fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Czy bonusy wypłacane klientom za zawarcie umowy najmu są opodatkowane VAT

123RF
Zdaniem fiskusa, od bonusów wypłacanych klientom za zawarcie umowy najmu należy rozliczyć podatek, nawet gdy wyraźnie zastrzeżono, że są one jedynie rodzajem nagrody dla klienta i gdy trudno jest wskazać świadczenie wzajemne.

Przedsiębiorcom zajmującym się profesjonalnie wynajmem nieruchomości zależy na tym, aby przyciągnąć potencjalnych klientów. W celu zachęcenia do zawierania długotrwałych umów najmu stosowane są w praktyce opłaty motywacyjne wypłacane najemcom przez wynajmujących., zwłaszcza gdy są to klienci o uznanej marce. Warto rozważyć, czy otrzymanie takiej kwoty pieniężnej wiąże się z obowiązkiem opodatkowania VAT, gdy to świadczenie pieniężne otrzymuje najemca będący podatnikiem tego podatku.

Jedynie odpłatne usługi

Na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają takie usługi (świadczenia niepolegające na przeniesieniu władztwa ekonomicznego nad rzeczą), które realizowane są odpłatnie. Odpłatność w tym kontekście należy rozumieć jako istnienie stosunku prawnego, z którego wynika z jednej strony zobowiązanie do wykonania konkretnej usługi przez usługodawcę, natomiast z drugiej – obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego przez usługobiorcę, tj. beneficjenta ww. usługi uzyskującego konkretną korzyść w związku z tym świadczeniem. Wszystkie ww. warunki muszą zostać spełnione, aby dane świadczenie mogło zostać objęte VAT (por. wyroki TSUE w sprawach C-16/93, C-154/80 czy C-498/99).

Zachęta finansowa

Co jednak w sytuacji, gdy to wynajmujący wpłaca najemcy określoną kwotę, aby zachęcić go do zawarcia umowy na dłuższy czas? Wydaje się, że zapłata za samą zgodę na przystąpienie do umowy najmu nie może być uznana za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie. Jest ona jedynie rodzajem zachęty finansowej dla potencjalnego najemcy, natomiast brakuje tu elementu wzajemności (za tę kwotę wynajmujący nie uzyskuje rzeczywistego świadczenia – usługi od najemcy). Można by argumentować, że w tym schemacie dochodzi do świadczenia usługi, gdyby w zamian za otrzymywane środki finansowe najemca był zobowiązany do określonych działań (ewentualnie do zaniechania określonych działań).

Przykład

W umowie określono, że wynajmujący uzyskuje prawo do posługiwania się logo najemcy w celach marketingowych, tzn. dla przyciągnięcia innych najemców do danej nieruchomości. W tym przypadku można wskazać wzajemne świadczenie najemcy. Transakcję tę można uznać za odpłatne świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Potwierdzenie w orzecznictwie

Kwestię tę rozpatrywał TSUE w wyroku z 9 października 2001 r. w sprawie C-409/98, stwierdzając, że samo otrzymanie zapłaty za przystąpienie do umowy najmu (czyli za zgodę na to, by zostać najemcą i płacić czynsz) nie stanowi, z zasady, zapłaty za usługę. Kwota, o której mowa wyżej, mogłaby zostać zakwalifikowana jako wynagrodzenie za świadczenie usługi, gdyby dany najemca miał kluczowe znaczenie dla wynajmującego, tj. gdyby jego obecność miała służyć przyciągnięciu innych najemców. Wówczas można by ewentualnie mówić o świadczeniu usługi. Do kwestii tej odniósł się również polski Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lipca 2013 r. (I FSK 1218/12). Stwierdził, że premia dla najemcy podlega opodatkowaniu VAT: „Jeżeli z okoliczności sprawy wynikałoby, że przy przedstawianiu przez wynajmującego oferty najmu powierzchni użytkowej w nieruchomości (np. przez pośredników najmu nieruchomości, jak również w notatkach informacyjnych o danej inwestycji biurowej, w internecie czy też w prasie), najemca za tego rodzaju »zachętę« finansową godzi się na udostępnienie swego wizerunku (marki) w celu uatrakcyjnienia oferty najmu powierzchni użytkowej budynku wobec innych najemców (...)".

Podobne stanowisko zajął NSA również w innych wyrokach dotyczących opłat motywacyjnych stosowanych w obrocie gospodarczym. Na przykład w wyroku z 19 stycznia 2015 r. (I FSK 2042/13) uznał: „Gdyby zatem przyjąć, że opłata motywacyjna stanowiła wynagrodzenie uiszczane wyłącznie za gotowość do zawarcia umowy handlowej, z którym nie wiązałoby się żadne inne świadczenie ze strony odbiorcy, wtedy w istocie trudno byłoby się doszukać takiego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za usługę". Jednocześnie NSA wskazał, że w sytuacji analizowanej w wyroku, zobowiązanie odbiorcy tego świadczenia (opłaty motywacyjnej) wykracza poza samą gotowość do zawarcia umowy, gdyż obejmuje również obowiązek doprowadzenia do otwarcia sklepu w ramach umowy franczyzowej. A to, jak stwierdził NSA: „(...) należy odczytywać, jako podjęcie ze strony odbiorcy znacznie dalej idących zobowiązań lojalnościowych, natomiast otrzymana opłata motywacyjna stanowi w rzeczywistości wynagrodzenie za tę »lojalność«, dlatego premia ta powinna zostać opodatkowana VAT.

Organy zmieniły zdanie

W starszych interpretacjach organy podatkowe prezentowały podobne poglądy jak sądy. Przykładem może być interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 grudnia 2013 r. (IPPP3/443-356/11/13-5/S/JK).

W nowszych interpretacjach organy zajmują jednak odmienne stanowisko. W interpretacji z 11 lipca 2017 r. (0114-KDIP1-1.4012.187.2017.1.AO) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że premia pieniężna uiszczana na rzecz najemcy za zgodę na przedłużenie umowy jest wynagrodzeniem za świadczenie usługi opodatkowanej VAT. Co prawda, wnioskodawca wskazywał, że „(...) przedłużenie umowy z kluczowym z biznesowego punktu widzenia najemcą jest niezwykle istotne dla budowania reputacji i pozycji rynkowej wnioskodawcy 1, co z kolei może ułatwić nawiązanie kontaktów biznesowych oraz zawieranie umów z innymi potencjalnymi najemcami". Nie zostało jednak wskazane żadne konkretne świadczenie (działanie lub zaniechanie) ze strony najemcy (przyjmującego ww. premię), które miałby on wykonać za otrzymaną kwotę. Podkreślono wręcz, że premia ta jest wpłacana w zamian za zgodę najemcy na przedłużenie umowy najmu oraz proponowane warunki tej umowy.

Z kolei w interpretacji z 21 lipca 2017 r. (0114-KDIP1-2.4012.255.2017.1.MC) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził wprost, że gdy premia pieniężna jest wypłacana za zawarcie umowy i wyrażenie zgody na warunki wynikające z umowy najmu, dochodzi do świadczenia usługi opodatkowanej VAT. W piśmie tym czytamy: „Zatem w takiej sytuacji wystąpi wyraźny związek wypłaconej przez wnioskodawcę zachęty, tj. płatności z tytułu premii pieniężnej (jednorazowa premia pieniężna) za wzajemne zachowanie najemcy – zawarcie umowy najmu i wyrażenie zgody na zaproponowane przez wnioskodawcę warunki wynikające z jej treści. Tak więc, kwota otrzymana przez najemcę (płatność z tytułu premii pieniężnej) jest związana z jego określonym zachowaniem, a zatem świadczeniem przez niego usługi. Wypłacona kwota jest formą zachęcenia najemcy do zawarcia umowy najmu powierzchni biurowych w budynku. Zatem, występuje konieczny element wzajemności, wystarczający do uznania, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę".

Przedstawione interpretacje podatkowe zdają się odchodzić od kierunku wykładni wytyczonego w wyroku TSUE w sprawie C-409/98. Nakazują opodatkowanie opłat motywacyjnych, nawet gdy wyraźnie zastrzeżono, że stanowią one jedynie rodzaj nagrody za zawarcie umowy i zgodę na jej zawarcie. W takim przypadku nie sposób jest jednak, moim zdaniem, wykazać świadczenia wzajemnego (konkretnego działania lub zaniechania najemcy w związku z otrzymaną opłatą motywacyjną). Dlatego opłaty te nie powinny podlegać opodatkowaniu.

podstawa prawna: art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)

Komentarz autorki

Klient nie powinien wystawiać faktury - Ewelina Kalita, kierownik ds. Podatków Pośrednich w ECDDP Sp. z o.o.

Biorąc pod uwagę argumentację przedstawioną w artykule, jeśli wynajmujący podjął jednostronne zobowiązanie do wypłaty najemcy premii pieniężnej jako zachęty do zawarcia umowy najmu, to wówczas nie ma mowy o opodatkowanej usłudze. Najemca w żadnym razie nie powinien wystawiać faktury w celu egzekwowania takiej premii od wynajmującego. Gdyby jednak z umowy stron wynikało, że najemca ma wykonać wzajemne świadczenie o charakterze marketingowym za ww. kwotę, transakcja ta podlegałaby opodatkowaniu VAT (dotyczy to np. przypadku udostępnienia własnego wizerunku przez najemcę do celów reklamowych wynajmującego). Warto jednak w takim przypadku zadbać o odpowiednie udokumentowanie wykonania takiej usługi. Najemcę uchroni to przed ewentualnym zarzutem wystawienia pustej faktury (niedokumentującej żadnej rzeczywistej transakcji). Wynajmujący potwierdzi natomiast w ten sposób prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury otrzymanej od najemcy.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA