W ramach systemu podatku od towarów i usług nieruchomość (grunt) jest towarem, a jego sprzedaż podlega opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów. W polskim porządku prawnym występuje również prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej nazywane użytkowaniem wieczystym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Jeżeli zatem grunt oddany został w użytkowanie wieczyste, to prawo własności tego gruntu (jego sprzedaż) może być co do zasady przeniesione wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego. W takim przypadku dochodzi do sprzedaży towaru, a więc teoretycznie czynność ta mogłaby zostać rozpoznana jako odpłatna dostawa towaru.
Dysponowanie rzeczą
Niemniej użytkownik wieczysty, na rzecz którego następuje sprzedaż gruntu, dysponuje już nim w sposób zbliżony do właściciela. Korzysta bowiem z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie tym prawem rozporządzać, tj. sprzedać je, obciążyć, czy też zapisać w testamencie. W świetle natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Należy pamiętać, że pojęcie dostawy towarów oderwane jest od cywilistycznych skutków umowy sprzedaży. Nie oznacza ono zatem przeniesienia prawa własności. Powinno być utożsamiane z przeniesieniem prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, przeniesieniem ekonomicznego władztwa nad towarem. Takie ekonomiczne władztwo przysługuje użytkownikowi wieczystemu od momentu, w którym uzyskał on prawo użytkowania wieczystego (w ramach oddania gruntu w użytkowanie wieczyste albo jego zbycia przez poprzedniego użytkownika). Skoro zatem użytkownik wieczysty na moment sprzedaży dysponuje już gruntem jak właściciel, to taka sprzedaż nie może być traktowana jako odpłatna dostawa towaru. Czynność ta nie spełnia bowiem podstawowej przesłanki pozwalającej uznać ją za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.
Czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie oznacza to jednak, że w związku z tego rodzaju transakcją w ogóle nie wystąpi obowiązek zapłaty tego podatku.
Ile to kosztuje
Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na rzecz jej użytkownika wieczystego, to jest ona zbywana w drodze bezprzetargowej. Jednocześnie na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. W związku z zakupem gruntu użytkownik wieczysty jest zatem zobowiązany do zapłaty określonej ceny.
