fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Jaka stawka VAT przy dostawie mediów

www.sxc.hu
Gdy najemca ma wpływ na wybór dostawcy wody i prądu i płaci za faktyczne zużycie według liczników, to zastosowanie ma właściwa dla tych mediów stawka podatku. W przeciwnym razie koszty te muszą być rozliczane jako element czynszu.

W czasie obowiązywania ustawy o VAT kilkakrotnie zmieniało się podejście organów podatkowych i sądów w kwestii przerzucania na najemców kosztów dodatkowych związanych z najmem. Dotyczy to w szczególności kosztów mediów, ale również podatku od nieruchomości i kosztów ubezpieczenia. Konieczne jest zatem usystematyzowanie wiedzy w tym zakresie i przyjrzenie się obecnej linii interpretacyjnej. Kluczowy w tym zakresie jest wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, jak również orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. (I FSK 944/15).

Dlaczego jest to takie istotne

Prawidłowe opodatkowanie VAT kosztów związanych z najmem ma kluczowe znaczenie dla prawidłowości rozliczeń wynajmującego. W szczególności chodzi tutaj o zastosowanie właściwej stawki VAT.

Najem na cele użytkowe jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23 proc., najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, natomiast dla najmu krótkoterminowego możemy zastosować stawkę 8 proc. Również media dostarczane do lokalu opodatkowane są różnymi stawkami. Energia elektryczna objęta jest 23-proc. stawką VAT, a dostawa wody i odprowadzanie ścieków stawką 8 proc.

Jeśli uznamy, że koszt mediów powinien wejść do podstawy opodatkowania najmu wraz z czynszem, to media powinny zostać opodatkowane taką samą stawką jak najem (czyli odpowiednio zwolnioną, 8 proc. albo 23 proc.). Jeśli jednak istnieją przesłanki do odrębnego ich fakturowania, to do mediów należy zastosować stawkę VAT wskazaną przez ich dostawcę (np. 8 proc. w przypadku wody). Każda pomyłka wynajmującego w tym zakresie może narazić go na powstanie zaległości podatkowej.

Przykład

Jeśli wynajmujący lokal użytkowy będzie przerzucał na najemcę koszt wody według stawki VAT 8 proc., podczas gdy z okoliczności faktycznych będzie wynikało, że media te powinny były zostać włączone do podstawy opodatkowania najmu, to wówczas wynajmujący narazi się na powstanie zaległości podatkowej. Koszt wody powinien był bowiem włączyć do podstawy opodatkowania i wraz z czynszem opodatkować stawką VAT 23 proc.

Może również mieć miejsce odwrotna sytuacja i wówczas wynajmujący będzie niepotrzebnie nadpłacał VAT z tego tytułu.

Dwie możliwości

Jeśli chodzi o rozliczanie mediów i kosztów związanych z najmem, to w tym zakresie są dwie możliwości. Wszelkie koszty związane z najmem, a w szczególności media, mogą być:

- rozliczane odrębnie, na podstawie osobnej od czynszu faktury, i wtedy opodatkowane stawką dla nich właściwą (np. 8 proc. dla wody). Rozliczenie odrębne będzie mogło mieć miejsce w sytuacji, gdy najemca ma faktyczny wpływ na wybór dostawcy np. mediów, a także wtedy, gdy media te są rozliczane przez wynajmującego na podstawie faktycznego zużycia wyliczonego w oparciu o indywidualny licznik. Najemca płaci wówczas tylko tyle, ile zużyje, opłaty mają różną wysokość, a wynajmujący przerzuca na niego wartość wskazaną na fakturze wystawionej przez bezpośredniego dostawcę mediów, bez doliczania ze swojej strony jakiejkolwiek marży.

- rozliczane razem z najmem jako składnik czynszu (wchodzą do podstawy opodatkowania najmu) i wtedy opodatkowane są stawką właściwą dla najmu na jednej fakturze, w jednej pozycji, wraz z czynszem. Rozliczenie razem z czynszem ma miejsce, jeśli nie można rozdzielić kwoty za media od czynszu i media wraz z najmem tworzą jedną, nierozerwalną całość. W szczególności będzie to miało miejsce wtedy, gdy najemca płaci stałą zryczałtowaną kwotę niezależnie od faktycznego zużycia. Dotyczy to także najmu krótkoterminowego lub niekiedy najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami.

W celu udzielenia jednoznacznej odpowiedzi co do rozliczenia konkretnej sytuacji, konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie faktycznych uzgodnień stron umowy najmu co do rozliczania takich kosztów.

—Dominika Kłopotowska, prawnik i doradca podatkowy

podstawa prawna: ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz U z 2016 r., poz. 710 ze zm.)

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA