Wpłaty na bankowy rachunek powierniczy bez obowiązku podatkowego w VAT

Podatek należy rozpoznać wtedy, gdy posiadacz rachunku, funkcjonującego na zasadach rachunku powierniczego otwartego, będzie mógł swobodnie dysponować zgromadzonymi środkami, czyli z chwilą ich zwolnienia przez bank.

Publikacja: 23.01.2019 01:00

Wpłaty na bankowy rachunek powierniczy bez obowiązku podatkowego w VAT

Foto: Fotorzepa, Piotr Guzik

Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 31 grudnia 2018 r. (0113-KDIPT1-3.4012. 774.2018.2.EG).

Czytaj także: VAT: opłata rezerwacyjna na rachunku powierniczym to nie zaliczka

Spółka prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych, związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i usługowych. Spółka nie podlega przepisom ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, niemniej jednak w celu zabezpieczenia interesów nabywców założyła rachunek zastrzeżony, funkcjonujący na zasadach rachunku powierniczego otwartego, zgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej.

Sprzedaż lokali dokonywana jest na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, zawieranej w formie aktu notarialnego. Zgodnie z umową nabywcy dokonują wpłat na rachunek zastrzeżony w ratach. Spółka jest posiadaczem rachunku, jednak nie ma możliwości dysponowania zgromadzonymi na nim środkami. Środki będą stopniowo zwalniane przez bank po dostarczeniu przez spółkę raportu rzeczoznawcy, w którym zostanie określony stopień zaawansowania budowy zgodnie z harmonogramem prac, stanowiącym załącznik do umowy rachunku zastrzeżonego. Do momentu uwolnienia środków wpłaty klientów mają charakter nieostateczny. Jeśli spółka nie zrealizuje budowy zgodnie z harmonogramem, nabywcy otrzymają zwrot środków, co do których nie nastąpiła realizacja prac.

Występując z wnioskiem o wydanie interpretacji spółka chciała potwierdzić, że poszczególne wpłaty nabywców na rachunek zastrzeżony, stanowiące całość lub część wynagrodzenia, nie stanowią zaliczki i tym samym nie powodują powstania obowiązku podatkowego w momencie ich transferu na rachunek zastrzeżony, a dopiero w chwili uwolnienia tych środków, i przekazania do dyspozycji spółki. Organ podatkowy uznał powyższe stanowisko za prawidłowe.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił, że środki wpłacane na rachunek zastrzeżony w momencie ich wpływu nie będą stanowić należności spółki, gdyż z chwilą ich wpłacenia na ww. rachunek spółka nie będzie miała możliwości swobodnego rozporządzania nimi. Organ podatkowy uznał, że w sytuacji, w której wpłaty na rachunek zastrzeżony dokonywane są w taki sposób, że korzystanie ze zgromadzonych na rachunku środków jest odsunięte w czasie, to wpłacone środki stanowią de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku wpłaty nabywców mają bowiem charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. Do czasu akceptacji przez bank raportu rzeczoznawcy, oraz w konsekwencji zwolnienia środków z rachunku zastrzeżonego, spółka nie ma możliwości rozporządzania zgromadzonymi środkami. Dlatego należy uznać, że obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstanie w momencie, w którym środki zgromadzone na rachunku zastrzeżonym zostaną przez bank zwolnione i spółka będzie mogła nimi swobodnie dysponować. ?

Zdaniem autorki

Honorata Kozak-Górecka, starsza konsultantka w dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte

W myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę lub zaliczkę, to obowiązek podatkowy odnośnie do otrzymanej kwoty powstanie z chwilą jej otrzymania. Niemniej jednak w praktyce orzeczniczej organów podatkowych ukształtował się słuszny pogląd, zgodnie z którym obowiązek podatkowy z tytułu wpłat dokonywanych na rachunek powierniczy dewelopera powstaje dopiero w momencie, w którym deweloper uzyska rzeczywiste prawo do dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku, tj. w momencie uwolnienia przez bank zgromadzonych środków.

Rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Pieniądze z takiego rachunku wypłacane są deweloperowi zwykle w transzach, zgodnie z postępem realizacji inwestycji. W konsekwencji, do momentu przekazania deweloperowi środków zgromadzonych na rachunku powierniczym poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i mogą podlegać zwrotowi. Organ podatkowy słusznie przyjął – kontynuując dotychczasowe stanowisko organów podatkowych i sądów administracyjnych – że skoro posiadacz rachunku nie może dysponować zgromadzonymi środkami do czasu ich zwolnienia, to również w takim przypadku należy uznać, że obowiązek podatkowy w VAT powstanie w momencie faktycznego „uwolnienia" środków i przekazania ich do swobodnej dyspozycji posiadacza rachunku. Dopiero po przekazaniu środków deweloperowi wpłacone kwoty można uznać za zaliczkę lub przedpłatę. ?

Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 31 grudnia 2018 r. (0113-KDIPT1-3.4012. 774.2018.2.EG).

Czytaj także: VAT: opłata rezerwacyjna na rachunku powierniczym to nie zaliczka

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawnicy
Awans prokuratora szykanowanego za Ziobry i Święczkowskiego
Prawo karne
Prokuratura przeszukała dom Zbigniewa Ziobry. "Okien nie wybijano"
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe