Nie ma dnia, by w Polsce ktoś nie finalizował transakcji nabycia nieruchomości. Gruntami obracają zwykli Polacy i firmy. Orzecznictwo pokazuje, że obie grupy mają przejścia z fiskusem. Ci pierwsi przez lata czekali na potwierdzenie, że nie każdy, kto prywatnie sprzedaje kilka działek, np. ze spadku czy darowizny, staje się vatowcem. Sprawa trafiła nawet przed Trybunał Sprawiedliwości UE. Nie lepiej mają przedsiębiorcy, którzy nagminnie spierają się z fiskusem m.in. o prawo do zwolnienia z VAT przy dostawie niezabudowanych gruntów. I nie zawsze wygrywają. Potwierdza to czwartkowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Niezrealizowane plany
Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. We wniosku o interpretację tłumaczył, że kupił sporą działkę, która nie była ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zlecił uzyskanie na nią warunków zabudowy i dopiął swego. Wójt w styczniu 2014 r. wydał decyzję na budowę zespołu czterech domków jednorodzinnych, która stała się ostateczna. Plany przedsiębiorcy uległy jednak zmianie. Działkę, na której pierwotnie miało powstać miniosiedle, podzielił na cztery mniejsze, które chciał sprzedać. Postanowił się upewnić, czy transakcje korzystają ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowlane. Sam uważał, że tak. Podkreślał, że wydzielone działki nie są ujęte w miejscowym planie, bo ten utracił moc w 2004 r. Nie są objęte decyzjami o warunkach zabudowy, w ewidencji figurują jako rolne i cały czas były niezabudowane.
Inaczej sprawę widział fiskus. Tłumaczył, że skoro pierwotnie dla gruntu były warunki zabudowy, to nie trzeba ich wydawać dla wydzielonych działek. W konsekwencji uznał, że grunt niezabudowany, tj. cztery wydzielone działki, to tereny budowlane z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, bo według decyzji o warunkach zabudowy są to tereny przeznaczone pod inwestycję budowlaną. A do sprzedaży takich zwolnienia nie ma.
Biznesmen nie dał za wygraną. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie podkreślał, że podział działki unicestwił uzyskane na nią warunki zabudowy. W przypadku podziału konieczne jest uzyskanie nowej decyzji, a skoro nie ma jej ani planu miejscowego, a działki są puste, to są to grunty niezabudowane inne niż budowlane. Ta argumentacja przekonała WSA, ale nie NSA.
Nie zgodził się z WSA, że późniejszy podział działki, na którą wydano warunki zabudowy, niweczy jej przeznaczenie na cele budowlane. NSA odwołał się do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wynika z nich, że w przypadku braku planu dopuszczalność wydzielenia działek w postaci podziału należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy. W tym kontekście podział musiał być zgodny z pierwotnymi warunkami zabudowy.
