Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Środkową: Chętnych na magazyny nie zbraknie

Mimo pandemii rynek nieruchomości logistyczno-przemysłowych jest rozpędzony, na popyt najemcówni inwestorów nie można narzekać. Wzrost napędzany jest rozwojem handlu w sieci, który przyspieszył z powodu pandemii – na jak długo wystarczy tego paliwa?

W moim przekonaniu e-commerce tak długo będzie napędzał rynek magazynowy, jak długo będzie rósł w Polsce rynek zakupów online. Prognozy pokazują, że w najbliższych latach roczna dynamika e-handlu przekroczy 20 proc., zatem wszystko wskazuje na to, że dobra passa e-commerce będzie się utrzymywać, co przełoży się na kolejne projekty deweloperskie dla tej branży. W tym zakresie dominują magazyny typu big box, gdzie na ogromnych przestrzeniach można nie tylko skompletować towary, ale również przyjąć zwroty. Tak dzieje się na przykład w magazynie na potrzeby e-commerce dla LPP w naszym parku logistycznym w Strykowie czy też w obiekcie zrealizowanym w tym roku w podwarszawskim Nadarzynie dla firmy Omnipack.

Co więcej, wraz z rozwojem e-handlu i zmianą oczekiwań konsumentów zwiększa się m.in. nacisk na logistykę „ostatniej mili", a co za tym idzie – również zwiększa się zapotrzebowanie na magazyny miejskie. W tym kierunku rozwijamy w ostatnim czasie również nasz portfel.

Magazyny to jednak również hale służące produkcji przemysłowej. Jak radzi sobie ta grupa najemców i jakie widzi tu pani perspektywy?

Na początkowym etapie pandemii, kiedy mieliśmy do czynienia z pełnym lockdownem, część z naszych klientów reprezentujących branżę produkcyjną, tymczasowo wstrzymała lub ograniczyła pracę. Ta sytuacja nie trwała jednak długo i nie przełożyła się w znaczący sposób na ich funkcjonowanie na terenie obiektów magazynowych oraz na warunki najmu.

W tej chwili zdecydowana większość naszych klientów produkcyjnych realizuje swoją pracę, działając w pełnym wymiarze. Niektórzy z kolei, jak Arjo Polska, międzynarodowy dostawca zaawansowanego sprzętu medycznego czy Colquimica Adhesives, światowy producent przemysłowych substancji klejących, zwiększyli swoją obecność w naszych parkach, a co za tym idzie – zwiększyli moce produkcyjne.

Co do perspektyw na najbliższy czas to przy założeniu, że w Polsce nie zostanie wprowadzony ponownie całkowity lockdown, wszystko powinno przebiegać tak, jak w ostatnich miesiącach.

Dużo mówi się o szansie, jaką może przynieść nearshoring, czyli przenoszenie operacjinz Azji do Europy. Czy widzicie związaną z tym aktywność najemców? Pojawiają się pytania w tej sprawie?

Dzisiejsza wyjątkowa sytuacja, w której przyszło funkcjonować setkom tysięcy przedsiębiorstw, sprawia, że wiele z nich zaczyna myśleć o swoim biznesie w inny niż do tej pory sposób, a to z kolei przekłada się na potrzebę dostosowania się do szybko zmieniających się realiów. Nearshoring to stosunkowo młody trend, na który powoli otwierają się firmy z branży produkcyjnej, logistycznej czy e-commerce, głównie z powodu potrzeby dywersyfikacji łańcuchów dostaw i lokowania działalności bliżej rynków zbytu. Polska ma szansę stać się jednym z beneficjentów umacniania się tego trendu, a to za sprawą dogodnego położenia na mapie Europy, stale poprawiającej się infrastruktury czy kosztów pracy niższych niż w wielu innych krajach europejskich. Trend nearshoringu może mieć również bezpośrednie przełożenie na funkcjonowanie rynku nieruchomości magazynowych – przenoszenie produkcji bliżej użytkowników końcowych to szansa na realizację kolejnych dużych projektów deweloperskich i budowy nowych hubów logistycznych.

Magazynowy boom w ostatnich latach skłaniał deweloperów do spekulacyjnego stawiania magazynów. Czy w czasie pandemii ta strategia się zmieniła – start nowych inwestycji uzależniony będzie od pozyskania umów przedwstępnych?

Nasza strategia od początku działalności w Polsce, czyli od 15 lat, zakłada głównie realizację projektów deweloperskich zabezpieczonych umowami najmu w kluczowych lokalizacjach w całym kraju. Oczywiście od czasu do czasu inwestujemy w obiekty spekulacyjne, jednak nigdy nie był to fundament naszych działań biznesowych. Biorąc pod uwagę całokształt rynku magazynowego, pandemia wpłynęła na zmniejszenie liczby projektów o charakterze spekulacyjnym, a wolne „od ręki" powierzchnie magazynowe nie znajdują najemców już tak szybko, jak jeszcze rok czy dwa lata temu. Jest to jednak pewne uogólnienie, bo sytuacja zależy od wielu czynników, a niektóre firmy, mimo niesprzyjających warunków gospodarczych, poszukują nieruchomości, które będą mogły wynająć praktycznie od zaraz.