fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Rzecz o prawie

W Krakowie nadal żądają wysokich opłat od deweloperów

Fotolia.com
Za zmianę celu użytkowania wieczystego trzeba zapłacić 25 proc. wartości gruntu.

Deweloperzy, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a nie ma jasności, jaki jest cel jego ustanowienia lub też cel wyklucza zabudowę wielomieszkaniową, wciąż muszą się obawiać, że prezydent miasta Krakowa będzie od nich żądać opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości za zmianę celu użytkowania wieczystego. Dotyczy to również gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa. Na ostatniej sesji Rady Miasta Krakowa, odbywającej się już w 2018 r. radni zdecydowali nawet o zdjęciu z porządku obrad punktu dotyczącego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołali się na to, że możliwe będzie pobranie od dewelopera opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości, gdy ten plan nie wejdzie w życie. Niekiedy opłaty mogą sięgać wielu milionów złotych.

Podkreślić należy, że jeszcze kilka miesięcy temu – w odniesieniu do gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, obowiązywało zarządzenie nr 739/2009 prezydenta miasta Krakowa z 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa. To właśnie to zarządzenie było podstawą do żądania od użytkowników wieczystych opłat w wysokości 25 proc., wnoszonych w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego. Zarządzenie to jednak utraciło moc prawną. Wyrokiem z 17 marca 2016 r. (sygn. II SA/Kr 847/15), wojewódzki sąd administracyjny stwierdził nieważność tego aktu prawnego. Skarga kasacyjna od tego wyroku wniesiona przez prezydenta miasta Krakowa została oddalona w całości wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 grudnia 2016 r. (sygn.I OSK 1622/16). Tym samym wyrok krakowskiego sądu stał się prawomocny, a prezydent miasta Krakowa utracił podstawę prawną do żądania opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości za zmianę celu użytkowania wieczystego.

Uchwalenie planu odłożone na później

Nie przeszkadza to jednak radnym czekać na pobranie takiej opłaty, choć nie ma po temu podstawy prawnej. Co więcej, zdecydowali oni o wstrzymaniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego procedowanego od listopada 2014 r., żeby deweloper wpłacił znaczącą kwotę do budżetu miasta, chociaż sądy administracyjne uchyliły przepisy, które były podstawą do żądania takich opłat. Radni, dążąc do przymuszenia dewelopera do zapłaty bez wyraźnej podstawy prawnej kwoty za zmianę celu, zdecydowali odroczyć na czas nieokreślony przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ok. 40 hektarów. Ze stenogramu posiedzenia można się dowiedzieć, że radni oczekują wystąpienia przez prezydenta miasta Krakowa z powództwem o rozwiązanie użytkowania wieczystego, jeżeli prowadzone z miastem negocjacje nie dojdą do skutku. Twierdzą, że późniejsze uchwalenie planu zagospodarowania nie będzie miało znaczenia i będzie mogło dojść do skutecznego rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego. Według przeważających opinii doktryny i orzecznictwa, przy rozstrzyganiu ewentualnego sporu decydujące znaczenie będzie miał jednak aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego.

Uchwalenie planu może więc spowodować, że użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a w związku z tym nie będzie podstaw do rozwiązania użytkowania wieczystego.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 316 kodeksu postępowania cywilnego sąd ma obowiązek brać pod uwagę stan na chwilę zamknięcia rozprawy.

Pozwolenie na celowniku

Urząd Miasta Krakowa również w inny sposób próbuje wpływać na deweloperów, aby uiszczali bez wyraźnej podstawy prawnej opłatę z tytułu zmiany celu użytkowania wieczystego. Zgodnie z prawem budowlanym wnioskodawca zobowiązany jest złożyć oświadczenie o dysponowaniu gruntem na cele budowlane. Dotyczy to również użytkownika wieczystego.

Miejscy urzędnicy zaczęli przyjmować wykładnię, zgodnie z którą użytkownik wieczysty nie ma prawa dysponowania gruntem na cele budowlane, jeżeli cel użytkowania wieczystego nie wskazuje jasno na zabudowę mieszkaniową. Przepisy prawa budowlanego nie uzależniają jednak prawa do dysponowania gruntem od celu, w jakim zostało ustanowione użytkowanie wieczyste. Kwestia wykładni celu użytkowania prawa wieczystego nie może być badana przez organ wydający pozwolenie na budowę. Jest to bowiem zagadnienie cywilnoprawne, podlegające badaniu przez sąd powszechny orzekający w sprawie rozwiązania użytkowania wieczystego.

Brak kompetencji gminy

Stanowisko takie próbują podważać urzędnicy, wnosząc niekiedy odwołania od swoich własnych decyzji. Odwołania te jednakże uznawane są przez organy wyższego stopnia za niedopuszczalne, co znajduje później potwierdzenie w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. W jednym z orzeczeń (wyrok z 11 marca 2014 r., sygn. II SA/Kr 364/14) sąd ten jasno stwierdził, że „w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę niezbędnym jest tylko to, ażeby inwestor złożył oświadczenie o posiadanym tytule prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (...) w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mogą rozstrzygać kwestii dotyczących wykładni prawa użytkowania wieczystego, a w szczególności realizacji celów, na jakie prawo to zostało ustanowione użytkownikowi wieczystemu".

Czy to krok w dobrą stronę

Ostatnie działania radnych budzą uzasadnione wątpliwości, czy przyniosą one korzyść miastu. Jak wskazano wyżej, brak podstawy prawnej do żądania opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego powoduje, że wstrzymywanie się z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przyniesie oczekiwanych rezultatów. Nawet jeżeli prezydent miasta Krakowa wystąpi z powództwem o rozwiązanie użytkowania wieczystego, ale plan zagospodarowania zostanie uchwalony przed datą rozprawy, to nie dojdzie do rozwiązania użytkowania wieczystego.

Wskazać natomiast należy na liczne negatywne skutki braku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, takie jak brak ochrony terenów nieprzeznaczonych pod zabudowę czy też wstrzymywanie rozwoju tkanki miejskiej, powodowanej różnymi problemami, z którymi musieliby zmierzyć się inwestorzy.

Autor jest radcą prawnym, partnerem zarządzającym w Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych sp.p.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA