VAT: oddanie lokalu mieszkalnego w służebność osobistą jest usługą

Jesteśmy podatnikiem VAT czynnym. Posiadamy lokale mieszalne (mieszkania spółdzielcze własnościowe), z których korzystają na podstawie umownej służebności osobistej byli pracownicy (emeryci). Służebność ma charakter dożywotni. Osoby korzystające z lokali mieszkalnych w ramach służebności są zobowiązane wyłącznie do uiszczania czynszu na rzecz spółdzielni oraz pokrywania kosztów mediów (woda, prąd, wywóz nieczystości) na podstawie refaktur wystawianych przez byłego pracodawcę (tj. naszą jednostkę). Dla czynszu oraz pozostałych opłat ustalone zostały miesięczne okresy rozliczeniowe. Korzystający z lokali mieszkalnych są zobowiązani do pokrywania kosztów czynszu i mediów do 20. dnia następnego miesiąca. Na rzecz tych osób wystawiamy fakturę (zazwyczaj) do 10. dnia następnego miesiąca. Czy postępujemy prawidłowo? Jak należy rozliczyć VAT od takiej służebności? – pyta czytelnik.

Oddanie lokalu mieszkalnego w służebność osobistą za pobieraniem czynszu w spółdzielni i kosztów mediów (woda, energia elektryczna, energia cieplna i inne media niezbędne do korzystania z lokalu) niewątpliwie jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Według podstawowej stawki

Podstawowa stawka VAT wynosi 23 proc., przy czym zarówno w ustawie o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku. Gdy jednak ani ustawa o VAT, ani przepisy wykonawcze nie przewidują dla danego świadczenia obniżonej stawki bądź zwolnienia, należy je opodatkować według 23-proc. stawki podatku, jak to ma miejsce w przypadku odpłatności za usługi oddania mieszkania w służebność osobistą (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 26 sierpnia 2013 r., ILPP1/443-448/13-2/MK).

Uwaga! Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 34 ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT). W analizowanym stanie faktycznym nie mamy jednak do czynienia z usługą wynajmu mieszkania, ale z usługą oddania mieszkania w służebność osobistą.

Na szczególnych zasadach

Organy podatkowe przyjmują, że w przypadku ustanowienia służebności obowiązek podatkowy powstaje według zasad szczególnych określonych w art. art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT, gdyż jest usługą podobną do usług najmu i dzierżawy. Tak na przykładzie służebności gruntowej i przesyłu uznała Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 5 marca 2015 r. (ILPP1/443-1113/14-2/TK) oraz w interpretacji z 3 marca 2015 r. (ILPP2/443-1279/14-2/EN).

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b ustawy o VAT, stanowiących import usług (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT).

Jak wskazała Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 11 lipca 2014 r. (IBPP1/443-270/ 14/MS): „(...) Odnosząc się do kwestii określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w sytuacji, gdy wnioskodawca zdecyduje się na wystawianie na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej faktur dotyczących całości należności z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy lokali mieszkalnych, oddania w służebność osobistą lokali mieszkalnych – zastosowanie znajdzie cytowany wyżej art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstanie z chwilą wystawienia faktury z tytułu najmu, dzierżawy oddania w służebność osobistą, o ile faktura ta będzie wystawiona najpóźniej z upływem terminu płatności należności z tytułu tych czynności. Natomiast w sytuacji, gdy podatnik w ogóle zrezygnuje z wystawiania faktur – obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu na jej wystawienie, tj. upływem terminu płatności. (...)".

Czas na dokument

W przypadku usług najmu, dzierżawy, leasingu fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności (w przypadku czytelnika: za dany miesiąc faktura powinna być wystawiona 20. dnia następnego miesiąca). Zasadniczo faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed wykonaniem usługi, ale nie dotyczy to jednak m.in. faktur wystawianych na udokumentowanie usług najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (zob. art. 106i ust. 3 pkt 4, ust. 7 pkt 1 i ust. 8 ustawy o VAT). Skoro ustanowienie służebności jest usługą podobną do usługi najmu i dzierżawy, to również faktury za służebność powinny być wystawiane nie później niż z chwilą upływu terminu płatności (w przedstawionym stanie faktycznym do 20. dnia następnego miesiąca). Wystawianie faktur do 10. dnia następnego miesiąca (zazwyczaj) dla osób, które korzystają z lokalu na podstawę służebności osobistej, jest zatem prawidłowe.

Nie ma obowiązku

Z art. 106b ust. 1, 2 i 3 ustawy o VAT wynika, że podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, np. byłych pracowników – emerytów. Brak obowiązku wystawienia faktury nie oznacza jednak takiego zakazu. Zatem faktura taka może być wystawiona, jeśli taka jest wola podatnika, lub w trybie art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Podatnik powinien postanowić, czy decyduje się na wystawianie na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej faktur dokumentujących usługi oddania w służebność osobistą lokali mieszkalnych, tj. faktury obejmujące wszystkie składniki kwoty należnej z tytułu świadczenia tych usług (czyli czynsz oraz opłaty za media, które w istocie są elementami czynszu), czy decyduje się na niewystawianie faktury dla tych podmiotów w ogóle. Rozumiem jednak, że czytelnik zdecydował się na dokumentowanie tych usług fakturą.

Wszystko, co stanowi zapłatę

Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Organy podatkowe wskazują, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa służebności osobistej lokalu mieszkalnego wraz z refakturą mediów (np. energia elektryczna, ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie), to podstawa opodatkowania obejmuje nie tylko czynsz, ale również te refakturowane opłaty. Nie są one bowiem samodzielnym świadczeniem, a mają jedynie charakter pomocniczy wobec świadczenia głównego, tj. usługi służebności osobistej. Brak dostępu do tych mediów uniemożliwia korzystanie z oddanych w służebność osobistą lokali, więc opłaty za te media są niczym innym jak elementem należności za usługę oddania w służebność osobistą, a nie odrębnym świadczeniem. Inaczej sytuacja by się przedstawiała, gdyby osoba korzystająca z lokalu samodzielnie zawarła umowy z dostawcami mediów. Wtedy byłyby to świadczenia samodzielne (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 11 lipca 2014 r., IBPP1/443-270/14/MS).

W rozpatrywanym przypadku podstawę opodatkowania stanowić więc będzie zwracany przez emerytowanego pracownika czynsz dla spółdzielni oraz koszty mediów (woda, prąd, wywóz nieczystości).

podstawa prawna: ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.)

Autor jest doradcą podatkowym

Masz pytanie, wyślij e-mail, tygodnikpodatki@rp.pl