Fiskus nie zgodził się, że planowana transakcja będzie miała charakter sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego. Urzędnicy podkreślili, że dzierżawa nieruchomości jest kwalifikowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dlatego sprzedaż nieruchomości będzie podlegała VAT.
W ramach działalności gospodarczej czy nie
Małżonkowie nie zgadzali się z taką kwalifikacją ich aktywności. Przypomnieli, że nie podejmowali żadnych aktywnych działań świadczących o profesjonalnych charakterze sprzedaży. Ma ona charakter sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu zarzucili fiskusowi błędną wykładnię przepisów o VAT i w pierwszej instancji wygrali.
Co prawda WSA zgodził się, że w sprawie – pomimo charakteru dobra (osobiste) – małżonkowie uzyskują z niego dochód na skutek dzierżawy przez rolnika do celów działalności rolniczej. A fakt wykorzystywania własności nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych powoduje, że to właśnie wykorzystanie musi być uznane za działalność gospodarczą. Jednak, w ocenie sądu, w spornej sprawie fiskus dokonał pewnego uproszczenia, bo sam fakt uznania dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie ma automatycznego przeniesienia na późniejszą transakcję sprzedaży. Jak zauważył WSA, w przypadku osób fizycznych mamy do czynienia z majątkiem przedsiębiorstwa (wyodrębnionym w sposób wyraźny dla celów prowadzonej działalności gospodarczej) i majątkiem prywatnym. Może się zdarzyć, że elementy majątku prywatnego są wykorzystywane do celów zarobkowych, a mimo to pozostają w majątku prywatnym.
Tak stało się w spornej sprawie. Skarżący wraz z małżonką kupił nieruchomości, których nie zaliczył do majątku przedsiębiorstwa, ale zachował w majątku prywatnym. To, że dzierżawi te nieruchomości nie oznacza, zdaniem WSA, że zostały one zaliczone do aktywów przedsiębiorstwa, skoro takiego przedsiębiorstwa skarżący nie prowadzi. Nie można zatem w takiej sytuacji czynić konkluzji, że taka sprzedaż czyniona jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W sytuacji wygaśnięcia umowy dzierżawy nie ma już okoliczności – czerpania zysku z dobra - która wskazywałyby, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.
Sąd nie miał wątpliwości, że taka sprzedaż nie odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bo w takiej sytuacji ma miejsce powrót do stanu sprzed umowy dzierżawy, czyli zwykłego posiadania majątku prywatnego. Podobna sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość lokalową na cele mieszkalne, gdyż taka transakcja wchodzi w zakres VAT (tylko jest zwolniona na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Sprzedaż takiego lokalu po ustaniu wynajmu nie podlega opodatkowaniu VAT, gdyż nie ma wątpliwości, że taka czynność dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem osobistym.
W konsekwencji WSA uznał, że transakcja ta nie podlega VAT. Podkreślił, że uprzednia dzierżawa gruntu znajdującego się w majątku prywatnym osoby fizycznej nie może przesądzać o opodatkowaniu VAT późniejszej sprzedaży gruntu.