Kiedy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT

Aby stwierdzić, czy zbywca gruntu działa jako podatnik VAT, należy ustalić, czy jego działalność w tym zakresie ma formę profesjonalną. Mogą o tym świadczyć np. działania marketingowe podjęte w celu przeprowadzenia transakcji.

Publikacja: 08.02.2016 06:59

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT

Foto: Fotorzepa, ms Michał Sadowski

Otrzymałam w spadku po ojcu nieruchomości gruntowe, a więc nie nabyłam ich w celach inwestorskich czy handlowych. Nie prowadzę żadnej działalności gospodarczej. Jedyną formą aktywności podjętej przeze mnie w związku z tą nieruchomością był podział działki oraz wystąpienie o warunki zabudowy. Czy sprzedaż działek podlega VAT?

Dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości, może działać w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Aby to ustalić, należy wyjaśnić, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem formy zawodowej jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, na co może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie jedynie stwierdzenie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (por. interpretację Izby Skarbowej w Łodzi z 4 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-504/ 15-6/JS).

Uwaga! Organy podatkowe przyjmują, że sam fakt wystąpienia przez właściciela nieruchomości o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości lub jej podział na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaż nie może wskazywać na aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 11 grudnia 2014 r., IBPP1/443-902/14/MG; interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 17 listopada 2015 r., ILPP5/4512-1-176/15-4/AK). Jak wskazał WSA w Gorzowie Wlkp. w (prawomocnym) wyroku z 30 lipca 2014 r. (I SA/Go 367/14): „(...) samo wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie dla terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności podmiotu. Przesądza bowiem o tym szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami (...)". (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I FSK 1667/11).

W przedstawionym stanie faktycznym całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, w tym środków pieniężnych, wskazuje, że zostały przez czytelniczkę podjęte jedynie działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez nią działek będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a czytelniczka, zbywając przedmiotowe działki stanowiące majątek prywatny, będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Podsumowując, zbywając te działki, czytelniczka nie będzie działać w charakterze podatnika VAT. Tym samym sprzedaż tych działek nie będzie podlegać VAT. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych (interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 14 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-471/15-6/KK).

W 2014 r. wystawiłam na sprzedaż dom stanowiący mój majątek prywatny. Dom nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej (prowadzę działalność gospodarczą, ale nie w zakresie handlu nieruchomościami, jestem podatnikiem VAT). Niestety, nie znalazł się na niego kupiec. Podjęłam zatem decyzję o przebudowaniu go w sposób umożliwiający maksymalizację zysku z tej sprzedaży poprzez uzyskanie czterech odrębnych mieszkań. Czy z tytułu sprzedaży tych mieszkań występuję w charakterze podatnika VAT?

Organy podatkowe przyjmują, że powstałych z przebudowy domu lokali nie można uznać za majątek osobisty podatnika. Czytelniczka zmieniła sposób wykorzystania budynku z majątku osobistego na towar handlowy. Zamierza więc wykorzystać go na cele inne niż prywatne, tzn. inne niż zapewnienie miejsca zamieszkania dla siebie i swojej rodziny. Przeznaczenie przedmiotowego budynku zmieniło się ze względu na zmianę okoliczności – niemożność sprzedania budynku w takiej postaci, w jakiej był on majątkiem osobistym. Zamiarem czytelniczki było doprowadzenie do sprzedaży budynku po przebudowaniu go w sposób umożliwiający maksymalizację zysku z tej sprzedaży poprzez uzyskanie czterech odrębnych mieszkań.

Oznacza to, że z tytułu sprzedaży czterech mieszkań wyodrębnionych w ww. budynku czytelniczka będzie występowała w charakterze podatnika VAT, gdyż w istocie przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątku działalności gospodarczej (por. interpretację Izby Skarbowej w Katowicach z 4 listopada 2015 r., IBPP1/4512-618/15/AW).

Czy zlecenie sprzedaży nieruchomości pośrednikowi (agencji nieruchomości) może przemawiać za tym, że podatnik, sprzedając nieruchomość z majątku osobistego, nie działa w charakterze podatnika VAT?

Logiczny wydaje się wniosek, m.in. ze względów finansowych i pragmatycznych, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo-profesjonalnie (zob. prawomocny wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 30 lipca 2014 r., I SA/Go 367/14 oraz wyrok NSA z 3 czerwca 2014 r., I FSK 955/13).

Jeżeli zatem czytelnik nie podejmie innych działań wskazujących na występowanie jako profesjonalista w obrocie nieruchomościami, to można przyjąć, że zlecenie sprzedaży prywatnej nieruchomości pośrednikowi (agencji nieruchomości) może przemawiać za twierdzeniem, że sprzedając tę nieruchomość, zbywca nie działa w charakterze podatnika VAT.

Otrzymałam w spadku po ojcu nieruchomości gruntowe, a więc nie nabyłam ich w celach inwestorskich czy handlowych. Nie prowadzę żadnej działalności gospodarczej. Jedyną formą aktywności podjętej przeze mnie w związku z tą nieruchomością był podział działki oraz wystąpienie o warunki zabudowy. Czy sprzedaż działek podlega VAT?

Dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości, może działać w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Aby to ustalić, należy wyjaśnić, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem formy zawodowej jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, na co może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie jedynie stwierdzenie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (por. interpretację Izby Skarbowej w Łodzi z 4 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-504/ 15-6/JS).

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe