.

Działka budowlana powinna mieć też dostęp do drogi publicznej. Co do zasady, dostęp do niej za pośrednictwem ogólnodostępnej drogi wewnętrznej jest uznawany za wystarczający do wydania pozwolenia na budowę. Nawet jeżeli na takiej drodze wewnętrznej nie ma ustanowionej służebności. Inwestorzy zatem potrzebują potwierdzenia, że dana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Ale, jak podkreśla adwokat Jacek Ziębiński, coraz częściej organy administracji odmawiają wydawania zaświadczeń.

– Twierdzą, że nie mają odpowiedniej wiedzy. Dzieje się tak, pomimo że na stronach internetowych wielu urzędów widnieją wnioski o wydanie właśnie takich zaświadczeń – mówi adwokat.

Trzeba pamiętać, że 21 września 2022 r. wchodzi w życie nowe rozporządzenie ministra infrastruktury z 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych. Zastąpi rozporządzenie z 1999 r. Akty planowania przestrzennego powinny być przy tym każdorazowo zgodne z przepisami powszechnie obowiązującymi.

Katalog problemów, które może napotkać inwestor w trakcie przygotowania inwestycji i realizacji, jest otwarty. Część można przewidzieć i ich uniknąć już na wstępnym etapie planowania.

Niestety, rozwiązanie niektórych problemów wymaga przeprowadzenia postępowań sądowych lub administracyjnych. A te mogą trwać nawet latami.

Problemów może spodziewać się każdy, niezależnie od tego, czy jest osobą fizyczną, deweloperem czy innym przedsiębiorcą.

Jak mówi adwokat Jacek Ziembiński z Kancelarii Sadowski i Wspólnicy, jeszcze w tym roku ma zostać uchwalona duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadzi znaczne zmiany w strukturze aktów planowania przestrzennego.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo karne
CBA zatrzymało znanego adwokata. Za rządów PiS reprezentował Polskę
Spadki i darowizny
Poświadczenie nabycia spadku u notariusza: koszty i zalety
Podatki
Składka zdrowotna na ryczałcie bez ograniczeń. Rząd zdradza szczegóły
Ustrój i kompetencje
Kiedy można wyłączyć grunty z produkcji rolnej
Sądy i trybunały
Sejm rozpoczął prace nad reformą TK. Dwie partie chcą odrzucenia projektów