fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

VAT: dostawa budynku nieoddanego do użytkowania ze stawką 23 proc.

AdobeStock
Sprzedaż wybudowanego na gruncie nabytym w drodze aportu, niewykończonego budynku, przy którego wzniesieniu odliczano podatek od towarów i usług, jest pierwszym zasiedleniem, a samo postawienie obiektu nie jest ulepszeniem.

Tak wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2018 r. (0115-KDIT1-2.4012.581.2018.1.AD).

Wnioskodawca jest polskim podatnikiem, który nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu w ramach wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa. Z uwagi na swój charakter (aport przedsiębiorstwa) transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Na wniesionym aportem gruncie rozpoczęto inwestycję polegającą na wzniesieniu budynku handlowo-usługowego, co wynikało z warunków ustanowienia użytkowania wieczystego. W związku z tym, jeszcze przed aportem, w ramach wnoszonego przedsiębiorstwa poniesione zostały nakłady na projekt budowlany.

Po nabyciu nieruchomości w drodze wkładu spółka kontynuowała inwestycję i poniosła nakłady na budowę budynku handlowo-usługowego, który miał być wykorzystywany do jej działalności gospodarczej. Od ponoszonych nakładów na budowę przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Rozwój działalności wnioskodawcy wymusił jednak zmianę zamierzeń co do poczynionej inwestycji i podjęcie decyzji o sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniem. W związku z tym budynek ten nie został ukończony (stan surowy zamknięty) i nie został w związku z tym oddany do użytkowania. Nie służył ani działalności wnioskodawcy, ani nie był przedmiotem żadnej odpłatnej czynności takiej jak najem, czy dzierżawa.

W zaistniałych okolicznościach spółka chciała ustalić, czy sprzedaż opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23 proc.

W ocenie podatnika, sprzedaż nieruchomości z niewykończonym budynkiem jest pierwszym zasiedleniem i może korzystać z opodatkowania stawką 23 proc. VAT. Wnioskodawca wskazał, że to wzniesienie budynku (czynność, przy której korzystał z odliczenia) będzie determinować zakres opodatkowania VAT, a nie grunt (którego aport nie korzystał z odliczenia). Ponadto, wzniesienie budynku nie stanowi wydatku na ulepszenie, o którym mowa w przepisach. Tym samym spółka ma prawo do opodatkowania sprzedaży stawką 23 proc. VAT.

Organ uznał stanowisko podatnika za prawidłowe.

Komentarz eksperta

Agnieszka Grudzień, konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

Kwestia skutków podatkowych obrotu nieruchomościami na podstawie przepisów o VAT przez wiele lat była przedmiotem wątpliwości stron transakcji i sporów z fiskusem. Z uwagi na zawiłość i nieprecyzyjność przepisów w tym zakresie, organy często forsowały stanowisko niekorzystne dla podatników.

Ustawa o VAT przewiduje trzy warianty opodatkowania VAT dostawy nieruchomości, a zastosowanie jednego z nich zależy od charakteru danej nieruchomości i okoliczności jej nabycia. Sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana na zasadach ogólnych (stawką 23 proc.), na podstawie przepisów szczególnych może zostać objęta zwolnieniem albo całkowicie wykraczać poza zakres opodatkowania VAT. Każda metoda niesie za sobą określone skutki podatkowe dla stron umowy, a potencjalna różnica wartości przedmiotu umowy (nawet 23 proc.) może decydować o rentowności inwestycji. Dlatego tak ważne jest określenie właściwej metody opodatkowania jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji. Niestety kwestii tej nie ułatwiają przepisy ustawy o VAT, które przez zastosowanie niedookreślonych zwrotów przez wiele lat pozwalały organom podatkowym dość swobodnie oceniać skutki podatkowe przeniesienia własności nieruchomości pomiędzy podatnikami.

Przepisy o VAT przewidują, że sprzedaż budynku z zasady podlega zwolnieniu z VAT. Nie dotyczy to jednak dostawy przeprowadzonej w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od niego. W takich sytuacjach (m.in. w komentowanej sprawie) podatnicy mogą (pod pewnymi warunkami) wybrać, czy pozostają przy zwolnieniu, czy może wolą opodatkować zbycie nieruchomości na zasadach ogólnych (23 proc.).

Wybór opodatkowania transakcji stawką 23 proc. VAT może być korzystny, ponieważ powoduje, że nabywca zyskuje jednocześnie prawo do odliczenia VAT i zachowania neutralności podatkowej. Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, gdy sprzedawca w okresie użytkowania nieruchomości (w tym, w okresie jej wybudowania lub nabycia) również miał prawo do odliczenia VAT naliczonego od poniesionych wydatków. W przeciwnym razie obowiązek odprowadzenia na rzecz fiskusa 23 proc. VAT powoduje utratę neutralności VAT, a zbycie staje się nieatrakcyjne. Dlatego w takich okolicznościach sprzedawca powinien mieć możliwość zrezygnowania z opodatkowania 23 proc. VAT.

Niestety przez wiele lat organy podatkowe i sądy administracyjne naruszały istotę regulacji w tym zakresie, ograniczając prawo do zwolnienia, co sprzeciwiało się przepisom unijnym i godziło w neutralność VAT podatników. Sporną kwestią była szczególnie definicja pojęcia „pierwsze zasiedlenie" budynku – jedna z przesłanek, które wpływają na to czy dostawa podlega zwolnieniu, czy może skorzystać z opodatkowania stawką 23 proc. Długo nie było jasne kiedy „pierwsze zasiedlenie" ma miejsce. Przepisy wskazywały, że jest to moment oddania budynku lub budowli do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie wyniosły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

Sądy i organy stawały często na stanowisku, że za „czynności podlegające opodatkowaniu" uznaje się oddanie pod wynajem, leasing lub sprzedaż nieruchomości. Za oddanie do używania w celach podatkowych nie uznawały użytkowania nieruchomości na własne potrzeby podatnika (magazyn, fabryka, biuro). Takie stanowisko prowadziło często do niekorzystnych dla podatników rozstrzygnięć i obligatoryjnego opodatkowania VAT.

Wątpliwości ostatecznie rozstrzygnął Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o.). Trybunał uznał, że polskie rozumienie przepisów jest niezgodne z unijną dyrektywą. W związku z tym krajowe sądy i organy już dziś są zobowiązane do zmiany podejścia. Dotyczy to również spraw zakończonych przed wydaniem orzeczenia TSUE.

Najnowsze orzecznictwo (np. wyrok NSA z 23 listopada 2017 r., I FSK 312/16 i wyrok WSA we Wrocławiu z 6 marca 2018 r., I SA/Wr 918/17) i interpretacje indywidualne, w tym również komentowana interpretacja podatkowa, wpisują się w nową linię orzeczniczą. W uzasadnieniu komentowanej interpretacji organ powołał się wprost na wyrok TSUE w sprawie C-308/16. Tym samym interpretacja powinna zostać oceniona pozytywnie.

Warto zauważyć, że ustawodawca rozpoczął również prace legislacyjne nad rewizją spornych przepisów. Powstał już projekt nowelizacji ustawy o VAT, który nie wprowadzając istotnych zmian w przepisach, doprecyzowuje użyte pojęcie, dzięki czemu eliminuje sporny wariant interpretacyjny.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA