O ile w przypadku prowadzenia negocjacji inwestycyjnych poprzedzonych procesami due dilligence stan prawny i faktyczny nieruchomości jest zainteresowanym stronom dobrze znany (a co za tym idzie – również ryzyka związane z koniecznością skorzystania z hipoteki), o tyle w przypadku inwestycji związanych z emisją obligacji, potencjalni inwestorzy przed podjęciem decyzji inwestycyjnej w zasadzie mogą polegać na informacjach wynikających z przedstawionych przez emitenta dokumentów.
Należy dodać, iż w wyniku zmiany ustawy o obligacjach, jaka weszła w życie 1 lipca 2019 r. sytuacja obligatariuszy uległa znacznej poprawie m.in. w wyniku wprowadzenia szeregu obowiązków informacyjnych po stronie emitentów. Brak możliwości emisji obligacji w formie dokumentu, jak również konieczność rejestracji wszystkich emitowanych obligacji w depozycie papierów wartościowych stanowią przykład zmian, które istotnie wpłynęły na ochronę interesu obligatariuszy.
Istotnym jednak jest to, że o ile główny nacisk nowelizacji został zwrócony na wyeliminowanie zagrożeń pojawiającej się na moment emisji, to niestety kwestie mające równie istotne znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji, lecz objawiające się niestety na późniejszym jej etapie, w zasadzie pozostały niezmienione i w dalszym ciągu mogą sprawić optymistycznie nastawionym inwestorom niemiłą niespodziankę.
W przypadku braku wykupu obligacji w terminie (lub w innym przypadku wskazanym w warunkach emisji obligacji) rozpoczyna się (a w każdym razie powinna rozpocząć) procedura zaspokajania roszczeń z ustanowionych zabezpieczeń. O ile hipoteka, jako forma zabezpieczenia jest w obecnych czasach co do zasady znana praktycznie każdemu (jeden z niewielu korzystnych efektów kredytów hipotecznych), o tyle pewne istotne zagadnienia związane z dochodzeniem roszczeń które hipoteka zabezpiecza, tj. konieczność sporządzenia wyceny nieruchomości w momencie prowadzenia egzekucji, niestety już nie.
Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o obligacjach, w przypadku ustanowienia hipoteki lub zastawu jako zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji emitent jest obowiązany poddać przedmiot zastawu lub hipoteki wycenie przez podmiot, który posiada doświadczenie i kwalifikacje zapewniające rzetelność wyceny oraz zachowuje bezstronność i niezależność. Rozwiązanie takie jest oczywiście uzasadnione, jako podyktowane ochroną interesu obligatariuszy. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację (a co więcej, przypadków w niedalekiej przeszłości było wiele), gdzie istniejące zależności osobowe oraz finansowe pomiędzy emitentem a działającym na jego zlecenie rzeczoznawcą, mogły wpłynąć na wycenę przedmiotu zabezpieczenia w sposób budzący następnie poważne wątpliwości. Emitentowi z założenia będzie zawsze zależało na jak najwyższym określeniu wartości zabezpieczenia w momencie oferowania obligacji potencjalnym inwestorom. Świadomość wysokiej wartości zabezpieczenia stanowi silny argument w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnej przez obligatariuszy. Niestety, jak to w życiu bywa, diabeł tkwi w szczegółach, na które niestety nie zwraca się często uwagi.