Faktura zaliczka na najem

- Spółka (podatnik VAT czynny) podpisała 24 lipca 2019 r. z najemcą – firmą X lat umowę na wynajem budynku na 5 lat. Zgodnie z umową najemca ma płacić czynsz w wysokości 10 000 zł netto (plus VAT) od dnia protokolarnego odebrania budynku (tj. 1 sierpnia 2019 r.), miesięcznie z góry, w terminie do 10 dnia każdego miesiąca przelewem na konto spółki. Zgodnie z umową najemca wpłacił na konto spółki 29 lipca 2019 r. zaliczkę na poczet czynszu płatnego z góry w wysokości 123 000 zł. Kwota zaliczki zostanie rozliczona w 50 proc. na początku trwania umowy, a w 50 proc. w ostatnich miesiącach trwania umowy, tak aby po zakończeniu umowy została całkowicie wykorzystana. Najemca w tym czasie będzie zwolniony z uiszczania miesięcznego czynszu najmu. Otrzymana, przez spółkę, kwota na poczet czynszu najmu nie stanowi 100 proc. wartością czynszu, jaki najemca będzie miał obowiązek uiścić. Czy wypłata zaliczki na poczet czynszu najmu powoduje powstanie obowiązku podatkowego oraz obowiązek wystawienia faktury zaliczkowej? – pyta czytelnik.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi (...) (zob. art. 19a ust. 1 ustawy o VAT). Zatem, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi co oznacza że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Czytaj także: Wystawianie faktur VAT - co musisz o nich wiedzieć

Ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług. Stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług: najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze – z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b ustawy o VAT, stanowiących import usług.

W przypadku, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT (tj. nie później niż z upływem terminu płatności), a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności (zob. art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi Podatnik otrzymał całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

Wątpliwości Czytelnika dotyczą kwestii momentu powstania obowiązku podatkowego oraz obowiązku wystawienia faktury.

Analiza art. 19a ust. 5 pkt 4 tiret trzecie ustawy o VAT nakazuje przyjąć, że otrzymanie zaliczki na poczet świadczenia usług najmu, nie rodzi powstania obowiązku podatkowego. Z kolei w świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT nie ma obowiązku dokumentowania fakturą otrzymania części zapłaty przed wykonaniem usługi najmu, czyli nie ma obowiązku wystawiania faktury zaliczkowej (zob. wyrok NSA z 3 sierpnia 2018 r., I FSK 1842/16).

W analizowanej sprawie określenie w umowie najmu zawartej 24 lipca 2019 r. obowiązku zapłaty zaliczki oraz dokonanie jej zapłaty 29 lipca 2019 r. nie powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy oraz obowiązku wystawienia faktury na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT, gdyż otrzymanie zaliczki na poczet należności   tytułu usługi najmu (tj. otrzymaniem zapłaty przed wykonaniem usługi) nie rodzi obowiązku podatkowego. Obowiązek podatkowy powstanie każdorazowo w dacie wystawienia faktury dokumentującej świadczenie usług najmu, lecz nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT (por. interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 maja 2019 r., IBPP1/ 4512-965/15-2/KO).

Przykład

W zależności od terminu wystawienia faktury z tytułu czynszu najmu za sierpień różne będą terminy powstania obowiązku podatkowego. Jeśli firma wystawi fakturę:

- 31 lipca 2019 r. – obowiązek podatkowy powstanie w stosunku do tego czynszu 31 lipca 2019 r., tj. w dacie wystawienia faktury,

- 5 sierpnia 2019 r. – obowiązek podatkowy powstanie w stosunku do tego czynszu 5 sierpnia 2019 r., tj. w dacie wystawienia faktury,

- 19 sierpnia 2019 r. – obowiązek podatkowy powstanie w stosunku do tego czynszu 10 sierpnia 2019 r., tj. w terminie płatności czynszu.

Autor jest doradcą podatkowym

Podstawa prawna: ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2174 ze zm.)

Obowiązek wystawienia

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

- sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem (zob. art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT),