fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

VAT

Kiedy wynajmujący staje się podatnikiem VAT

123RF
Wynajem prywatnego lokalu jest działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT. Jego właściciel nie rozlicza jednak tej daniny, gdy korzysta ze zwolnienia podmiotowego lub gdy obiekt służy celom mieszkaniowym.

- Zakładam małą firmę (działalność biurowa prowadzona w domu). Chcę wybrać zwolnienie z VAT ze względu na wielkość sprzedaży. Oprócz tego jestem właścicielką lokalu użytkowego (odziedziczyłam go kilka lat temu), który zamierzam wynajmować innej firmie na cele użytkowe. Czy taki najem wpłynie na rozliczenie VAT? Czy będę musiała wystawiać faktury dla najemcy? Czy muszę rozszerzyć działalność o najem? Czy czynsz najmu trzeba doliczyć do limitu 150 tys. zł decydującego o zwolnieniu z VAT? Czy mogę rozliczać podatek dochodowy od najmu ryczałtem według stawki 8,5 proc.? – pyta czytelniczka.

Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy o VAT). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest nawet wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Jak czytamy w interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 8 stycznia 2014 r. (IPTPP4/443-777/13-2/UNR), „Wnioskodawca, wynajmując prywatny lokal, działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT".

A zatem z punktu widzenia VAT w przedstawionej sytuacji czytelniczka świadczy podlegające opodatkowaniu usługi najmu. Świadczenie tych usług nie jest jednak opodatkowane VAT, mimo że nie są spełnione warunki zwolnienia od VAT obejmującego świadczenie usług wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Obejmuje je bowiem zwolnienie podmiotowe, z którego – jak wynika z treści pytania – korzysta czytelniczka. Zwolnienie to obejmuje sprzedaż u podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł.

Uwaga na limit sprzedaży

Wartość usług najmu należy jednak uwzględniać w wartości sprzedaży, na której podstawie ustalane jest prawo do zwolnienia podmiotowego. Wynajmowanie przez czytelniczkę przedmiotowego lokalu może zatem spowodować, że utraci ona prawo do tego zwolnienia.

Przykład

Przedsiębiorca korzystający ze zwolnienia podmiotowego rozpoczął w 2016 r. wynajmowanie lokalu użytkowego. W sierpniu 2016 r. suma wartości sprzedaży ze „zwykłej" działalności gospodarczej oraz wynajmu przekroczy 150 000 zł. Spowoduje to utratę przez przedsiębiorcę prawa do zwolnienia podmiotowego.

Dokumentacja

Sprzedaż zwolniona od VAT musi być przez podatników dokumentowana fakturami tylko na żądanie nabywców (zob. art. 106b ust. 2 w zw. z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT). Oznacza to, że dopóki przedsiębiorca nie utraci prawa do zwolnienia podmiotowego, faktury za najem będzie musiał wystawiać tylko na żądanie najemcy.

Sytuacja zmieni się w razie ewentualnej utraty prawa do zwolnienia podmiotowego. Wówczas przedsiębiorca stanie się bezwzględnie obowiązany do wystawiania faktur z VAT obliczanym według stawki 23 proc.

Zakres bez zmian

Zasady podejmowania i wykonywania działalności gospodarczej określają przepisy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. W świetle tych przepisów najem najczęściej może, lecz nie musi być wykonywany w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej). Dotyczy to również omawianego przypadku. A zatem czytelniczka nie musi rozszerzać zakresu prowadzonej działalności gospodarczej o działalność w zakresie wynajmu.

Według przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł. Te dwa źródła to:

1) przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT,

2) przychody z najmu, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W pierwszym przypadku przychody z najmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim:

- na zasadach przewidzianych przepisami ustawy o PIT dla przychodów z najmu, jak również

- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Przyjmuje się, że przychody z najmu są przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przypadkach:

- gdy chodzi o najem składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz

- gdy najem stanowi przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak czytamy w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 7 lutego 2011 r. (IPPB1/415-1143/10-2/EC): „najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza".

Można wybrać 8,5-proc. ryczałt

W przedstawionej sytuacji przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu ani – jak zakładam – działalności takiej nie zamierza prowadzić. Oznacza to – zważywszy, iż lokal, o którym mowa, nie jest związany z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy – że przychody z najmu stanowić będą dla przedsiębiorcy przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Przedsiębiorca będzie mógł zatem wybrać opodatkowanie tych przychodów w formie ryczałtu w wysokości 8,5 proc.

Jest tak, mimo że – jak zostało wcześniej wskazane – najem stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT i podlega opodatkowaniu VAT. W przypisach o VAT oraz o PIT funkcjonują bowiem dwie odrębne i niezależne od siebie definicje działalności gospodarczej. W konsekwencji okoliczność, że najem stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, nie wyłącza możliwości traktowania przychodów z najmu jako przychodów z najmu „prywatnego" i korzystania z możliwości opodatkowania ich ryczałtem w wysokości 8,5 proc. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 24 kwietnia 2014 r. (IPPB1/415-141/14-2/MT). Czytamy w niej, że „przychód, jaki wnioskodawca będzie osiągał z najmu lokali, może być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5 proc. Bez znaczenia dla kwalifikacji przychodu osiąganego z tytułu najmu i sposobu jego opodatkowania pozostaje fakt, że wnioskodawca posiada status czynnego podatnika VAT".

Autor jest doradcą podatkowym

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA