fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Jak rozliczyć sprzedaż gruntu dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu

Adobe Stock
W związku z zapłatą ceny za wykup działki należy zapłacić należny podatek, jeśli oddanie jej w użytkowanie wieczyste miało miejsce 1 maja 2004 r. lub później.

W ramach systemu podatku od towarów i usług nieruchomość (grunt) jest towarem, a jego sprzedaż podlega opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów. W polskim porządku prawnym występuje również prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej nazywane użytkowaniem wieczystym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Jeżeli zatem grunt oddany został w użytkowanie wieczyste, to prawo własności tego gruntu (jego sprzedaż) może być co do zasady przeniesione wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego. W takim przypadku dochodzi do sprzedaży towaru, a więc teoretycznie czynność ta mogłaby zostać rozpoznana jako odpłatna dostawa towaru.

Dysponowanie rzeczą

Niemniej użytkownik wieczysty, na rzecz którego następuje sprzedaż gruntu, dysponuje już nim w sposób zbliżony do właściciela. Korzysta bowiem z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie tym prawem rozporządzać, tj. sprzedać je, obciążyć, czy też zapisać w testamencie. W świetle natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy pamiętać, że pojęcie dostawy towarów oderwane jest od cywilistycznych skutków umowy sprzedaży. Nie oznacza ono zatem przeniesienia prawa własności. Powinno być utożsamiane z przeniesieniem prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, przeniesieniem ekonomicznego władztwa nad towarem. Takie ekonomiczne władztwo przysługuje użytkownikowi wieczystemu od momentu, w którym uzyskał on prawo użytkowania wieczystego (w ramach oddania gruntu w użytkowanie wieczyste albo jego zbycia przez poprzedniego użytkownika). Skoro zatem użytkownik wieczysty na moment sprzedaży dysponuje już gruntem jak właściciel, to taka sprzedaż nie może być traktowana jako odpłatna dostawa towaru. Czynność ta nie spełnia bowiem podstawowej przesłanki pozwalającej uznać ją za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie oznacza to jednak, że w związku z tego rodzaju transakcją w ogóle nie wystąpi obowiązek zapłaty tego podatku.

Ile to kosztuje

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na rzecz jej użytkownika wieczystego, to jest ona zbywana w drodze bezprzetargowej. Jednocześnie na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. W związku z zakupem gruntu użytkownik wieczysty jest zatem zobowiązany do zapłaty określonej ceny.

Opłaty obciążone daniną

W tym kontekście należy wskazać na stanowisko sądowe, zgodnie z którym uznaje się, że opłata taka podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jej opodatkowanie VAT nie wiąże się jednak z samą czynnością sprzedaży gruntu, lecz z mającym wcześniej miejsce oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. Jak wskazano wyżej, użytkownik wieczysty w momencie, gdy zostanie mu oddany grunt w użytkowanie wieczyste, nabywa prawo do rozporządzania towarem (gruntem) jak właściciel. Koresponduje z tym art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, który wyraźnie wskazuje, że za dostawę towarów uznaje się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik zobowiązany jest wnieść pierwszą opłatę (uiszczaną jednorazowo, nie później niż w momencie podpisania umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste) oraz opłaty roczne (wnoszone do 31 marca każdego roku, za cały rok z góry). Opłaty te podlegają zasadniczo opodatkowaniu VAT i są ceną za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Oczywiście opłaty stanowią jedynie pewien procent ceny nieruchomości.

Co jest dostawą

W wyroku z 7 grudnia 2017 r. (I FSK 1199/15) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że konieczność zapłaty przez dotychczasowego użytkownika ceny z tytułu zakupu gruntu stanowi w istocie zapłatę z tytułu dokonanej wcześniej, lecz nieopłaconej w całości, dostawy (za którą uznawane jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste). NSA wyjaśnił, że gdyby użytkowanie wieczyste było kontynuowane, to należna kwota naliczana byłaby od uiszczanej opłaty rocznej. W przypadku natomiast sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, kwotą należną jest cena określona zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Jak wyjaśnił sąd: „za czynność opodatkowaną należy zatem uznać dostawę użytkowania wieczystego gruntu (a nie nabycie prawa własności tego gruntu) jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, a za podstawę opodatkowania, w zależności od dnia ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, całość wynagrodzenia należnego (wszystko to co stanowi zapłatę) za ustanowienie tego prawa, z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat".

Tym samym, mimo że czynność sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego nie podlega opodatkowaniu VAT, to w związku z zapłatą ceny, użytkownik wieczysty może być zobowiązany do zapłaty należnego podatku. Obowiązek zapłaty podatku powstanie, jeżeli czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste podlegała opodatkowaniu VAT.

Od wejścia w życie ustawy

Użytkowanie wieczyste podlega opodatkowaniu dopiero od 1 maja 2004 r. (tj. od momentu wejścia w życie ustawy o VAT). Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przed tą datą nie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem (co potwierdził NSA w uchwale z 8 stycznia 2007 r., I FPS 1/06). Tym samym, zapłata ceny z tytułu sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego nie będzie wiązała się z obowiązkiem naliczenia VAT, jeżeli grunt został oddany w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r. Jeżeli natomiast oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nastąpiło w tym dniu lub później, to zasadniczo może wystąpić obowiązek rozliczenia VAT. ?

Autor jest doradcą podatkowym, kierownikiem Zespołu ds. Podatku VAT w ECDP Sp. z o.o.

www.ecdpgroup.com

podstawa prawna: art. 32 ust. 1, art. 37 ust. 2 pkt 5, art. 69 i art. 71 ust. 1-4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 121)

podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA