Dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wtedy, gdy jest dokonywana przez podmiot mający status podatnika, który dodatkowo działa w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Niewątpliwie w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości zamierza ją sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to z tytułu tej dostawy będzie podatnikiem VAT (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 listopada 2015 r., ILPP1/4512-1-616/15-5/UG). Problematyczne może być jednak ustalenie, czy w charakterze podatnika VAT działa osoba niebędąca w ogóle podatnikiem tego podatku (nieprowadząca działalności gospodarczej) lub osoba posiadająca formalnie status podatnika VAT, która rozporządza nieruchomością wchodzącą w skład jej majątku prywatnego.
Działalność musi mieć formę profesjonalną
Kiedy można przyjąć, że osoba fizyczna, która sprzedaje nieruchomość, działa w charakterze podatnika VAT?
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
Co do tego, kiedy można przyjąć, że dana osoba, sprzedając nieruchomość, działa w charakterze podatnika VAT, wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10 (Jarosław Słaby przeciwko ministrowi finansów oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).