Lokal użytkowy bez umowy, ale media z podatkiem VAT

Opłaty za wodę i ścieki, otrzymane przez gminę od osób użytkujących nieruchomości bezumownie, ale za jej zgodą, podlegają 8-proc. VAT. Warunkiem jest ustalanie zużycia na podstawie wskazań indywidualnych liczników.

Publikacja: 27.03.2019 05:30

Lokal użytkowy bez umowy, ale media z podatkiem VAT

Foto: 123RF

- Gmina (podatnik VAT czynny) obciąża osoby i firmy korzystające z lokali użytkowych m.in. opłatami za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Należności za media rozlicza na podstawie zużycia według wskazań indywidualnych liczników lub podliczników. Niektóre z lokali są użytkowane bez tytułu prawnego, a gmina nie podejmuje jakichkolwiek czynności, mających na celu odzyskanie tych lokali (mieszkalnych i użytkowych). Czy obciążanie przez gminę bezumownych użytkowników kosztami mediów podlega opodatkowaniu VAT według stawek obowiązujących dla danych usług? – pyta czytelnik.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczową kwestią jest istnienie zgody (choćby dorozumianej) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tej nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody.

Czytaj także: Biuro w mieszkaniu. Co wolno zaksięgować w koszty

W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego, np. z powództwem sądowym, lub czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości, nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług, jak i wynagrodzenie za to świadczenie, nie podlega wtedy opodatkowaniu VAT. Jeśli w takich okolicznościach wypłacane jest odszkodowanie z tego tytułu, to nie jest ono płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego.

Gdy nieruchomość jest użytkowana za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), a użytkownik płaci z tego tytułu określone kwoty, a także kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy, to wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług i podlega VAT.

Gmina obciąża użytkowników lokali użytkowych m.in. opłatami za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Nie podejmuje jednak jakichkolwiek czynności, mających na celu odzyskanie lokali użytkowych, wykorzystywanych przez osoby bez tytułu prawnego. Należy zatem przyjąć, że mamy do czynienia z nieformalną zgodą na korzystanie z lokali. Gmina toleruje sytuację, która stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi świadczenie usług.

Podstawowa stawka VAT wynosi aktualnie 23 proc. i taką należy stosować do opłat (innych niż za media) za bezumowne korzystanie z lokali użytkowych.

W związku z tym, że gmina rozlicza należności z tytułu usług dostawy wody i odprowadzania ścieków na podstawie indywidualnego zużycia według wskazań indywidualnych liczników lub podliczników, należy przyjąć, że osoby zajmujące opisane lokale mają możliwość indywidualnego kształtowania wielkości zużycia, a przez to wysokości kosztów. Zatem dostawę tych mediów (tj. wody i odprowadzania ścieków) dla użytkownika bezumownego należy traktować jako świadczenie odrębne, do którego zastosowanie znajdzie stawka podatku właściwa dla danej usługi, czyli aktualnie 8 proc., stosownie do art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2017 r., 115- KDIT1-1.4012.474.2017. 1.AJ).

Autor jest doradcą podatkowym

Podstawa prawna: Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2174 ze zm.)

Trybunał o sposobie rozliczenia zużycia mediów

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie) rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów na podstawie wskazania liczników lub podliczników.

- Gmina (podatnik VAT czynny) obciąża osoby i firmy korzystające z lokali użytkowych m.in. opłatami za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Należności za media rozlicza na podstawie zużycia według wskazań indywidualnych liczników lub podliczników. Niektóre z lokali są użytkowane bez tytułu prawnego, a gmina nie podejmuje jakichkolwiek czynności, mających na celu odzyskanie tych lokali (mieszkalnych i użytkowych). Czy obciążanie przez gminę bezumownych użytkowników kosztami mediów podlega opodatkowaniu VAT według stawek obowiązujących dla danych usług? – pyta czytelnik.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo karne
CBA zatrzymało znanego adwokata. Za rządów PiS reprezentował Polskę
Spadki i darowizny
Poświadczenie nabycia spadku u notariusza: koszty i zalety
Podatki
Składka zdrowotna na ryczałcie bez ograniczeń. Rząd zdradza szczegóły
Ustrój i kompetencje
Kiedy można wyłączyć grunty z produkcji rolnej
Sądy i trybunały
Sejm rozpoczął prace nad reformą TK. Dwie partie chcą odrzucenia projektów