Wpływ VAT na opłacalność inwestycji deweloperskiej

Przedsięwzięcia budowlane mogą nieść ze sobą koszt w postaci podatku, którego nie można odliczyć (w całości lub części). Choć z reguły jest on neutralny dla przedsiębiorców, niekiedy jest dla nich dodatkowym obciążeniem.

Publikacja: 20.05.2019 06:50

Wpływ VAT na opłacalność inwestycji deweloperskiej

Foto: Fotorzepa, Piotr Guzik

W ostatnim czasie coraz większym zainteresowaniem wśród deweloperów cieszą się inwestycje w mieszkania na wynajem lub domy studenckie. Zmieniające się trendy i potencjał rynku staje się dla deweloperów sposobem na zdywersyfikowanie ich działalności oraz szansą na zaspokojenie wciąż rosnącego zapotrzebowania na zakwaterowanie. Dla właściwej oceny efektywności każdego projektu inwestycyjnego niezbędne jest wcześniejsze przeprowadzenie odpowiedniego rachunku ekonomicznego. Dotychczasowe analizy wpływu ustawy o VAT na inwestycje deweloperów skupiały się przede wszystkim na zastosowaniu odpowiedniej stawki tego podatku. Dla ustrukturyzowania inwestycji w zakresie mieszkań na wynajem i domów studenckich istotniejszym zagadnieniem może okazać się kwestia odliczania VAT przypadającego na ich poszczególne etapy. Niemożliwy do odliczenia (w całości lub części) VAT staje się dodatkowym kosztem, który może mieć znaczący wpływ na rentowność tego typu projektów.

Czytaj także: Jak deweloper powinien ujmować w rozliczeniach wpłaty od klientów

Skutki zwolnienia usługi najmu

Punktem wyjścia dla kalkulacji wyniku finansowego powinno być określenie specyfiki wykonywanych w danej nieruchomości świadczeń. Opodatkowanie usług najmu komercyjnego (lokali użytkowych) nie powoduje zasadniczych komplikacji – objęte są one podstawową stawką VAT 23 proc. Więcej kontrowersji wzbudza udostępnienie nieruchomości na potrzeby zamieszkania. W tym zakresie efektywnie opodatkowane stawką 8 proc. są usługi związane z zakwaterowaniem (w uproszczeniu – przypadki najmu krótkoterminowego).

Wyjątek może dotyczyć deweloperów, którzy podpisali ze szkołami lub uczelniami umowy dotyczące zakwaterowania ich uczniów, wychowanków lub studentów i doktorantów. Świadczenia te objęte są zwolnieniem z VAT, podobnie jak „długoterminowy" najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Rozstrzygnięcie, czy wykonywane świadczenie ma charakter opodatkowanego VAT najmu, czy usługi zwolnionej z VAT ma istotne znaczenie w zakresie ewentualnego podatku należnego, który przekłada się na cenę świadczenia na rzecz finalnego konsumenta (najemcy).

Konsekwencją uznania, że nieruchomość wykorzystywana jest do celów świadczeń zwolnionych z VAT, jest również brak prawa do odliczenia podatku naliczonego widniejącego na fakturach zakupowych (w tym związanych z wzniesieniem lub generalnym remontem budynku).

W praktyce bardzo często występuje jednak sytuacja, w której w danym budynku znajdują się lokale, których najem opodatkowany jest VAT.

Z zastosowaniem proporcji

Udostępnianie powierzchni na rzecz przedsiębiorcy, celem wykonywania przez niego działalności gospodarczej (przykładowo: sklep, piekarnia, gabinet kosmetyczny), daje inwestorom częściowe prawo do odliczenia tego podatku. Wiąże się to z obowiązkiem zastosowania przepisów o częściowym prawie do odliczenia podatku naliczanego.

W pierwszej kolejności, inwestor powinien przypisać dokonane przez niego zakupy do danego rodzaju działalności (opodatkowana – dająca prawo do odliczenia VAT, zwolniona – nieuzasadniająca takiego prawa). Jednak nie wszystkie wydatki mogą być rozliczone tym sposobem. Trudności w alokacji poszczególnych zakupów mogą dotyczyć nie tylko kosztów ponoszonych w związku z realizacją procesu budowlanego, ale również wielu innych usług (marketing, promocja, zarządzanie).

Zasadniczo, proporcja wyznaczająca zakres prawa do odliczenia podatku naliczonego ustalana jest na podstawie obrotu osiągniętego w poprzednim roku. Regulacja ta może powodować utrudnienia w przypadku realizacji inwestycji przez spółki celowe, których powoływanie jest powszechną praktyką deweloperów. Na początkowych etapach inwestycji, obrót takiej spółki nie przekracza wskazanego w ustawie o VAT progu 30 000 zł. W takim przypadku konieczne okazuje się szacunkowe określenie proporcji w uzgodnieniu z naczelnikiem urzędu skarbowego. Szacunki te powinny być możliwie zbliżone do finalnego. Mniejsze różnice są istotne nie tylko z punktu widzenia korekty VAT dokonywanej w deklaracji za styczeń za poprzedni rok kalendarzowy (w ramach mechanizmu tzw. korekty 10-letniej), ale zminimalizują również potencjalne ryzyko związane z ewentualnym zastosowaniem przez fiskusa klauzuli nadużycia prawa.

Jeżeli inwestor zdecyduje się na sprzedaż określonej części mieszkań przeznaczonych dotychczas na wynajem, to ustalona proporcja VAT ulegnie zmianie. Przy takim założeniu (wzrost obrotu z tytułu sprzedaży opodatkowanej „nowych" lokali), inwestor zyska większe prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Skutki sprzedaży

Wyjście z inwestycji może polegać na sprzedaży nieruchomość w postaci pojedynczego składnika aktywów (asset deal) bądź na zbyciu całości lub części udziałów/akcji z nią związanych (share deal).

Asset deal jest opcją chętnie wybieraną przez inwestorów. Taka sprzedaż – w zależności od jej charakteru – jest różnie kwalifikowana na gruncie VAT. W przypadku transakcji opodatkowanej inwestor ma prawo do jednorazowego odliczenia pełnej kwoty VAT w odniesieniu do pozostałego okresu korekty wieloletniej. Natomiast przy sprzedaży objętej zwolnieniem z VAT (np. ze względu na upływ ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia inwestycji i braku skorzystania z opcji opodatkowania transakcji), konieczne jest rozpoznanie zmniejszenia kwoty podatku naliczonego, z którą wiąże się dodatkowa wpłata na konto urzędu skarbowego.

Inwestor może również zbyć inwestycję jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, która pozostaje poza zakresem VAT. Wybierając tę opcję – co do zasady – zbywca nie ma obowiązku dokonania jakiejkolwiek korekty. Taki obowiązek może natomiast pojawić się po stronie nabywcy. Obowiązek korekty VAT nie powstanie również w przypadku transakcji share deal. Zmieni się bowiem wyłącznie struktura właścicielska spółki posiadającej nieruchomość, a nie sposób jej wykorzystania.

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 oraz poz. 163 załącznika nr 3, art. 43 ust. 1 pkt 10, 30 i 36, art. 90 ust. 1–4 i 8–9 oraz art. 91 ust. 1–6 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 2174 ze zm.)

Natalia Sabat jest konsultantem w zespole doradztwa podatkowego w CRIDO

Tomasz Groszyk radca prawny, doradca podatkowy, menedżer w zespole doradztwa podatkowego w CRIDO

Przeprowadzona w artykule analiza pokazuje, że nowe możliwości inwestycyjne, jakie pojawiły się na rynku nieruchomości mogą nieść ze sobą koszt w postaci nieodliczalnego VAT (w całości lub części). Choć z reguły podatek ten powinien być neutralny dla podatników, niekiedy jest dla nich dodatkowym obciążeniem. Realizując tak złożone projekty, inwestor powinien przeprowadzić szczegółową analizę kosztów ponoszonych na wszystkich etapach. Biznesowa koncepcja wykorzystywania inwestycji powinna być oparta na prawidłowej klasyfikacji najmu (zwolnienie z VAT bądź przypisanie odpowiedniej stawki) oraz uwzględniać możliwe zmiany przeznaczenia obiektu (zmiana kwalifikacji na gruncie VAT). Pozwoli to na określenie kwoty VAT przysługującego do odliczenia w związku z wydatkami poniesionymi na realizację inwestycji (alokacja bezpośrednia/proporcja), a co za tym idzie takiej wysokości czynszu, aby projekt okazał się opłacalny.

W ostatnim czasie coraz większym zainteresowaniem wśród deweloperów cieszą się inwestycje w mieszkania na wynajem lub domy studenckie. Zmieniające się trendy i potencjał rynku staje się dla deweloperów sposobem na zdywersyfikowanie ich działalności oraz szansą na zaspokojenie wciąż rosnącego zapotrzebowania na zakwaterowanie. Dla właściwej oceny efektywności każdego projektu inwestycyjnego niezbędne jest wcześniejsze przeprowadzenie odpowiedniego rachunku ekonomicznego. Dotychczasowe analizy wpływu ustawy o VAT na inwestycje deweloperów skupiały się przede wszystkim na zastosowaniu odpowiedniej stawki tego podatku. Dla ustrukturyzowania inwestycji w zakresie mieszkań na wynajem i domów studenckich istotniejszym zagadnieniem może okazać się kwestia odliczania VAT przypadającego na ich poszczególne etapy. Niemożliwy do odliczenia (w całości lub części) VAT staje się dodatkowym kosztem, który może mieć znaczący wpływ na rentowność tego typu projektów.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami