fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Sylwetki

Jest za wcześnie na REIT-y mieszkaniowe

Bloomberg
Polskie przepisy nie przewidują jeszcze istnienia REIT - mówi Katarzyna Kopczewska, partner w kancelarii Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy.

Rz: Na czym polega działanie funduszy zwanych REIT?

Katarzyna Kopczewska, partner w kancelarii Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy: REIT to wehikuł inwestycyjny działający w formie spółki notowanej na giełdzie, który inwestuje wyłącznie w nieruchomości przeznaczone na wynajem. Takie nieruchomości są w stanie generować stabilne zyski i REIT obowiązkowo powinien wypłacać większą ich część akcjonariuszom jako dywidendę. W zamian za to jest zwolniony z podatku dochodowego, ale płacą go akcjonariusze w momencie otrzymania dywidendy.

REIT umożliwiają inwestycje w nieruchomości komercyjne inwestorom indywidualnym.

Pojedyncze osoby fizyczne bardzo rzadko dysponują wystarczającymi środkami finansowymi, aby móc dokonać samodzielnej inwestycji w nieruchomość typu centrum handlowe, logistyczne lub biurowiec. Środki finansowe odpowiednio dużej grupy osób fizycznych dają już taką możliwość. Poprzez notowanie REIT na giełdzie, inwestycja w nieruchomość uzyskuje płynność, która dla inwestorów indywidualnych jest zwykle bardzo istotna.

Jeżeli w Polsce takie fundusze zaczną działać, pojawią się na GPW?

Polskie przepisy nie przewidują jeszcze istnienia REIT. Ich wprowadzenie jest natomiast jednym z założeń „Planu na rzecz odpowiedzialnego rozwoju". Ministerstwo Rozwoju przygotowało już projekt ustawy regulującej funkcjonowanie REIT, który jest w fazie konsultacji społecznych. Rozwiązanie to warto natomiast wprowadzić jak najszybciej, gdyż w tej chwili współistnieją przesłanki, które mogą zadecydować o sukcesie tego typu alternatywy inwestycyjnej: spadek stóp procentowych, kumulacja rodzimego kapitału, słabe zainteresowanie „tradycyjną" giełdą.

Wprowadzeniem REIT są także zainteresowane nasze rodzime firmy inwestycyjne, które chcą oferować tego typu produkt polskim inwestorom.

W przygotowanych przepisach nie mam mowy o REIT-ach mieszkaniowych, tylko o tych z nieruchomościami komercyjnymi w portfelu. Wiele osób uważa, że to błąd.

Założeniem REIT jest inwestowanie w nieruchomości przeznaczone na wynajem, najlepiej długoterminowy. W stosunku do nieruchomości mieszkaniowych powstaje zatem pytanie: czy i w jakim czasie taki mieszkaniowy REIT byłby w stanie stworzyć portfel lokali na wynajem, który generowałby stopy zwrotu na poziomie oczekiwanym przez inwestorów.

Choć polski rynek wynajmu mieszkań dynamicznie się rozwija, to nadal jesteśmy jednak społeczeństwem, które docelowo chce być właścicielem, a nie najemcą mieszkania. Być może REIT-y mieszkaniowe mogłyby stać się elementem wspomagającym rozwój tego segmentu rynku.

Zdaniem niektórych za wysoka jest dla polskich REIT bariera wejścia. Trudno będzie uzbierać taki kapitał. Czy to przeszkoda?

Zebranie w ramach oferty publicznej środków wystarczających na zbudowanie REIT od podstaw wydaje się w tym momencie rzeczywiście trudne. Podobne próby były już podejmowane, pomimo braku regulacji ustawowych o REIT.

Niemniej jednak, w pierwszej kolejności mogłyby wystartować REIT stworzone na podstawie istniejących portfeli nieruchomości komercyjnych, gdzie dotychczasowy jedyny inwestor lub inwestorzy pozostawaliby inwestorami strategicznymi, a na giełdę byłby wprowadzony określony procent akcji. Takie debiuty wydają się bardzo realne.

Czy będą działały REIT-y prywatne i państwowe obok siebie? Czym będą się różniły?

Państwo jest nadal właścicielem znaczącego zasobu nieruchomości o potencjale inwestycyjnym. Trudno dopatrywać się wad w planie uruchomienia tego zasobu poprzez jego mądre zagospodarowanie, a następnie udostępnienia poprzez giełdę jako alternatywnego instrumentu inwestycyjnego.

Aby jednak móc skutecznie konkurować z portfelami nieruchomości inwestycyjnych, tworzonymi w formie prywatnych REIT, te państwowe portfele musiałyby jednak oferować konkurencyjne stopy zwrotu i porównywalną stabilność.

Jakie są niebezpieczeństwa związane z REIT dla małych inwestorów, którzy nie znają się na nieruchomościach, na giełdzie?

Źródłem wartości REIT są długoterminowe umowy najmu generujące stały strumień dochodów. Taka charakterystyka plasuje akcje REIT w segmencie instrumentów inwestycyjnych stabilniejszych niż akcje innych spółek notowanych na giełdzie. Mają więc one charakterystykę zbliżoną do instrumentów inwestycyjnych o stałym dochodzie. Dodatkowo oferują płynność, która jest istotna dla inwestorów indywidualnych – fundusze inwestycyjne zamknięte inwestujące w nieruchomości.

Przy wyborze inwestycji najistotniejsza będzie natomiast jakość oferowanego produktu: czyli jak korzystnie i na jak długo nieruchomości stanowiące portfel REIT są wynajęte oraz jak dobry jest zarządca dbający o jakość takiego portfela.

CV

Mec. Katarzyna Kopczewska – partner w kancelarii Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy, specjalizująca się m.in. w tematyce REIT-ów, w doradztwie podatkowym (głównie w zakresie fuzji i przejęć) oraz w transakcjach na rynku nieruchomości. Doradzała deweloperom, przede wszystkim na rynku nieruchomości komercyjnych, firmom budowlanym, a także funduszom inwestycyjnym.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA