Właściciel działki w pobliżu jeziora Roś w woj. warmińsko-mazurskim wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla dwóch pomostów na tym jeziorze. Burmistrz Pisza wydał odmowną decyzję, ponieważ działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Działka, wykorzystywana jako dojazd do przyległych nieruchomości, nie ma ustalonej służebności gruntowej. Sprzeciw zgłosił zarządca drugiej działki, Mazurski Park Krajobrazowy.

W odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piszu Adam L. (dane zmienione) podał, że ma ustaloną służebność gruntową, zapisaną w księdze wieczystej sąsiedniej nieruchomości. Prowadzi tędy ścieżka wykorzystywana od lat przez miejscowych i turystów. Kolegium podtrzymało jednak decyzję burmistrza, gdyż pomosty wobec sprzeciwu parku nie miałyby dostępu do drogi publicznej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Adam L. zarzucił, że burmistrz postąpił wbrew przepisom prawa wodnego. Każdy obywatel może domagać się dostępu do jeziora, a ustawa o ochronie przyrody zezwala na budowę obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej. Rozporządzenie wojewody warmińsko-mazurskiego z 2008 r. w sprawie Obszaru Chronionego Puszczy i Jezior Piskich nie przewiduje zakazów wstępu na te tereny, w tym na działkę Mazurskiego Parku Krajobrazowego. Uchwała Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego z 2012 r. stwierdza, że cały obszar parku udostępnia się turystyce. Zezwala też na budowę pomostów na jeziorach.

Sąd uchylił obie zaskarżone decyzje. Orzekł, że interpretacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym była błędna. Występujący o ustalenie warunków zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym czy zgodą uprawniającą do przejścia lub przejazdu przez sąsiednie działki w celu zapewnienia dostępu przyszłej inwestycji do drogi publicznej. Decyzja o warunkach zabudowy wytycza jedynie podstawowe ogólne warunki projektowanej inwestycji – podkreślił WSA. Organy administracji nie mogły więc domagać się na tym etapie od Adama L. uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej. Uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości powinno natomiast być jednym z warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, które trzeba spełnić przed uzyskaniem pozwolenia. Jednocześnie sąd zwrócił uwagę, że dojazdem do budowli hydrotechnicznych, jakimi są m.in. pomosty, może być transport wodny. Może to być także każda droga wewnętrzna, nawet ścieżka.

sygnatura akt: II SA/Ol 422/16