Po pierwsze, ustalenie, czy treść księgi wieczystej nieruchomości odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jak wyjaśnia adwokat, gdy inwestor stwierdzi np. brak wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej, albo że prawo błędnie wpisano w księdze wieczystej, lub prawo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia – powinien przewidywać, że zajdzie konieczność wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Krok drugi to sprawdzenie, czy działka przeznaczona jest na cele budowlane i pod jaką zabudowę. – Informacje te będą wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku wskazana jest weryfikacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – mówi adwokat. W jego opinii już na tym etapie może się okazać niezbędne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotne jest bowiem, aby inwestycja nie naruszała istniejącego ładu przestrzennego.
Działka budowlana powinna mieć też dostęp do drogi publicznej. Co do zasady, dostęp do niej za pośrednictwem ogólnodostępnej drogi wewnętrznej jest uznawany za wystarczający do wydania pozwolenia na budowę. Nawet jeżeli na takiej drodze wewnętrznej nie ma ustanowionej służebności. Inwestorzy zatem potrzebują potwierdzenia, że dana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Ale, jak podkreśla adwokat Jacek Ziębiński, coraz częściej organy administracji odmawiają wydawania zaświadczeń.
– Twierdzą, że nie mają odpowiedniej wiedzy. Dzieje się tak, pomimo że na stronach internetowych wielu urzędów widnieją wnioski o wydanie właśnie takich zaświadczeń – mówi adwokat.
Trzeba pamiętać, że 21 września 2022 r. wchodzi w życie nowe rozporządzenie ministra infrastruktury z 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych. Zastąpi rozporządzenie z 1999 r. Akty planowania przestrzennego powinny być przy tym każdorazowo zgodne z przepisami powszechnie obowiązującymi.
Katalog problemów, które może napotkać inwestor w trakcie przygotowania inwestycji i realizacji, jest otwarty. Część można przewidzieć i ich uniknąć już na wstępnym etapie planowania.