Sprzedaż niedokończonych obiektów nie korzysta ze zwolnienia z VAT

Spór w sprawie dotyczył zakresu zwolnienia z VAT przy inwestycjach budowlanych. We wniosku o interpretację jedna z państwowych jednostek organizacyjnych wyjaśniła, że gospodaruje mieniem państwowym, m.in. poprzez budowanie domów mieszkalnych. W jej zasobach znajdują się dwie nieruchomości, na których prowadzona była inwestycja polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Znajdujące się w budynkach lokale mieszkalne miały być przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych sił zbrojnych.

Jednostka nie odliczała VAT, bo inwestycja związana była z działalnością zwolnioną. Zarówno przed rozpoczęciem inwestycji, jak też w jej toku, celem nie była sprzedaż budynków i znajdujących się w nich lokali mieszkalnych. Dopiero po podjęciu decyzji o przerwaniu inwestycji, nieruchomości uznano za zbędne i zdecydowano o ich przeznaczeniu do sprzedaży w drodze ustnego przetargu nieograniczonego.

Do sprzedaży przeznaczono budynek mieszkalny wielorodzinny, wykonany w technologii szkieletu drewnianego z elementów prefabrykowanych, na fundamentach żelbetowych, w stanie surowym zamkniętym, zadaszony, z częściowo wykonanymi przyłączami i instalacjami wewnętrznymi, a także inny obiekt, tj. ławy i ściany fundamentowe żelbetowe z częściowo wykonanymi podejściami przyłączy mediów do budynku.

Wnioskodawczyni nie wiedziała jaką stawką VAT należy opodatkować planowaną dostawę (sprzedaż) nieruchomości. Sama skłaniała się do stanowiska, że w obu przypadkach można mówić o budynku, przy dostawie którego można zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Fiskus odmówił prawa do zwolnienia w odniesieniu do drugiego, niedokończonego obiektu. Wskazał, że przedmiotem dostawy w tym przypadku jest niedokończona inwestycja budowlana, która nie spełnia definicji budynku, ponieważ nie jest zadaszona, a ponadto nie nosi cech budowli. Na potrzeby klasyfikacji prawnopodatkowej obiekt ten należy uznać za teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę. Do przyszłej dostawy tego obiektu nie znajdzie też zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bo jest to teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę. W konsekwencji, dostawa będzie podlegała 23-proc. stawce VAT.

Najpierw rację fiskusowi przyznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Zauważył, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jednoznacznie obejmuje dostawy budynków, budowli lub ich części, a zatem określone kategorie obiektów budowlanych, powstających w procesie budowlanym. Co prawda nie wynika z niego, że przedmiotem zwolnionej dostawy powinien być budynek ukończony i zdatny już do użytku albo część takiego budynku. Jednak w ocenie WSA musi on stanowić obiekt budowlany posiadający cechy budynku albo część obiektu budowlanego posiadającego cechy budynku.

Ostatecznie stanowisko niekorzystne dla skarżącej potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Zwrócił uwagę, że ani prawo unijne, ani ustawa o VAT nie definiują pojęć budynków, budowli lub ich części. Wykładni spornego zwolnienia należy dokonywać z uwzględnieniem normy poprzedzającej, czyli art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w którym generalnie zwolniono z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Jako wyjątek potraktowano dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, poszerzony o sytuację, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

W konsekwencji NSA uznał, że przedmiotem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT objęte są jedynie takie budynki, budowle lub ich części, które po wybudowaniu lub ulepszeniu nadają się do oddania do użytkowania. A to wyklucza z zakresu spornego zwolnienia obiekty, które mają jedynie wylane ławy oraz ściany fundamentowe żelbetowe z częściowo wykonanymi podejściami przyłączy mediów.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2017 r. (I FSK 1691/15).

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.tarka@rp.pl

Komentarz eksperta

Michał Wojtas, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL