Refaktura ubezpieczenia z podstawową stawką VAT dla najmu

Wynajmujący, który obciąża najemcę lokalu użytkowego częścią opłacanych przez siebie składek za polisę OC, powinien doliczyć ją do czynszu i opodatkować 23 proc. VAT.

Publikacja: 13.02.2019 04:30

Refaktura ubezpieczenia z podstawową stawką VAT dla najmu

Foto: 123RF

- Spółka zawiera umowy z innymi firmami na wynajem powierzchni biurowych. Poza czynszem i opłatami za media, spółka obciąża najemców (refakturuje) ubezpieczeniem OC z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub użytkowania mienia oraz kwotą za ubezpieczenie mienia od ognia i innych zdarzeń losowych w części przypadającej na najemcę. Spółka nie zawiera polisy ubezpieczeniowej w imieniu i na rzecz konkretnego najemcy. Jedynym beneficjentem polisy jest spółka. Najemca ponosi jedynie proporcjonalny udział w kosztach składki z tytułu ochrony wynajmującego tą polisą. Najemca nie ma korzyści finansowej z tytułu wypłaty ewentualnego odszkodowania. Umowę ubezpieczeniową na całość obiektu zawiera spółka i odprowadza z tego tytułu składki. Nie ma możliwości wydzielenia polisy samoistnej dla lokalu najmowanego przez jednego najemcę. Najemca nie może we własnym zakresie zawrzeć umowy ubezpieczenia nieruchomości.

Najemcy są obciążani kosztem składki ubezpieczeniowej proporcjonalnie do najmowanej powierzchni. Obowiązek ponoszenia przez najemcę kosztów ubezpieczenia nieruchomości jest warunkiem zawarcia umowy najmu. Czy spółka prawidłowo do refaktury tych ubezpieczeń stosuje 23-proc. stawkę VAT właściwą dla usług najmu powierzchni biurowych? – pyta czytelnik.

Kluczowe znaczenie w analizowanej sprawie ma ustalenie, czy:

-  usługi ubezpieczenia OC oraz ubezpieczenia mienia od ognia i zdarzeń losowych stanowią usługi samodzielne, odrębne od świadczonych przez spółkę usług najmu, a tym samym należy określić odrębną stawkę dla każdej z tych usług,

-  najem i usługi ubezpieczenia stanowią jedną, zasadniczą usługę i tym samym dla całego świadczenia należy określić jedną stawkę VAT.

Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (zob. art. 29a ust. 1 in principio ustawy o VAT). Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy (zob. art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Czyta też:

Refakturowanie - na co uważać

Refakturowanie usług na odbiorcę: wyjątek dla ubezpieczenia lokalu i auta

Razem czy osobno

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania VAT powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia, usługi nie powinny być dzielone dla celów VAT wówczas, gdy będą tworzyć jedną usługę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi będą wchodzić czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej (zasadniczej), lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej. Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), powinna składać się z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jako element usługi złożonej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. W konsekwencji, świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego (lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego). Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa (lub więcej) niezależnie opodatkowane świadczenia.

Poprzez analogię

Problem podobny do analizowanego (tj. refaktura ubezpieczenia przy leasingu operacyjnym samochodów) był przedmiotem rozważań Trybunału Sprawiedliwości UE z 17 stycznia 2013 r. w sprawie C-224/11 BGŻ Leasing Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. Trybunał stwierdził, że usługa ubezpieczenia przedmiotu leasingu i usługa leasingu, co do zasady, stanowią usługi odrębne i niezależne do celów VAT. Uwypuklił kilka przesłanek, których spełnienie skutkuje uznaniem usługi ubezpieczeniowej za odrębną od usługi leasingu. Przesłanki te mogą mieć zastosowanie przy refakturze usług ubezpieczeniowych przy świadczeniu usług najmu. W świetle tego wyroku usługa ubezpieczeniowa przedmiotu najmu nie jest elementem świadczenia należnego wynajmującemu z tytułu umowy najmu nieruchomości (jest usługą odrębną od najmu), przede wszystkim, gdy wynajmujący obciąża najemcę dokładnym kosztem tego ubezpieczenia, najemca ma swobodę przy wyborze ubezpieczyciela i ustalaniu zapisów umowy ubezpieczenia, a wynajmujący nie ma możliwości rozwiązania umowy najmu z tytułu zwłoki w zapłacie należności ubezpieczeniowej. Wskazówką przemawiającą za uznaniem takich świadczeń za odrębne może być również oddzielne ich fakturowanie, choć nie ma to charakteru decydującego.

