Obowiązek podatkowy VAT w przypadku sprzedaży gruntów zasadniczo powstaje – zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT – w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność tej nieruchomości w formie aktu notarialnego, chyba że wcześniej miało miejsce wydanie (przekazanie) nieruchomości nabywcy na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego lub nastąpiła wpłata – na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – zaliczki na poczet przyszłej dostawy nieruchomości gruntowej (por. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 12 lipca 2018 r.; 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM oraz z 14 sierpnia 2018 r., 0111- KDIB3-1.4012.484.2018.1.BW).
Przychód do opodatkowania
Przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stanowi jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena umowna gruntu bez uzasadnionych przyczyn znacznie odbiega od jego wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie gruntami tego samego rodzaju, z uwzględnieniem jego stanu oraz czasu i miejsca zbycia (art. 19 ust. 1 i 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT; art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o CIT).
Przychód ze zbycia nieruchomości gruntowej powstanie według zasad ogólnych, tj. w momencie wydania rzeczy (przekazania gruntu nabywcy w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy) lub zbycia prawa majątkowego (w chwili zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości gruntowej w formie aktu notarialnego), nie później jednak, niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 14 ust. 1c w zw. z ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT i art. 12 ust. 3a ustawy o CIT) (por. wyrok NSA z 10 marca 2016r.; II FSK 3991/13).
Dla powstania takiego przychodu bez znaczenia będzie natomiast data otrzymania przedpłaty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości gruntowej (zgodnie bowiem z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT i art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat na poczet dostaw towarów, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych).
W ujęciu podatkowym, wydatków na nabycie gruntów nie uważa się – do czasu ich odpłatnego zbycia – za koszty uzyskania przychodów (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PIT; art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT).
W przypadku zasiedzenia lub otrzymania w formie darowizny nieruchomości gruntowej, u jej posiadacza samoistnego lub obdarowanego powstanie przychód podatkowy z tytułu nieodpłatnie otrzymanych rzeczy lub praw w dacie wydania tej nieruchomości (tj. w chwili określonej w treści postanowienia sądu jako dzień, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem zasiedzenia lub w momencie otrzymania nieodpłatnego świadczenia, uzyskania przysporzenia majątkowego z tytułu darowizny nieruchomości gruntowej).
Wartość nieodpłatnie otrzymanych gruntów określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie tego samego rodzaju gruntami, z uwzględnieniem ich stanu oraz czasu i miejsca ich uzyskania (art. 14 ust. 2 pkt 8 w zw. z art. 11 ust. 2 i art. 14 ust. 1c ustawy o PIT; art. 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 3a i 5 ustawy o CIT). Znajduje to potwierdzenie w interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 listopada 2017 r. (0111-KDIB2-3.4010.67.2017.3.PB) oraz interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 października 2016 r. (IPPB6/4510-435/ 16-5/AZ).
Podatek od nieruchomości
Grunty podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi powierzchnia gruntu. Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami/posiadaczami samoistnymi nieruchomości (gruntów) lub użytkownikami wieczystymi gruntów. Podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy od osób fizycznych ustalany jest w drodze decyzji przez organ podatkowy (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) właściwy ze względu na miejsce położenia gruntu. Wpłaca się go w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Z kolei, osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej są zobowiązane wpłacać obliczony w deklaracji DN-1 podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do 15. każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia.
Na gruncie podatku dochodowego, podatek od nieruchomości gruntowej jako koszt pośredni będzie podlegał zaliczeniu do kosztów podatkowych w dacie jego poniesienia, tj. w dniu, w którym został ujęty w księgach rachunkowych (art. 22 ust. 5c i 5d ustawy o PIT; art. 15 ust. 4d i 4e ustawy o CIT).
Budynki i budowle na cudzym gruncie
Wybudowane budynki i budowle na cudzym gruncie, użytkowanym na zasadzie najmu lub dzierżawy stają się własnością właściciela gruntu, a nie podmiotu finansującego ich budowę (obiekty wzniesione na cudzym gruncie dzielą los prawny tego gruntu). Zgodnie bowiem z art. 48 i 191 w zw. z art. 47 k.c., do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (tj. częścią, która nie może być od nieruchomości odłączona bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany tej części; część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych).
W ujęciu bilansowym, budynki i budowle wzniesione na cudzym gruncie kwalifikowane są jednak do środków trwałych podmiotu, który je wybudował (podmiot ten nalicza również od takich obiektów amortyzację; pamiętać przy tym jednak trzeba, że na gruncie podatkowym – zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o PIT i art. 16 ust. 1 pkt 48 ustawy o CIT – nie są uznawane za koszty podatkowe odpisy amortyzacyjne w części odpowiadającej kwocie nakładów inwestycyjnych zwróconych przez właściciela nieruchomości).
Najemca (dzierżawca), który wzniósł na gruncie należącym do wynajmującego (wydzierżawiającego), za jego zgodą, budynki i budowle powinien wystawić na rzecz tego wynajmującego (wydzierżawiającego) fakturę z tytułu zwrotu wydatków poniesionych na wybudowanie takich obiektów (o ile wynajmujący/wydzierżawiający wyrazi zgodę na zatrzymanie tych ulepszeń dokonanych przez najemcę/dzierżawcę za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu; art. 676 i 694 k.c.). Dla celów podatku VAT, odpłatna sprzedaż nakładów stanowiąca przekazanie na cudzą rzecz ulepszeń za wynagrodzeniem (nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego) uznawana jest za odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT) (por. interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 listopada 2017r.; 0115-KDIT1-3.4012.639.2017. 1.JC).
Najemca (dzierżawca) oraz wynajmujący (wydzierżawiający) mogą dokonać umownego potrącenia wzajemnych wierzytelności (z tytułu zwrotu nakładów oraz czynszu najmu/dzierżawy).
W takiej sytuacji, obowiązek podatkowy VAT z tytułu czynności w postaci rozliczenia tych nakładów powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, z chwilą wykonania usługi, czyli w dacie rozliczenia nakładów, wyznaczonej terminem wymagalności zapłaty za czynsz (por. interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 stycznia 2018 r. (0111-KDIB3-2.4012.588.2017. 2.MGO).
Nieodpłatne uzyskanie gruntu
W przypadku, gdy przedsiębiorca uzyskał prawo wieczystego użytkowania gruntu nieodpłatnie i drugostronnie ujął je jako rozliczenia międzyokresowe przychodów, wówczas przy przekształceniu tego prawa w prawo własności gruntu, nieumorzoną wartość początkową prawa użytkowania wieczystego należy odnieść w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych, a odpowiadającą jej nierozliczoną kwotę rozliczeń międzyokresowych przychodów – jako pozostałe przychody operacyjne.
Wartość początkową gruntu stanowi wówczas opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, powiększona o wydatki związane z przekształceniem, poniesione do dnia przyjęcia gruntu do użytkowania w oparciu o prawo własności (takie jak: opłaty administracyjne, sądowe, czy notarialne). ?