fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Kiedy udostępnianie mieszkań korzysta z preferencji w VAT

Adobe Stock
W ostatnim czasie pojawiły się interpretacje, które wykluczają stosowanie zwolnienia z opodatkowania w przypadku, gdy najemca udostępnia wynajmowane lokum swoim pracownikom.

- Jestem właścicielem dwóch mieszkań, które odpłatnie udostępniam spółce prawa handlowego w ramach długoterminowego najmu. Spółka z kolei nieodpłatnie udostępnia te mieszkania swoim pracownikom w celach mieszkaniowych. Najemca (spółka) nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z przedmiotu najmu. Czy na wystawionej fakturze mam prawo wykazać zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT? – pyta czytelnik.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Według przepisu usługa wynajmu nieruchomości mieszkalnej (budynku lub lokalu) jest zwolniona od podatku, jeśli:

- nieruchomość ma charakter mieszkalny,

- wynajem jest świadczony wyłącznie na cele mieszkaniowe,

- wynajem jest świadczony na własny rachunek.

Zaistnienie wszystkich ww. przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Celem tego zwolnienia jest minimalizowanie obciążających najemców kosztów najmu nieruchomości mieszkalnych, gdy najemcy wykorzystują te nieruchomości wyłącznie w celach mieszkaniowych. Zastosowanie tego zwolnienia ma skutkować nieobciążaniem podatkiem od towarów i usług wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy.

Decyduje cel

Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, istotne jest, by najemca korzystał z tej usługi wyłącznie w celach mieszkaniowych, przy czym przyjmuje się, że cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym, krótkotrwałym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą. W związku z tym, że potrzeby i cele mieszkaniowe może realizować wyłącznie osoba (człowiek), to pojawia się pytanie o to czy wskazany przepis:

- dotyczy wyłącznie sytuacji, w której podatnik (wynajmujący) oddaje w najem nieruchomość mieszkalną bezpośrednio osobie fizycznej (finalnemu konsumentowi – najemcy), czy

- obejmuje również sytuację, w której najemcą jest firma (np. spółka kapitałowa), która ze swej istoty nie ma potrzeb mieszkaniowych, wobec czego zaspokaja ona odpłatnie lub nieodpłatnie potrzeby i cele mieszkaniowe, ale nie swoje, tylko swoich pracowników.

Organy podatkowe dotychczas twierdziły, że wskazane zwolnienie może zostać uwzględnione także w przypadku umowy najmu nieruchomości mieszkalnej zawartej pomiędzy podmiotami gospodarczymi w sytuacji, gdy wynajmujący udostępnia nieruchomość mieszkalną najemcy, który następnie wykorzystuje ją w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich pracowników.

Stanowisko fiskusa...

Zdaniem organów podatkowych taki rodzaj usługi najmu, w której najemcą nie jest bezpośrednio pracownik (finalny konsument), ale podatnik (pracodawca), korzysta również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dla zastosowania zwolnienia nie ma znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotu wynajmującego, jak i najemcy. Potwierdzenie tego stanowiska można odnaleźć w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z: 13 kwietnia 2018 r. (0112-KDIL1-3.4012.53. 2018.2.JN), 20 kwietnia 2018 r. (0112-KDIL4.4012.114.2018.1.JKU), 21 sierpnia 2018 r. (0112-KDIL4.4012.263.2018.2.JKU), 11 grudnia 2018 r. (0111-KDIB3-1.4012.862.2018. 2.IK), 3 kwietnia 2019 r. (0111-KDIB3-1.4012.54.2019. 2.RSZ) oraz 15 kwietnia 2019 r. (0113-KDIPT1-3.4012.130. 2019.1.MWJ).

...nie jest jednolite

W ostatnim czasie ujawniły się jednak rozbieżności w stanowiskach organów podatkowych na ten temat. Pojawiły się bowiem interpretacje o odmiennym rozstrzygnięciu, które wykluczają stosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w przypadku, gdy najemca udostępnia wynajmowane mieszkanie swoim pracownikom. Przykładem może być interpretacja indywidualna z 8 lutego 2019 r. (0115-KDIT1-1.4012.889. 2018.1.JP), w której Dyrektor KIS uznał, że: „(...) usługa wynajmu świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz firmy X nie realizuje celu mieszkaniowego, bowiem bezpośrednim celem w tym przypadku nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celu gospodarczego, w tym zarobkowego. Dopiero zakwaterowani w lokalu przez firmę pracownicy będą realizowali cel mieszkaniowy. Zatem Wnioskodawca nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług".

Analogiczne wnioski wynikają również z interpretacji indywidualnych Dyrektora KIS z: 21 lutego 2019 r. (0112-KDIL2-3.4012.676.2018. 2.WB), 7 marca 2019 r. (0115-KDIT1-1.4012.43.2019.1.JP), 7 marca 2019 r. (0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA) oraz 15 marca 2019 r. (0115-KDIT1-1.4012.98.2019.2.JP).

