Jakie skutki podatkowe ma zwolnienie z czynszu w zamian za remont

Wynajmuję lokal na działalność gospodarczą. Muszę go wyremontować. Umówiłem się z właścicielem, że poniosę koszty remontu, a w zamian przez kilka miesięcy nie będę płacił umówionego czynszu. Jakie są skutki takiego rozwiązania dla obu stron umowy w rozliczeniach podatkowych? – pyta czytelnik.

Zgodnie z interpretacjami podatkowymi rozwiązanie, kiedy dana osoba nie płaci czynszu w zamian za przeprowadzony w lokalu remont, należy postrzegać nie jako wykonanie dwóch usług nieodpłatnych, ale dwóch usług, za które wynagrodzenie nie jest należne w postaci pieniężnej, ale w zamian za inne świadczenie. Jest to tak zwana umowa barterowa, w której wynajmujący świadczy odpłatną usługę najmu o wartości czynszu, natomiast najemca sprzedaje nakłady poniesione na remont. Wartość nakładów powinna pokrywać się z wartością czynszu, którego fizycznie nie płaci najemca.

Czytaj także: Rozliczenie wydatków na remont w firmie - co z VAT i kosztami

Bez względu na to, która z ustaw podatkowych będzie miała zastosowanie (czy najemca jest podatnikiem PIT, czy CIT), skutki podatkowe będą analogiczne.

Jak barter

W świetle podatku dochodowego (zarówno od osób fizycznych, jak i prawnych) należy uznać, że wykonanie prac remontowych w zamian za zwolnienie z czynszu jest świadczeniem odpłatnym, które zostanie skompensowane z należnym czynszem. Taka sytuacja powinna być zatem uznana za świadczenie wzajemne w ramach umowy barterowej. W rezultacie umowa najmu zachowa charakter odpłatny. To oznacza, że najemca powinien wykazać przychód z tytułu świadczenia usługi. Przychód ten będzie stanowiła wartość wykonanego remontu. W takiej wysokości również wynajmujący powinien wykazać przychód z tytułu czynszu najmu.

Odpłatne świadczenie

W rozliczeniach podatku od towarów i usług dochodzi do przeniesienia nakładów poczynionych przez najemcę w zamian za udostępnienie lokalu. Nie można tu mówić o towarze w rozumieniu ustawy VAT. Nakład jest bowiem prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Przeniesienie na właściciela lokalu nakładów na remont w zamian za czynsz stanowi zatem świadczenie usług, które ma charakter odpłatny.

Przeniesienie nakładów jako odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu 23-proc. stawką VAT i powinno zostać udokumentowane fakturą.

Jednocześnie, udostępnienie lokalu to świadczenie usług, które ma charakter odpłatny. W zamian za udostępnienie lokalu właściciel otrzymuje bowiem nakłady. W efekcie świadczenie usług najmu powinno być opodatkowane VAT oraz udokumentowane fakturą, o ile wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT.

Zdaniem fiskusa

Powyższe stanowisko podzielają organy podatkowe. Jak wskazała Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 23 kwietnia 2014 r. (ITPP1/ 443-110/14/DM) „(...) wnioskodawca dokonał obniżenia czynszu z racji dokonywania nakładów na lokal przez najemcę. W ocenie organu faktycznym celem postanowień umownych było więc zobowiązanie najemcy do przeprowadzenia w wynajmowanym lokalu prac remontowych, w zamian czego wnioskodawca zobowiązał się do zwrotu wydatków związanych z przeprowadzonym remontem, poprzez potrącenie części należności z bieżąco płaconego czynszu. Z tych też względów określając podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, przez cały okres trwania umowy, wnioskodawca zobowiązany jest określić ją, przyjmując wartość należnego czynszu (a więc nieuwzgledniającego przyznanej „obniżki" czynszu)."

Podobne stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 22 stycznia 2014 r. (IBPP1/443-947/13/MS). Czytamy w niej: „Od początku obowiązywania umowy wnioskodawca wykonywał w imieniu gminy i w zakresie z nią uzgodnionym remonty w budynkach przychodni (będących własnością gminy). (...) Udokumentowane przez dzierżawcę wydatki poniesione ponad kwotę wynikającą z wartości czynszu rocznego objętego zwolnieniem będą rozliczane przez strony w latach następnych, aż do ich zbilansowania. (...) w sytuacji przeniesienia za wynagrodzeniem nakładów poniesionych przez wnioskodawcę na nieruchomości wydzierżawiającego (gminy) mamy do czynienia ze świadczeniem wzajemnym, bezpośrednim i ekwiwalentnym, polegającym na zbyciu ulepszeń dokonanych przez wnioskodawcę na rzecz wydzierżawiającego (gminy). (...) W przedmiotowej sytuacji wynagrodzeniem za przeniesienie przez wnioskodawcę na gminę nakładów na dzierżawionej nieruchomości jest kompensata należności za dzierżawę przedmiotowej nieruchomości. (...) Zatem, odpłatna czynność zbycia nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń na cudzą rzecz, stanowi odpłatne świadczenie usług (...)."

— Paulina Bąk, starszy konsultant podatkowy w dziale doradztwa podatkowego BDO

Przychody Rachunkowość Czynsze, Opłaty Najem, Dzierżawa

Pozostało 80% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj