W czasie obowiązywania ustawy o VAT kilkakrotnie zmieniało się podejście organów podatkowych i sądów w kwestii przerzucania na najemców kosztów dodatkowych związanych z najmem. Dotyczy to w szczególności kosztów mediów, ale również podatku od nieruchomości i kosztów ubezpieczenia. Konieczne jest zatem usystematyzowanie wiedzy w tym zakresie i przyjrzenie się obecnej linii interpretacyjnej. Kluczowy w tym zakresie jest wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, jak również orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. (I FSK 944/15).
Dlaczego jest to takie istotne
Prawidłowe opodatkowanie VAT kosztów związanych z najmem ma kluczowe znaczenie dla prawidłowości rozliczeń wynajmującego. W szczególności chodzi tutaj o zastosowanie właściwej stawki VAT.
Najem na cele użytkowe jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23 proc., najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, natomiast dla najmu krótkoterminowego możemy zastosować stawkę 8 proc. Również media dostarczane do lokalu opodatkowane są różnymi stawkami. Energia elektryczna objęta jest 23-proc. stawką VAT, a dostawa wody i odprowadzanie ścieków stawką 8 proc.
Jeśli uznamy, że koszt mediów powinien wejść do podstawy opodatkowania najmu wraz z czynszem, to media powinny zostać opodatkowane taką samą stawką jak najem (czyli odpowiednio zwolnioną, 8 proc. albo 23 proc.). Jeśli jednak istnieją przesłanki do odrębnego ich fakturowania, to do mediów należy zastosować stawkę VAT wskazaną przez ich dostawcę (np. 8 proc. w przypadku wody). Każda pomyłka wynajmującego w tym zakresie może narazić go na powstanie zaległości podatkowej.
Przykład
Jeśli wynajmujący lokal użytkowy będzie przerzucał na najemcę koszt wody według stawki VAT 8 proc., podczas gdy z okoliczności faktycznych będzie wynikało, że media te powinny były zostać włączone do podstawy opodatkowania najmu, to wówczas wynajmujący narazi się na powstanie zaległości podatkowej. Koszt wody powinien był bowiem włączyć do podstawy opodatkowania i wraz z czynszem opodatkować stawką VAT 23 proc.