Kto rozdaje karty

W analizowanej sprawie usługa najmu i ubezpieczenia OC z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub użytkowania mienia oraz ubezpieczenia mienia od ognia i innych zdarzeń losowych, za które wynajmujący pobiera opłaty w części przypadającej na poszczególnych najemców, stanowią de facto jedno zasadnicze świadczenie (tj. usługę najmu). Przemawiają za tym następujące argumenty:

-  umowę ubezpieczeniową zawiera wynajmujący i odprowadza z tego tytułu składki,

-  najemcy są obciążani kosztem składki ubezpieczeniowej proporcjonalnie do najmowanej powierzchni – koszt wydzielony z całej polisy ubezpieczeniowej, a zatem wynajmujący nie przenosi dokładnego kosztu ubezpieczenia,

-  najemca nie ma wpływu na: wybór ubezpieczyciela, ustalone z ubezpieczycielem warunki ubezpieczenia, zapisy umowy. Obowiązek ponoszenia przez najemcę kosztów ubezpieczenia nieruchomości jest warunkiem zawarcia umowy najmu. Najemca nie ma również możliwości we własnym zakresie zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości.

Opisane w pytaniu opłaty za ubezpieczenie stanowią więc element kalkulacyjny czynszu najmu. Będą wliczone do podstawy opodatkowania VAT usługi najmu i powinny być opodatkowane podstawową stawką w wysokości 23 proc., właściwą dla usług najmu powierzchni biurowych.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe, np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15 października 2018 r. (0112-KDIL2-3.4012.369.2018.2.WB).

Autor jest doradcą podatkowym

Podstawa prawna:

ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2174 ze zm.)

ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)

> Umowa nazwana z kodeksu cywilnego

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 kodeksu cywilnego). Przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę (art. 805 § 1 kodeksu cywilnego). Ubezpieczający może zawrzeć umowę ubezpieczenia na cudzy rachunek. Ubezpieczony może nie być imiennie wskazany w umowie, chyba że jest to konieczne do określenia przedmiotu ubezpieczenia (art. 808 § 1 kodeksu cywilnego). Roszczenie o zapłatę składki przysługuje ubezpieczycielowi wyłącznie przeciwko ubezpieczającemu. Zarzut mający wpływ na odpowiedzialność ubezpieczyciela może on podnieść również przeciwko ubezpieczonemu (art. 808 § 2 kodeksu cywilnego). Ubezpieczony jest uprawniony do żądania należnego świadczenia bezpośrednio od ubezpieczyciela, chyba że strony uzgodniły inaczej; jednakże uzgodnienie takie nie może zostać dokonane, jeżeli wypadek już zaszedł (art. 808 § 3 kodeksu cywilnego). -

- Spółka zawiera umowy z innymi firmami na wynajem powierzchni biurowych. Poza czynszem i opłatami za media, spółka obciąża najemców (refakturuje) ubezpieczeniem OC z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub użytkowania mienia oraz kwotą za ubezpieczenie mienia od ognia i innych zdarzeń losowych w części przypadającej na najemcę. Spółka nie zawiera polisy ubezpieczeniowej w imieniu i na rzecz konkretnego najemcy. Jedynym beneficjentem polisy jest spółka. Najemca ponosi jedynie proporcjonalny udział w kosztach składki z tytułu ochrony wynajmującego tą polisą. Najemca nie ma korzyści finansowej z tytułu wypłaty ewentualnego odszkodowania. Umowę ubezpieczeniową na całość obiektu zawiera spółka i odprowadza z tego tytułu składki. Nie ma możliwości wydzielenia polisy samoistnej dla lokalu najmowanego przez jednego najemcę. Najemca nie może we własnym zakresie zawrzeć umowy ubezpieczenia nieruchomości.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe