Czynsze się rozgrzewają. Fajerwerki – we wrześniu

Tradycyjny rynek najmu się kurczy. – Liczba mieszkań na wynajem w największych miastach okazuje się niewystarczająca – ocenia Jarosław Wójtowicz, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN).

– Koniunktura na rynku najmu ma olbrzymią dynamikę m.in. z powodu masowego napływu cudzoziemców, i to nie tylko imigrantów zarobkowych, lecz także pracowników korporacji, przedsiębiorców, menedżerów, wysoko wykwalifikowanych specjalistów, studentów przyjeżdżających na wymianę w ramach programów takich jak Erasmus oraz turystów – dodaje ekspert.

Ci płacą, ci czekają

Jarosław Wójtowicz podkreśla, że część lokali w centrach miast jest przeznaczana na wynajem krótkoterminowy. Ten biznes może przynosić większe zyski niż najem długoterminowy.

– Wszystkie mieszkania w obrębie wrocławskiej starówki, w sprzedaży których pośredniczyło biuro WGN, były wcześniej wynajmowane na długo, nawet na trzy lata – mówi ekspert. – Teraz zmieniły funkcję albo są przedmiotem zainteresowania inwestorów zajmujących się wynajmem dla turystów.

Zdaniem Wójtowicza żaden moment na poszukiwanie mieszkania przez studentów... nie jest dobry. – Zainteresowanie atrakcyjnymi lokalami jest tak duże, że właściciele coraz mniej chętnie zgadzają się na zawarcie umów z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, zanim zacznie się rok akademicki – mówi. – Tak zwane wakacje czynszowe nie są korzystne dla wynajmujących, a nie każdy student może sobie pozwolić na opłacenie najmu za całe wakacje. Niekiedy właściciel w ostatniej chwili wynajmuje lokal komuś innemu, mimo że zarezerwował go studentowi czy nawet zawarł umowę i wziął kaucję.

Studenci zaczynają szukać kwater już w maju. – Większość ma świadomość, że nie ma sensu czekać na ostatnią chwilę. Studenci z dobrym zapleczem finansowym i wsparciem rodziców liczą się z koniecznością pełnego opłacania lokalu przez całe wakacje – mówi Jarosław Wójtowicz. – Nie brakuje jednak tych, którzy czekają na wrzesień. Część szuka mieszkania, pokoju albo stancji, dopiero gdy okazuje się, że nie dostali miejsca w akademiku. Są też oszukani przez wynajmujących. Też muszą szukać lokum na ostatnią chwilę.

Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), ocenia, że mieszkania najlepiej szukać od lutego do czerwca. – Potem jest coraz drożej – mówi. – W sierpniu i wrześniu oferta będzie się kurczyć z dnia na dzień.

W Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski, ekspert BIG Property, na razie nie ma zbyt wielu ofert mieszkań dostępnych od zaraz. – Bardzo wielu właścicieli w wakacje decyduje się na wynajem lokali turystom – wyjaśnia. – Są za to ogłoszenia najmu od września.

A trójmiejscy studenci szukają mieszkań często nawet od maja, bo muszą opuścić lokal, który będzie wynajmowany turystom. W Warszawie jest lepiej. Kamil Kruk, pośrednik z Freedom Nieruchomości Warszawa Saska, zauważa, że podaż mieszkań na wynajem jest duża.

– O znalezienie własnego kąta dbają w pierwszej kolejności obcokrajowcy. Najdłużej zwlekają ci mieszkający w bliskim regionie uczelni – mówi.

W stolicy Małopolski, jak zauważa Bartosz Jachim z Freedom Nieruchomości Kraków Bronowice, teraz jest dobry czas na szukanie kwatery.

– Część studentów zwalnia lokale z końcem lipca, więc pojawiają się nowe oferty – wyjaśnia. – Od sierpnia będzie ich ubywać, co we wrześniu doprowadzi do przewagi popytu nad podażą. Tłumy „ostatniochwilowiczów" będą walczyć o cokolwiek, byle szybko i tanio.

W Łodzi, jak mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, pierwsze lokale znajdują najemców już w czerwcu.

– Lokale wynajmują rodzice studentów pierwszego roku, obawiając się, że najlepsze miejscówki zaraz znikną – tłumaczy. – Najdłużej czekają studenci ostatnich lat. Liczą na spadek cen i podpisują umowy w październiku. Mieszkania w topowych lokalizacjach trzymają jednak ceny, a w październiku wybór jest już mały.

Jerzy Sobański, wiceprezydent PFRN i współwłaściciel agencji Akces Nieruchomości, podkreśla, że część studentów wynajmuje mieszkanie tylko na czas roku akademickiego.

– Coraz większa grupa – najczęściej ci, którzy pracują lub mają pomoc z domu – wynajmuje je na cały rok – mówi. – Pierwsza grupa, głównie nowe roczniki, już zaczęła poszukiwania. Jeśli najemcę stać na płacenie czynszu od sierpnia lub przekona wynajmującego, żeby poczekał miesiąc, to dziś jest bardzo dobry moment na rozpoczęcie poszukiwań. Ruch jest mniejszy, łatwiej znaleźć coś interesującego. Na razie spieszą się zapobiegliwi rodzice. Ale nie wszystkie oferty są już dostępne. Są właściciele, którzy od września do czerwca wynajmują lokal studentom, a w wakacje turystom, ale już drożej.

Nie tylko dla Polaka

Największym ośrodkiem akademickim jest Warszawa.

– Mała, ale istotna grupa, to studenci z zamożnych krajów arabskich, rzadziej europejskich, studiujący np. na Uniwersytecie Medycznym – mówi Jerzy Sobański. – Częściej wynajmują drogie mieszkania, nawet po kilka tys. zł miesięcznie. Preferują okolice Pola Mokotowskiego, Marinę Mokotów, Ochotę. Inna, liczniejsza grupa, to studenci z krajów byłego ZSRR, uczący się głównie na uczelniach prywatnych, ale nie tylko. To grupa bardziej zróżnicowana finansowo, ale zwykle jest w stanie zapłacić więcej niż polski żak.

Najliczniejsza grupa to przyjeżdżający do Warszawy z mniejszych polskich miast. Często pomagają im rodzice. Są też studenci pracujący. – Po kilka osób szukają tańszych kwater – mówi Jerzy Sobański. Dodaje, że wynajmując lokal prywatnie, studenci muszą zapłacić 10–20 proc. więcej niż za pokój w akademiku.

Dzieląc mieszkanie z innymi, student musi wyłożyć 700–900 zł. – Załóżmy, że ok. 56–64-metrowe mieszkanie w wielkiej płycie ma trzy–cztery pokoje – mówi Jerzy Sobański. – Czynsz za taki lokal to 2,6–3,2 tys. zł.

Gdyby student chciał wynająć samodzielnie kawalerkę, musiałby zapłacić mniej więcej 1,5–2,2 tys. zł. Na dwa pokoje w Warszawie trzeba mieć 1,9–2,5 tys. zł. – Ostatnio czynsze nieco spadły, ale właściciele często podnoszą je we wrześniu – zauważa Sobański.

A Kamil Kruk zwraca uwagę na prywatny rynek akademików z pokojami o podwyższonym standardzie o powierzchni 16–26 mkw. – To oferta głównie dla zamożniejszych studentów zagranicznych – mówi ekspert Freedom Nieruchomości. Stawki za jednoosobowy apartament sięgają 1,8 tys. zł miesięcznie.

W Trójmieście, jak podaje Paweł Grabowski, stawki za pokoje wahają się od 800 do 1,3 tys. zł (wraz z opłatami). Czynsze za kawalerki zaczynają się od ok. 1,3 tys. zł plus opłaty. Są wyższe o ok. 10 proc. niż rok temu. – Na przełomie sierpnia i września, w szczycie sezonu najmu, mogą jeszcze wzrosnąć – mówi ekspert. Najdroższe kawalerki kosztują ok. 2 tys. zł + opłaty.

W Łodzi czynsze są bardzo zróżnicowane. Michał Grzeląska podaje, że pokój możemy mieć już za 500 zł z opłatami.

– Jeżeli oczekujemy czegoś lepszego, musimy wydać 800–900 zł za pokój (czynsz najmu i media) – mówi ekspert. – Kawalerki i studia możemy znaleźć już za 1 tys. zł z opłatami, jeśli mamy małe wymagania i nie przeraża nas dojazd na uczelnię z przesiadkami. Na lokal o wyższym standardzie w centrum miasta lub blisko uczelni musimy mieć 1,5–2 tys. zł. Na drugim biegunie są studenci m.in. z krajów Bliskiego Wschodu, dla których wynajęcie apartamentu za 3–4 tys. zł miesięcznie nie jest problemem.

W Krakowie, jak podaje Bartosz Jachim, kawalerkę wynajmiemy już za 900 zł, czynsze za sensowne dwójki zaczynają się od 1,2 tys. zł. Stawki zwykle nie obejmują opłat administracyjnych ani opłat za media. – Ceny rosną i rozgrzewają się od czerwca, co może się skończyć fajerwerkami we wrześniu – przewiduje Bartosz Jachim.

We Wrocławiu, jak mówi Jarosław Wójtowicz, studenci najczęściej wynajmują pokoje albo miejsca w pokoju, w cenach do 1 tys. zł miesięcznie, wliczając opłaty. – Gdy pokój jest wynajmowany przez dwie osoby, opłaty na głowę wynoszą od 500 do 800 zł – podaje ekspert WGN. – Ci nieco bardziej przywiązani do niezależności i z większym budżetem decydują się na kawalerki za 1,6–1,8 tys. zł, łącznie z opłatami. Studenci z zagranicy za wynajem samodzielnego mieszkania są gotowi płacić 3–3,5 tys. zł. Wydatek rzędu 750, a nawet 1 tys. euro miesięcznie dla studentów przyjeżdżających do Polski z Berlina, Brukseli, Londynu czy Arabii Saudyjskiej nie szokuje.