fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Kiedy powstanie obowiązek podatkowy dla dostawy nieruchomości

Adobe Stock
Sprzedający budynek powinien rozliczyć VAT w dacie podpisania aktu notarialnego, niezależnie od tego, że faktyczne wydanie przedmiotu transakcji do korzystania nabywcy nastąpiło miesiąc później.

Taki wniosek płynie z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 lipca 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM).

We wniosku o interpretację podatnik wskazał, że sprzedał budowle i budynek wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Akt notarialny dotyczący zbycia nieruchomości został zawarty w marcu 2018 r. i pierwotnie nieruchomości miały zostać wydane nabywcy w tej samej dacie. Faktyczne wydanie nieruchomości (określone w kolejnym akcie notarialnym) nastąpiło jednak w kwietniu 2018 r. Pierwszy akt notarialny z marca 2018 r. nie dawał nabywcy pełnej możliwości dysponowania nieruchomościami, aż do momentu ich wydania w  kwietniu 2018 r. Do czasu wydania nieruchomości nabywcy sprzedawca korzystał z nich bowiem na skutek zawartych wcześniej umów z kontrahentami.

Podatnik zapytał, kiedy powstanie obowiązek podatkowy od tej transakcji.

Organ interpretacyjny potwierdził jego stanowisko, że obowiązek podatkowy w VAT powstał dla omawianej dostawy w dacie podpisania pierwszego aktu notarialnego, tj. w marcu 2018 r., niezależenie od tego, że faktyczne wydanie nieruchomości do korzystania nabywcy nastąpiło dopiero w kwietniu 2018 r.

Zdaniem autora

Wojciech Ruśkiewicz

doradca podatkowy, menedżer w dziale doradztwa podatkowego Deloitte

Stanowisko Dyrektora KIS z komentowanej interpretacji wpisuje się w podejście organów podatkowych (tak np. Dyrektor IS w Łodzi w interpretacji z 15 kwietnia 2016 r., 1061-IPTPP1.4512.149.2016.1.IG) co do określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w dacie zawarcia aktu notarialnego, gdy samo wydanie nieruchomości następuje w późniejszym terminie.

Pewne wątpliwości w wyznaczeniu w omawianym przypadku momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT mogą wynikać z autonomii prawa podatkowego w stosunku do prawa cywilnego. Według ogólnej zasady, wynikającej z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, dostawą towarów jest natomiast „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel". Moment powstania obowiązku podatkowego powinien zatem być bardziej utożsamiany z czynnościami faktycznymi, które pociągają za sobą w szczególności przejście uprawnień i obowiązków analogicznych, jakie posiada właściciel, np. możliwość pobierania pożytków czy obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem rzeczy. W praktyce może to być chociażby wydanie kluczy do lokalu, rozpoczęcie ponoszenia kosztów tzw. mediów czy należności publicznoprawnych dla nieruchomości. Nie zawsze będzie to jednak moment równoznaczny z prze- niesieniem prawa własności w rozumieniu prawa prywatnego (tak np. NSA w wyroku z 25 marca 2011 r., I FSK 1815/09). Podobne konkluzje wynikają z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88, w którym sąd unijny uznał, że kluczowym elementem dla wystąpienia dostawy towaru jest przeniesienie ekonomicznego władztwa nad rzeczą, a bez znaczenia pozostaje zasadniczo przeniesienie prawa własności na gruncie prawodawstwa krajowego.

Przy takim rozumieniu dostawy towaru stanowisko organów podatkowych wydaje się być zatem niekonsekwentne. Organy uznają bowiem, że obowiązek podatkowy powstaje w przypadku wydania nieruchomości przed datą podpisania aktu notarialnego, w dacie takiego faktycznego wydania (tak np. Dyrektor IS w Poznaniu w interpretacji z 15 kwietnia 2014 r., ILPP1/443-111/14-2/AI), natomiast w komentowanej interpretacji wydanie nie- ruchomości już po dacie zawarcia aktu notarialnego nie było w ocenie organu datą powstania obowiązku podatkowego, pomimo że nabywca efektywnie nie miał możliwości dysponowania nieruchomością przed jej wydaniem (co zostało wyraźnie zarysowane w przedstawionym stanie faktycznym).

W praktyce w aktach notarialnych występują zapisy zarówno o wcześniejszym lub późniejszym niż dzień zawarcia aktu notarialnego wydaniu przedmiotu sprzedaży, jak również o tym, że przedmiot ten zostaje wydany w momencie zawarcia aktu notarialnego. Z datami wydania nieruchomości należałoby zatem najczęściej utożsamiać moment powstania obowiązku podatkowego dla celów VAT.

W celu zminimalizowania wątpliwości podatkowych optymalnym rozwiązaniem, choć zapewne nie zawsze możliwym w praktyce do osiągnięcia, byłoby ujednolicanie w transakcjach nieruchomościowych daty podpisania aktu notarialnego i faktycznego wydania nieruchomości – względnie wykonanie tych czynności w ciągu tego samego okresu rozliczeniowego VAT. W celu uzyskania ochrony podatkowej można także dążyć do uzyskania interpretacji indywidualnej we własnej sprawie.

Obowiązek podatkowy w VAT powstaje nawet w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości zostałaby dokonana bez wymaganej w prawie cywilnym formy aktu notarialnego (art. 5 ust. 2 ustawy o VAT). Regulacja ta potwierdza autonomię prawa podatkowego i ekonomiczne aspekty dostawy towaru, zasadniczo w oderwaniu od kwestii związanych z ważnością czynności cywilnoprawnych czy momentem przejścia prawa własności.

Należy także wskazać, że obowiązek podatkowy powinien zostać rozpoznany w przypadku otrzymania przed dokonaniem dostawy nieruchomości całości lub części zapłaty, w formie np. zaliczki, przedpłaty czy raty (art. 19 ust. 8 ustawy o VAT). VAT staje się wówczas wymagalny jedynie w odniesieniu do otrzymanego wynagrodzenia.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA