Prawo użytkowania wieczystego w ostatnich latach przechodzi istotne reformy. Z jednej strony jest ono bardzo ograniczane poprzez hurtowe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność i wyłączenia możliwości dalszego ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Nastąpiło to z dniem 1 stycznia 2019 roku na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: PPUŻ) Teraz ustawodawca zdecydował się na dopracowanie tej regulacji oraz usunięcie wielu istotnych mankamentów użytkowania wieczystego, które nękały mieszkańców i deweloperów. Zmiany stanowią istotną część obszernej nowelizacji ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (patrz podstawa prawna).
Czytaj też: Droga do własności gruntów ma być prostsza
Warzywniak nie zablokuje przekształcenia
W pierwszej kolejności warto wskazać, że ustawodawca dość szybko dostrzegł i usunął problem przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych na których zlokalizowane były także inne obiekty – tj. takie, które nie były bezpośrednio związane z prawidłowym korzystaniem z budynków mieszkalnych. Otóż w świetle pierwotnej regulacji takie nieruchomości podlegały przekształceniu dopiero z chwilą wydzielenia części nieruchomości niezwiązanej z funkcją mieszkaniową. Problem był istotny. Okazuje się bowiem, że powszechnie występujące kioski, warzywniaki, czy nawet bilbordy reklamowe często są zlokalizowane na takich nieruchomościach. Obiekty te blokowały przekształcenie wielu osiedli.
Co więcej, mieszkańcy często nie zdawali sobie sprawy, że ich prawo do nieruchomości zabudowanej blokiem właśnie z tego powodu się nie przekształciło. Bałagan nawarstwiał się. Gminy praktycznie nie wydawały zaświadczeń o przekształceniu. A mieszkańcy nie wiedzieli czy maja wnosić kolejną roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego czy też są już właścicielem gruntu. Nowelizacja PPUŻ dodała nowy art. 1a. Zgodnie z jego treścią przepisy ustawy PPUŻ stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami mieszkaniowymi, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile ich łączna powierzchnia użytkowa takich innych budynków nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Zmiana ta weszła w życie z mocą wsteczną od dnia 1 stycznia 2019 roku.
Nowe zasady podziału nieruchomości
Dotychczas w powyżej opisanej sytuacji przekształcenie następowało dopiero po wydzieleniu do odrębnej księgi wieczystej gruntu zabudowanego obiektami nie służącymi budynkom mieszkaniowym. Aktualnie, z uwagi na opisaną nowelizację, problem dotyczy już ograniczonej liczby nieruchomości. Tj. tylko tych na których powierzchnia użytkowa tzw. innych budynków stanowi więcej niż 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków. Problem tkwi tutaj w tym kto może dokonać podziału takiej nieruchomości. Otóż zgodnie z ostatnimi poglądami Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14) użytkownik wieczysty nie jest uprawniony do takiej czynności. Podziału może dokonać wyłącznie właściciel tj. np. gmina.