fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Cesja umowy sprzedaży jest opodatkowana VAT

VAT
Adobe Stock
W przypadku cesji umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki z grupy dochodzi do świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak wynika z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lipca 2020 r. (0114-KDIP4-2.4012.328.2020.1.MMA).

Dwóch podatników VAT specjalizujących się w realizacji projektów budowlanych zwróciło się do dyrektora KIS z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej w celu potwierdzenia, że:

- planowaną przez nich cesję praw i obowiązków w zakresie umów o sprzedaży nieruchomości należy opodatkować VAT oraz

- cesjonariuszowi będzie przysługiwało z tytułu nabycia takiego opodatkowanego świadczenia pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu.

Jeden z wnioskodawców (cedent) zawarł wiele umów przedwstępnych z osobami fizycznymi, na podstawie których zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży nieruchomości. Efektem zawarcia tych umów miało być nabycie nieruchomości leżących w swoim bezpośrednim sąsiedztwie celem wykonania przez ten podmiot projektu budowlanego (tj. wykonywania przez niego czynności opodatkowanych VAT).

W styczniu 2020 r. jedna ze spółek z grupy, do której należy drugi z wnioskodawców (cesjonariusz), zawarła z cedentem przedwstępną umowę cesji, w ramach której podmioty te zobowiązały się do zawarcia umowy cesji. Na jej podstawie cedent miał przenieść na cesjonariusza prawa oraz zobowiązania wynikające z przedwstępnych umów sprzedaży (w tym prawa autorskie, porozumienia z miastem, decyzje administracyjne, pozwolenia na budowę, inne umowy, porozumienia itd.)

Na mocy tych ustaleń cesjonariusz otrzymał prawo do przeniesienia całości praw i obowiązków z niej wynikających na rzecz dowolnej spółki będącej podmiotem powiązanym ze spółką z grupy. Zaplanowano więc, że cesjonariusz przeniesie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy cesji na drugiego wnioskodawcę, tj. spółkę z grupy cesjonariusza (ostateczny cesjonariusz), który – podobnie jak pierwotnie cedent – planował wykorzystać nabyte nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych.

W rezultacie, ostateczny cesjonariusz przystąpił do zawarcia ostatecznej umowy cesji i to na niego przeszły wszystkie wskazane powyżej prawa i obowiązki (w tym prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnych umów sprzedaży). W związku z planowaną cesją praw i obowiązków, cedentowi należne miało być wynagrodzenie określone w umowie cesji, zaś opisana transakcja przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy cesji miała być udokumentowana fakturą wystawioną przez cedenta. Podatnicy szukali więc potwierdzenia czy słusznie interpretują zaistniałe zdarzenie na gruncie ustawy o VAT.

Organ zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawców (tj. opodatkowaniem VAT cesji oraz pełnego prawa do odliczenia dla ostatecznego cesjonariusza). W zaistniałej sytuacji przedmiotem cesji jest bowiem konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe. Przeniesienie przez cedenta praw i obowiązków określonych w umowie cesji na rzecz ostatecznego cesjonariusza będzie więc świadczeniem, za które cedent otrzyma ustalone wynagrodzenie. W konsekwencji, opisane przeniesienie praw i obowiązków, które nastąpi wskutek zawarcia umowy cesji, zdaniem organu, będzie usługą świadczoną przez cedenta na rzecz ostatecznego cesjonariusza za wynagrodzeniem i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką VAT.

Ponadto, organ uznał że ostateczny cesjonariusz będzie realizował projekt budowlany, co mieści się w katalogu wykonywanych przez niego czynności opodatkowanych, a obie strony transakcji są podatnikami VAT. Z tytułu przeprowadzenia tej transakcji będzie mu więc przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Komentarz eksperta

Karol Sitek, starszy konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

W opisywanej sytuacji mamy dwóch podatników VAT, przeniesienie praw i obowiązków oraz wynagrodzenie, którego struktura jasno wskazuje, że należne jest z tytułu cesji umowy. Nawet mniej obeznanym w meandrach polskiego prawa podatkowego podmiotom powinna więc zapalić się ostrzegawcza lampka wskazująca, że w takim przypadku najprawdopodobniej dochodzi do opodatkowania VAT.

Pytaniem, które powinno się w związku z tym nasunąć, jest nie tyle czy opodatkowanie VAT znajdzie tu zastosowanie, ale czy w takim stanie faktycznym opodatkowane powinny być dostawy nieruchomości czy sama transakcja przeniesienia praw majątkowych. Różnica ta skutkować może (w przypadku uznania świadczenia za dostawę nieruchomości) możliwością zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, generując tym samym potencjalne ryzyko – zwłaszcza dla nabywcy, który zdecydowałby się na odliczenie VAT z faktury dokumentującej taką transakcję.

Należy bowiem pamiętać, że w przypadku uznania analizowanego świadczenia za usługę, konieczne byłoby opodatkowanie go VAT. Jeżeli jednak transakcja zostałaby uznana za dostawę nieruchomości, to poza stawką podstawową zastosowanie znaleźć mogłoby także zwolnienie z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 albo 10a ustawy o VAT.

W komentowanym przypadku organ, szybko przechodząc do konkretu, stwierdził jednak, że mówimy tu o usłudze, gdyż „sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako »efektem końcowym« scedowanego zobowiązania".

Podejście takie wydaje się oczywiście uzasadnione, a jego potwierdzenie w tym konkretnym przypadku daje stronom transakcji komfort polegający na braku konieczności analizy dostawy nieruchomości pod kątem stosowania zwolnienia z VAT lub, jeśli byłoby to możliwe, składania fakultatywnego oświadczenia stron o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Nie należy jednak zapominać, że interpretacja podatkowa chroni tylko podatnika, który ją otrzymał. W związku z czym podatnicy powinni nawet w bardzo podobnych przypadkach wziąć przykład z bohaterów tego postępowania i zabezpieczyć się stosowaną interpretacją podatkową zanim podjęte zostaną biznesowe kroki mające na celu realizację transakcji.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA