Wycena nieruchomości inwestycyjnych w spółce

Spółka z o.o. posiada dwie nieruchomości inwestycyjne „Delta" i „Omega", które wycenia w cenie nabycia/koszcie wytworzenia pomniejszonym o odpisy amortyzacyjne dokonywane przez okres ich ekonomicznej użyteczności, czyli w tzw. modelu kosztowym. Nieruchomości amortyzowane są liniowo.

- Wartość bilansowa nieruchomości „Delta" na dzień bilansowy to 34 500 000 zł. Wysokość odpisu amortyzacyjnego w bieżącym okresie wyniosła 500 000 zł. Nieruchomość amortyzowana jest liniowo przez okres ekonomicznej użyteczności wynoszący 40 lat. Natomiast wartość godziwa nieruchomości wynosi 60 000 000 zł, wykazując wzrost o 5 000 000 zł względem poprzedniego okresu.

- Wartość bilansowa nieruchomości „Omega" na dzień bilansowy to 89 000 000 zł. Wysokość odpisu amortyzacyjnego w bieżącym okresie wyniosła 2 000 000 zł. Nieruchomość amortyzowana jest liniowo przez okres ekonomicznej użyteczności wynoszący 40 lat. Wartość godziwa tej nieruchomości wyniosła 101 000 000 zł wykazując spadek o 9 000 000 zł względem poprzedniego okresu.

Spółka planuje wypłacić dywidendę w kwocie 6 000 000 zł, która jest zyskiem zatrzymanym z lat ubiegłych oraz prognozowanym zyskiem z roku bieżącego (odpowiednio 4 500 000 zł oraz 1 500 000 zł). Spółka nie posiada kapitału zapasowego oraz rezerwowego, a w ostatnich latach nie poniosła straty netto. Kapitał zakładowy na obecny i poprzedni dzień bilansowy wynosił 6 000 000 zł.

W jaki sposób przyjęcie alternatywnej polityki rachunkowości w zakresie modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnej w wartości godziwej może wpływać na kapitał własny spółki oraz kwotę potencjalnej dywidendy możliwej do wypłacenia przez spółkę na 31 grudnia 2016 r.? – pyta czytelnik.

Na potrzeby odpowiedzi na zadane pytanie przyjmujemy, że stawka amortyzacji księgowej stosowana w spółce jest równa stawce amortyzacji podatkowej.

Przede wszystkim należy pamiętać, że zmiana metody wyceny nieruchomości w sprawozdaniu finansowym jest zmianą polityki rachunkowości, która musi zostać ujęta retrospektywnie, zgodnie z § 4 MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów".

Uwaga! Zgodnie z § 14 MSR 8, zmiana polityki rachunkowości możliwa jest wtedy i tylko wtedy, gdy zmiana taka:

- jest wymagana przez dany MSSF

lub

- sprawi, że sprawozdania finansowe będą zawierać wiarygodne i bardziej przydatne dla odbiorców informacje.

W związku z tym, zmiana polityki rachunkowości dotycząca wyceny nieruchomości z modelu kosztowego na model wartości godziwej jest relatywnie łatwa do uzasadnienia, przede wszystkim w kontekście prezentacji bardziej wiarygodnych i przydatnych informacji dla użytkownika sprawozdań finansowych. Gdyby jednak spółka zdecydowała o przeciwnej zmianie (z wyceny w wartości godziwej do wyceny w modelu kosztowym), uzasadnienie jej byłoby w praktyce bardzo trudne.

Należy także zwrócić uwagę, że zmiana zasad rachunkowości w zakresie modelu wyceny powinna zostać zastosowana do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych posiadanych przez spółkę, zgodnie z § 13 MSR 8.

Dane porównawcze

Zmianie ulegną przede wszystkim pozycje :

- nieruchomości inwestycyjne oraz

- kapitały i

- aktywa z tytułu podatku odroczonego

w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2014  r.

Inwestycja „Delta"

W okresie porównawczym (12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2015 r.) wartość nieruchomości inwestycyjnej „Delta" wzrośnie o 20 000 000 zł (55 000 000 zł – 35 000 000 zł).

Wraz z efektem podatku odroczonego, wpływ na kapitał własny w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. będzie dodatni i wyniesie 16 200 000 zł [20 000 000 zł x (1–19 proc.)].

Inwestycja „Omega"

W okresie porównawczym (12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2015 r.) wartość nieruchomości inwestycyjnej „Ome- ga" wzrośnie o 17 000 000 zł (110 000 000 zł – 93 000 000 zł).

Wraz z efektem podatku odroczonego, wpływ na kapitał własny w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. będzie dodatni i wyniesie 13 770 000 zł [(17 000 000 zł) x (1–19 proc.)].

Łącznie kapitał własny spółki na koniec okresu porównawczego (31 grudnia 2015 r.) wzrośnie o 29 970 000 zł (16 200 000 zł + 13 770 000 zł) do kwoty 34 470 000 zł.

Inwestycja „Delta"

W bieżącym okresie wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej wykazanej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wzrośnie o 5 000 000 zł (60 000 000 zł – 55 000 000 zł). Dodatkowo, z kapitałów należy wyeliminować wartość amortyzacji w kwocie 500 000 zł. Po uwzględnieniu podatku odroczonego kwota kapitałów własnych w okresie bieżącym zwiększy się o 4 445 000 zł [(5 000 000 zł + 500 000 zł) x (1–19 proc.)].

Inwestycja „Omega"

W bieżącym okresie wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej wykazanej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej spadnie o 9 000 000 zł (101 000 000 zł – 110 000 000 zł). Dodatkowo z kapitałów należy także wyeliminować wartość amortyzacji w kwocie 2 000 000 zł. Po uwzględnieniu podatku odroczonego kwota kapitałów własnych w okresie bieżącym zmaleje o 5 670 000 zł [(– 9 000 000 zł + 2 000 000 zł) x (1–19 proc.)].

Łączny wpływ na wynik uzyskany w okresie oraz kapitały na koniec bieżącego okresu będzie ujemny i wyniesie 1 225 000 zł (4 445 000 zł – 5 670 000 zł).

Podsumowując, zmiana polityki rachunkowości polegająca na przyjęciu modelu wartości godziwej do wyceny nieruchomości, doprowadziła do wzrostu wartości kapitałów własnych o kwotę 33 245 000 zł (34 470 000 zł – 1 225 000 zł).

Uwaga! W omawianej sytuacji zmiana polityki rachunkowości ma pozytywny wpływ na wysokość kapitału własnego. Jednak należy zauważyć, że w kolejnych okresach wahania wartości godziwej nieruchomości mogą mieć pozytywny bądź negatywny wpływ na wynik spółki, w wysokości wyższej bądź niższej niż standardowy odpis amortyzacyjny. Przyjęcie takiej polityki zwiększa więc w dłuższym okresie ryzyko wahań wyniku spółki w związku z coroczną wyceną nieruchomości do wartości godziwej.

Wpływ na kwotę do podziału

Wspólnik spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ma prawo do udziału w zysku (dywidendy) wynikającym z rocznego sprawozdania finansowego i przeznaczonym do podziału na podstawie uchwały zgromadzenia wspólników. Kwota przeznaczona do podziału nie może jednak przekraczać zysku za ostatni rok obrotowy, powiększonego o niepodzielone zyski z lat ubiegłych oraz o kwoty przeniesione z utworzonych z zysku kapitałów zapasowego i rezerwowych, które mogą być przeznaczone do podziału. Kwotę tę spółka jest zobowiązana pomniejszyć o niepokryte straty, udziały własne oraz o kwoty, które zgodnie z ustawą lub umową spółki powinny być przeznaczone z zysku za ostatni rok obrotowy na kapitały zapasowy lub rezerwowe.

W przypadku spółki kwotą dostępną do wypłaty będzie cała kwota zysku za ostatni rok obrotowy oraz kwota niepodzielonych zysków z lat ubiegłych, czyli kwota 39 245 000 zł, która będzie o 33 245 000 zł wyższa niż kwota, którą spółka mogłaby teoretycznie wypłacić, gdyby nie zmieniała polityki rachunkowości.

Uwaga! Praktycznym warunkiem wypłacenia dywidendy jest także ilość dostępnych środków pieniężnych. Zmiana polityki rachunkowości umożliwia jedynie zmianę maksymalnego limitu wypłaty dywidendy, ale nie gwarantuje praktycznej realizacji tego procesu.

Konsekwencje podatkowe

Możliwość wypłaty dywidendy jest uzależniona od kondycji finansowej danego podmiotu (wynika to z regulacji kodeksu spółek handlowych). Niezależnie od spełnienia warunków pozwalających na wypłatę dywidendy, należy pamiętać o odpowiednim przygotowaniu kwestii formalnych, co w większości przypadków pozwala na uniknięcie opodatkowania podatkiem u źródła w Polsce.