Ważny wyrok NSA

Podstawą rozbieżności interpretacyjnych po stronie fiskusa jest wyrok NSA z 8 maja 2018 r. (I FSK 1182/16), w którym skład orzekający wykluczył objęcie zwolnieniem od podatku usługi najmu nieruchomości mieszkalnej w przypadku, gdy najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom. Zdaniem sądu, choć lokale te realizują cel mieszkaniowy, to nie jest to wyłączny cel najmu. W wyroku tym NSA stwierdził, że: „Nie można w związku z tym przyjąć, że objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest także wykorzystywanie budynku (lokalu) mieszkalnego »wyłącznie na cele mieszkaniowe«, gdy najemca prowadzący działalność gospodarczą nieodpłatnie udostępnia wynajmowany budynek lub poszczególne lokale zatrudnionym przez siebie pracownikom. W tej sytuacji wynajem nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem wynajmowanych lokali".

Z wyroku wynika, że preferencją w postaci zwolnienia od podatku nie są objęte usługi najmu lokali mieszkalnych, których wyłącznym celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych.

Jak wyeliminować ryzyko

W tych okolicznościach wynajmujący stoją przed dylematem: czy opodatkować transakcję stawką 23 proc., czy zastosować zwolnienie od podatku? Nie jest to prosta sprawa, ponieważ błędne opodatkowanie transakcji może mieć negatywne konsekwencję zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku kluczowe jest więc ustalenie czy cel mieszkaniowy może być realizowany:

- tylko przez najemcę (prywatną osobę fizyczną), co ogranicza możliwość stosowania zwolnienia wyłącznie do relacji: wynajmujący (podatnik VAT) – konsument (prywatna osoba fizyczna),

- także przez pracowników najemcy, co powoduje, że zwolnienie może być także stosowane w obrocie pomiędzy podmiotami gospodarczymi.

Ze względu na fakt, że po stronie organów podatkowych wątpliwości interpretacyjne w tym zakresie powstały w ostatnim czasie i są podstawy, by przypuszczać, że na ich jednoznaczne rozstrzygnięcie przyjdzie niestety poczekać, to w tych okolicznościach dla wynajmującego najrozsądniejsze jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie. Innym rozwiązaniem, mającym na celu uniknięcie niepewności jaką niosą ze sobą powstałe rozbieżności interpretacyjne, jest zawieranie przez wynajmującego umowy najmu nieruchomości mieszkalnej bezpośrednio z pracownikami podmiotu gospodarczego, którzy wykorzystują nieruchomość wyłącznie w celach mieszkaniowych. Wówczas po stronie wynajmującego zwiększy się wprawdzie liczba zawartych umów, ale nie wystąpią podstawy do zakwestionowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o AT. Tylko czy o to w tym przepisie chodzi?

podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2174 ze zm.)

Państwa UE mogą wprowadzać dodatkowe warunki zwolnienia

Rozbieżności co do zwolnienia z VAT usług najmu na cele mieszkaniowe z pewnością nie ułatwiają sprawy wynajmującym, którzy zawierają umowy najmu nieruchomości mieszkalnych z podmiotami gospodarczymi udostępniającymi je swoim pracownikom. W tym przypadku pomocne nie okaże się również prawo unijne. Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. l) i ust. 2 dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie zwalniają z opodatkowania wynajem i dzierżawę nieruchomości. Zwolnienie to nie obejmuje:

a) świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania;

b) wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów;

c) wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń;

d) wynajmu sejfów.

Tak sformułowany przepis nie zawiera żadnych innych warunków dotyczących zastosowania zwolnienia. Jednocześnie przyznaje on państwom członkowskim uprawnienie do wskazania dodatkowych wyłączeń dotyczących zakresu stosowania ww. zwolnienia.

Jednym słowem: w myśl prawa unijnego zwolnieniem z opodatkowania jest objęty wynajem i dzierżawa nieruchomości (z zastrzeżeniem przypadków, które w opisanej sytuacji nie mają zastosowania), a każde państwo członkowskie może samodzielnie określić dodatkowe warunki, które umożliwiają zastosowanie tego zwolnienia. Polska, korzystając z tej swobody, wprowadziła ogólną zasadę opodatkowania najmu nieruchomości, obejmując zwolnieniem jedynie usługi najmu i dzierżawy nieruchomości mieszkalnych wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W rezultacie wykładnia warunków stosowania tego zwolnienia, w tym dotycząca wynajmu świadczonego „wyłącznie na cele mieszkaniowe", leży w gestii polskich organów podatkowych i sądów administracyjnych.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA