- prawo wynajmującego do rozwiązania umowy najmu w przypadku zalegania przez najemcę z płatnością należności za media (przy czym nie jest to według TSUE samoistna przesłanka uznania ww. świadczeń za odrębne),
- w przypadku usług odnoszących się do części wspólnych nieruchomości (np. sprzątania schodów itp.) – możliwość zorganizowania tych usług przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie oraz odrębne fakturowanie tych świadczeń w stosunku do najmu,
- w odniesieniu do usług wywozu nieczystości – prawo najemcy do wyboru świadczeniodawcy lub zawarcia bezpośrednio z nim umowy, nawet jeśli z tych uprawnień nie korzysta i otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego (na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami), a także wykazywanie wywozu nieczystości w odrębnej pozycji na fakturze.
...a co za łącznym ujęciem
Do świadczenia kompleksowej usługi najmu dochodzi natomiast – w opinii TSUE – wtedy, gdy sam najemca nie ma możliwości swobodnego i niezależnego wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z mediów. Ponadto za łącznym opodatkowaniem opłat za najem i media przemawia to, że nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, np. przy najmie lokali biurowych pod klucz lub krótkoterminowym najmie nieruchomości.
Uwaga! TSUE podkreślił, że to do sądu krajowego należy każdorazowo ustalenie, czy na podstawie postanowień umownych i faktycznych okoliczności towarzyszących sprawie dochodzi do realizacji jednego niepodzielnego ekonomicznie świadczenia, którego elementami są najem nieruchomości oraz dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej itp., czy odsprzedaż mediów podlega opodatkowaniu oddzielnie od usługi najmu.
Pierwsze krajowe rozstrzygnięcie
Pierwszym merytorycznym rozstrzygnięciem NSA, uwzględniającym ww. wytyczne TSUE, był wyrok z 10 lipca 2015 r. (I FSK 944/15). W orzeczeniu tym NSA rozpatrywał skargę kasacyjną wniesioną przez państwową osobę prawną, która realizuje zadania zlecone w zakresie m.in. gospodarki mieszkaniowej i internatowej oraz zadania własne obejmujące m.in. gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa, w tym poprzez oddawanie nieruchomości w trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie. W tej działalności wskazana osoba prawna obciąża najemców kosztami zużytych mediów, tj. energii elektrycznej, cieplnej, wody, wywozu nieczystości itp. Najemcy płacą z tego tytułu zaliczki, których wysokość określana jest w umowie przy zastosowaniu stawek podatku właściwych dla dostarczanych mediów.
