Deweloperzy, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a nie ma jasności, jaki jest cel jego ustanowienia lub też cel wyklucza zabudowę wielomieszkaniową, wciąż muszą się obawiać, że prezydent miasta Krakowa będzie od nich żądać opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości za zmianę celu użytkowania wieczystego. Dotyczy to również gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa. Na ostatniej sesji Rady Miasta Krakowa, odbywającej się już w 2018 r. radni zdecydowali nawet o zdjęciu z porządku obrad punktu dotyczącego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołali się na to, że możliwe będzie pobranie od dewelopera opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości, gdy ten plan nie wejdzie w życie. Niekiedy opłaty mogą sięgać wielu milionów złotych.
Podkreślić należy, że jeszcze kilka miesięcy temu – w odniesieniu do gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, obowiązywało zarządzenie nr 739/2009 prezydenta miasta Krakowa z 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa. To właśnie to zarządzenie było podstawą do żądania od użytkowników wieczystych opłat w wysokości 25 proc., wnoszonych w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego. Zarządzenie to jednak utraciło moc prawną. Wyrokiem z 17 marca 2016 r. (sygn. II SA/Kr 847/15), wojewódzki sąd administracyjny stwierdził nieważność tego aktu prawnego. Skarga kasacyjna od tego wyroku wniesiona przez prezydenta miasta Krakowa została oddalona w całości wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 grudnia 2016 r. (sygn.I OSK 1622/16). Tym samym wyrok krakowskiego sądu stał się prawomocny, a prezydent miasta Krakowa utracił podstawę prawną do żądania opłaty w wysokości 25 proc. wartości nieruchomości za zmianę celu użytkowania wieczystego.
Uchwalenie planu odłożone na później
Nie przeszkadza to jednak radnym czekać na pobranie takiej opłaty, choć nie ma po temu podstawy prawnej. Co więcej, zdecydowali oni o wstrzymaniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego procedowanego od listopada 2014 r., żeby deweloper wpłacił znaczącą kwotę do budżetu miasta, chociaż sądy administracyjne uchyliły przepisy, które były podstawą do żądania takich opłat. Radni, dążąc do przymuszenia dewelopera do zapłaty bez wyraźnej podstawy prawnej kwoty za zmianę celu, zdecydowali odroczyć na czas nieokreślony przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ok. 40 hektarów. Ze stenogramu posiedzenia można się dowiedzieć, że radni oczekują wystąpienia przez prezydenta miasta Krakowa z powództwem o rozwiązanie użytkowania wieczystego, jeżeli prowadzone z miastem negocjacje nie dojdą do skutku. Twierdzą, że późniejsze uchwalenie planu zagospodarowania nie będzie miało znaczenia i będzie mogło dojść do skutecznego rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego. Według przeważających opinii doktryny i orzecznictwa, przy rozstrzyganiu ewentualnego sporu decydujące znaczenie będzie miał jednak aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego.
Uchwalenie planu może więc spowodować, że użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a w związku z tym nie będzie podstaw do rozwiązania użytkowania wieczystego.
Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 316 kodeksu postępowania cywilnego sąd ma obowiązek brać pod uwagę stan na chwilę zamknięcia rozprawy.