Kiedy apartament na wynajem się opłaca

Coraz więcej osób inwestuje w zakup apartamentów na wynajem. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, jak rozliczyć taką działalność, by skorzystać z odliczenia VAT z faktur zakupu.

Czytaj także: Stawka VAT w przypadku krótkiego najmu

Odpowiedział na pytanie podatniczki, która w sierpniu 2018 r. kupiła apartament w hotelu działającym w systemie condohotel (aparthotel). Inwestycja jest na razie w trakcie budowy. Podatniczka chce zarabiać na wynajmie krótkoterminowym (np. na doby). Jest osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie zamierza zakładać biznesu, ale we wrześniu 2018 r. zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

Podatniczka napisała, że zawarła na 10 lat umowę z firmą, która będzie pośredniczyć w wynajmie apartamentu osobom trzecim na pobyt krótkoterminowy. W umowie tej zobowiązała się oddać najemcy (czyli firmie) lokal z wyposażeniem i miejscem parkingowym do prowadzenia podnajmu osobom trzecim. Najemca będzie jej wypłacał czynsz najmu na warunkach ustalonych w umowie. Lokal nie będzie udostępniany na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z aktem notarialnym zakupu, mimo iż podatniczka pozostaje we wspólności majątkowej ze swoim mężem, który wyraził zgodę na inwestycję, to najem będzie rozliczać samodzielnie. Firma pośrednicząca będzie wystawiać na nią faktury VAT, jako na osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT. Kobieta ma jednak wątpliwości wynikające z faktu, iż jej mąż prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej (gabinet weterynaryjny). Spółka ta jest podatnikiem VAT czynnym.

Zapytała, czy będzie miała prawo do odliczenia całości VAT naliczonego z tytułu zakupu. Chciała też wyjaśniać, jak powinna się rozliczać w sytuacji, w której apartament został nabyty do majątku wspólnego jej i jej męża.

Dyrektor KIS zgodził się, że ma prawo do odliczenia VAT niezależnie od panującego w jej małżeństwie ustroju majątkowego. Stwierdził, że ustawa o VAT nie definiuje małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, każdy z nich bowiem– wykonując samodzielnie czynności opodatkowane VAT – będzie odrębnym podatnikiem tego podatku.

„Przepisy o ustawy o VAT nie sprzeciwiają się temu, aby w przypadku funkcjonowania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, tylko jeden z małżonków rozliczał VAT jako czynny zarejestrowany podatnik" – czytamy w interpretacji.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza, by wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego miała wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników. Jeśli więc małżonkowie nabywają dobro inwestycyjne używane wyłącznie do celów działalności gospodarczej jednego z nich, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego.

Dyrektor KIS przypomniał jednak, że należy spełnić inne warunki wymienione w ustawie o VAT. Chodzi o związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Ustawa daje prawo do odliczenia VAT tylko w sytuacji, gdy zakupy będą wykorzystywane do wykonywania takich właśnie czynności.

Na tej podstawie uznał, że skoro nabywany apartament służyć będzie wyłącznie do najmu krótkoterminowego (opodatkowanego VAT), to właścicielka może odliczyć w całości podatek naliczony wynikającego z faktury zakupu tego apartamentu.